Tokenisering av eiendom: Kappløpet om å eie fremtidens eiendom er i gang

Dubai har tatt et stort skritt mot sin trillion-dollar plan for tokenisering av eiendom.

Forrige uke presenterte Dubai Land Department (DLD) og Ctrl Alt, en leverandør av tokeniseringsinfrastruktur, sekundærmarkedshandelsmuligheter for tokeniserte eiendomsaktiva, og markerer lanseringen av fase to av Dubais Eiendomstokeniseringsprosjekt Pilot.

Med dette sekundærmarkedet for eiendomssikrede token, gjør DLD og Ctrl Alt mulig videresalg av eiendomstoken verdt over $5 millioner, og dermed tillater fraksjonert eierskap av eiendom.

Denne fasen bygger på den vellykkede pilotperioden, hvor ti Dubai‑eiendommer ble tokenisert, tilsvarende AED 18,5 millioner i eiendomsverdi.

Næsten 8 millioner token ble utstedt i den fasen, og er nå kvalifisert for videresalg i et kontrollert miljø. Dette trekket vil utvide investor‑tilgjengeligheten i Dubais eiendomssektor, som har opplevd en boom, og nådde en rekord på Dh 916 milliarder (over $249 milliarder USD) i totale eiendomstransaksjoner i 2025.

Handel vil foregå innenfor et regulert rammeverk på prosjektets distribusjonsplattform for å sikre transaksjonsintegritet.

For dette prosjektet har Ctrl Alt valgt XRP Ledger‑blokkjeden, som nylig aktiverte en ny oppgradering som gjør det mulig for regulerte enheter å drive gated desentraliserte børser (DEX‑er). Alle transaksjoner vil bli utført og registrert på XRP Ledger, med alle midler sikret av Ripple Custody.

«Vi er stolte av å samarbeide med Dubai Land Department og VARA i fase to av prosjektet, og demonstrerer hva som er mulig når myndigheter og institusjons‑grad innovasjon kommer sammen for å bygge markedsledende digitale spor,» sa Robert Farquhar, administrerende direktør, MENA hos Ctrl Alt. «Innfødt tokenisering når først sitt fulle potensial når eiendeler kan bevege seg effektivt etter utstedelse, og sekundærmarkedshandel er essensiell for dette resultatet.»

Med dette arbeidet ønsker Dubai å bli et globalt knutepunkt for eiendomstokenisering, prosessen med å konvertere eierskapsrettighetene til en fysisk eiendom til digitale token som kan kjøpes, selges og handles på en blokkjede‑plattform. Ved å representere en fraksjonert andel i eiendommen, senker hver token betydelig terskelen for inngang.

Minimumsinvesteringen er ganske lav her sammenlignet med tradisjonelle eiendomsinvesteringer, og åpner dermed markedet for et bredere spekter av investorer og øker likviditeten, noe som gjør det enklere å gå inn og ut av investeringer, når som helst på dagen eller uken.

Den desentraliserte, uforanderlige og grenseløse blokkjedeteknologien gir samtidig en transparent og sikker måte å registrere eierskap og transaksjoner på, og strømlinjeformer dermed registre og oppgjør. Ved å eliminere mellommenn gjør teknologien transaksjoner raskere og mer kostnadseffektive.

Disse fordelene har fanget oppmerksomheten til tradisjonelle finansinstitusjoner; likevel er mangel på regulatorisk klarhet og inkonsistente jurisdiksjons‑tilnærminger fortsatt flaskehalser for tokeniseringstrenden. Tynn sekundærhandel, som begrenser likviditet, er en annen faktor som hindrer vekst.

Selve blokkjeden presenterer unike risikoer, som phishing‑svindel og feil i smarte kontrakter, som krever robuste cybersikkerhetstiltak. Til tross for disse utfordringene fortsetter tokenisering av virkelige eiendeler å få momentum.

Dubais satsing på tokenisert eiendom

Eiendom er et enormt marked, og det forventes å nå en svimlende $673 billioner innen 2026, mens markedets volum forventes å stige til $727 billioner innen 2029, ifølge Statista.

Blant de raskt voksende markedene opplever Portugal, Sør‑Korea, Saudi‑Arabia og Dubai betydelige boomer.

Gitt at eiendomstokenisering kan låse opp et nytt investeringsparadigme og Dubais økte fokus på digitalisering, har den største og mest folkerike metropolen i UAE aktivt integrert tokenisering i sitt regulatoriske rammeverk og offentlige eiendomsinfrastruktur.

I fjor la DLD, den offentlige etaten som er ansvarlig for registrering, organisering og promotering av eiendomsinvesteringer i Dubai, frem en veikart for å tokenisere 7 % av byens eiendomsmarked innen 2033, til en verdi på omtrent $16 billioner.

I tråd med dette veikartet utviklet etaten først en plattform kalt Prypco Mint, i partnerskap med Ctrl Alt og eiendoms‑fintech‑firmaet Prypco, for å tokenisere eiendomstitler på XRP Ledger, med Zand Bank som bankpartner.

Plattformen gjør det mulig for investorer å kjøpe fraksjonert eierskap i lokale eiendommer med lokal valuta, fra kun 2 000 dirham (ca. $544). Mens den i første omgang kun var tilgjengelig for UAE‑ID‑kortinnehavere og kun støttet dirham‑transaksjoner, planlegger DLD å utvide tilgangen globalt og senere integrere flere plattformer.

I mai lanserte etaten sin første tokeniserte eiendom, som ble fulltegnet innen 24 timer. En måned senere solgte DLD sitt andre tokeniserte eiendomsprosjekt via Prypco Mint på under 2 minutter. Det genererte en venteliste på mer enn 10 700 potensielle kjøpere.

Denne sterke investorresponsen ble beskrevet av Prypco‑grunnlegger og administrerende direktør Amira Sajwani som et tegn på at «investorer er klare for en smartere, mer tilgjengelig måte å investere i eiendom på.»

Med sekundærmarkedshandel nå i gang har myndighetene startet den andre fasen av piloten, som har som mål å vurdere markedseffektivitet, operasjonell beredskap og samsvar med gjeldende eiendomslovgivning, samtidig som transparens og investorbeskyttelse styrkes.

Prosjektets infrastrukturpartner, Ctrl Alt, som preget tokenene som representerte tittel‑eierskap i fase én, hjelper nå også med å implementere sekundærmarked‑funksjonalitet for fase to.

Plattformen er direkte integrert med DLD‑systemet, slik at tittel‑token kan utstedes, administreres og overføres on‑chain. Den sikrer også at blokkjede‑registrene er i synk med myndighetenes eiendomsregister.

«Målet vårt var å bygge en sekundærmarked‑infrastruktur som er effektiv for hele økosystemet, samtidig som vi opprettholder kontrollene og styringen som kreves av DLD og VARA,» sa Matt Acheson, CPO i Ctrl Alt, en lisensiert Virtual Asset Service Provider (VASP), som har tokenisert over $850 millioner i eiendeler, ikke bare innen eiendom, men også privat kreditt, fond, råvarer og mer.

I den nåværende fase to er tokenene også paret med Asset‑Referenced Virtual Assets (ARVA)‑token for å muliggjøre regulerte overføringer i sekundærmarkedet. Dette andre laget styrer hvem som kan handle tokenene og under hvilke betingelser, og sikrer at alle handler er i samsvar.

«For å oppnå dette, konstruerte Ctrl Alt et sofistikert teknisk rammeverk for å legge til rette for den doble driften av ARVA‑styringstoken og eierskapstoken sømløst on‑chain.»

– Acheson

Dermed håndterer Ctrl Alt den underliggende kompleksiteten i tokeniseringsteknologien, mens distribusjonsplattformer som PRYPCO kun fokuserer på å levere en jevn, fraksjonert eiendomserfaring til sluttbrukerne.

Tokenisering blir global

I Dubai utvikler eiendomstokenisering seg raskt fra pilotprogrammer til et regulert, høy‑vekstmarked. Men trenden er ikke begrenset til kun UAE; myndigheter, finansinstitusjoner og private utviklere i Midtøsten, Asia, Europa og Nord‑America utforsker i økende grad blokkjede‑baserte modeller for eierskap av eiendom.

Nylig gjennomførte Saudi‑Arabia en vellykket tokenisert overføring av en eiendomstitel. Med dette milepælet har den suverene arabisk‑islamske staten tatt et solid skritt mot sine digitale transformasjonsmål som er skissert i Saudi Vision 2030.

Transaksjonen ble gjennomført mellom Real Estate Development Fund (REDF) og den statlig støttede leverandøren av rimelige boliger, National Housing Company (NHC).

For denne transaksjonen benyttet de droppRWA‑s suverene infrastruktur, som leverte alt fra token‑standard, overholdelseslogikk og utstedelsesrammeverk til en stabil leveranse‑mot‑betaling‑mekanisme.

«Vi har med suksess gjennomført kongerikets første ende‑til‑ende blokkjede‑verifiserte eiendomstransaksjon, ved å bruke de første regjerings‑utformede standardene for tokenisering av eiendomseierskap. Ved å knytte transaksjoner direkte til offisielle registre fra starten av, vil dette utvide deltakelsen, styrke FDI‑tilliten, forbedre likviditeten, akselerere utviklingsfinansiering og muliggjøre ny PropTech‑innovasjon.»

– Majed bin Abdullah Al‑Hogail, Minister for kommunale og landlige anliggender og bolig

Selv Kasakhstans sentralbank har lansert en pilot for eiendomstokenisering.

I henhold til prosjektet vil kommersielle eiendomssikrede token bli utstedt, hver representerende 1 m² av en eiendom. Foreløpig gjennomføres piloten innenfor en regulatorisk sandkasse under nøye tilsyn for å skape en klar mekanisme for deltakelse og legge grunnlaget for bredere adopsjon.

Tokeniseringstrenden førte også til at Bed Bath & Beyond (BBBY ) kunngjorde planer om å lansere en plattform for asset‑tokenisering. Dette vil starte med eiendom, slik at folk kan se verdien av det de eier og få tilgang til finansiering på ett sted.

«Å tilby ansvarlige, overholdelses‑sikre likviditetsveier for huseiere og eiendoms‑eiere i den virkelige verden er vår strategi og langsiktige visjon,» sa administrerende direktør Marcus Lemonis. E‑handelsforhandleren er også interessert i å kjøpe blokkjede‑teknologiselskapet Tokens.com, som vil utvide porteføljen deres som allerede inkluderer tZERO og GrainChain.

I Sør‑Asia kunngjorde World Liberty Financial (WLFI), et kryptoselskap delvis eid av familien til USAs president Donald Trump, og luksus‑eiendomsutvikleren DarGlobal planer om å tokenisere et Trump‑merket feriested på Maldivene.

Tokenisering, ifølge DarGlobal‑administrerende direktør Ziad El Chaar, vil gjøre eiendomsinvestering tilgjengelig for mange flere investorer som i dag ikke har tilgang.

«Dette markerer et gjennombrudd for eiendomsinvestering,» sa Chaar. «Sammen tenker vi nytt om hvordan kvalifiserte investorer kan få tilgang til, handle og til slutt oppnå likviditet i låne‑inntektsinteresser i høykvalitets‑eiendom mens den utvikles.»

Avtalen ble kunngjort på et World Liberty Financial‑forum holdt i Mar‑a‑Lago, med deltakelse fra tradisjonelle finans‑aktører (TradFi) som Franklin Templeton‑administrerende direktør Jenny Johnson og Goldman Sachs (GS )‑administrerende direktør David Solomon; kryptobransjerepresentanter inkluderte Coinbase (COIN )‑administrerende direktør Brian Armstrong, og Binance‑grunnlegger Changpeng Zhao, sammen med senatorene Ashley Moody og Bernie Moreno, hotell‑milliardæren Barry Sternlicht, FIFA‑president Gianni Infantino og rapperen Nicki Minaj.

Planen er å tokenisere låne‑inntektsinteresser i Trump International Hotel & Resort, Maldivene, en luksuriøs hospitality‑eiendom med omtrent 100 ultra‑luksuriøse strender og over‑vann‑villaer. Den er planlagt ferdigstilt i 2030.

Token‑tilbudet vil gi kvalifiserte investorer både en fast avkastning og låne‑inntektsstrømmer fra eiendommen.

Mer spesifikt vil de bli tilbudt i en privat plassering og kun solgt til verifiserte akkrediterte investorer. Tilgang til den første tilbudet vil bli muliggjort via utvalgte lommebøker og tredjeparts‑partnere. Tokenene kan ha ekstra on‑chain‑nytte, som muligheten til å bruke beholdningene som lånesikkerhet gjennom WLFI Markets.

«Vi bygde World Liberty Financial for å åpne opp desentralisert finans for verden,» og med denne kunngjøringen, «utvider vi nå den tilgangen til tokenisert eiendom,» sa medgründer Eric Trump. «For første gang kan kvalifiserte deltakere bli en del av en ikonisk eiendom.»

Tokeniseringen av feriestedet, som nå er under utvikling, vil bli gjort i partnerskap med Securitize, et tokeniseringsfirma som leverer infrastrukturen for å gjøre tradisjonelle eiendeler til on‑chain‑token.

Plattformen brukes av BlackRock for sitt on‑chain amerikanske dollar‑money‑market‑fond, BUIDL, som holder $2,46 billioner i total verdi.

«Eiendom har vært en av de vanskeligste aktivaklassene å tokenisere effektivt,» sa Carlos Domingo, medgründer og administrerende direktør i Securitize. «Vi tror at skalerbare on‑chain‑eiendomsprodukter utstedt med overholdelse, styring og markedsstruktur i tankene vil bli etterspurt globalt.»

Finansteknologiselskapet rapporterte nylig en 841 % økning i inntektene for de første ni månedene av 2025, og nådde $55,6 millioner.

Dette ble delt som en del av selskapets SEC‑innlevering for å gå på børs på Nasdaq under ticker‑symbolen SECZ, gjennom en fusjon med Cantor Equity Partners II (CEPT), et Cantor Fitzgerald‑støttet blank‑check‑selskap, som ennå ikke er godkjent av aksjonærer og regulatorer.

Vendepunktet

Det er ganske tydelig at trenden med tokenisering av virkelige eiendeler (RWA) gradvis sprer seg overalt.

Tokenisering har vært under utvikling i et tiår, men det var i de siste årene den begynte å få fotfeste i tradisjonell finans. Fra globale banker som JPMorgan (JPM ) til store kapitalforvaltere som BlackRock (BLK ), inkluderer TradFi‑gigantene i økende grad tokeniserte eiendeler i sine tilbud.

Denne adopsjonen skjer mot bakgrunn av økende etterspørsel etter blokkjede‑basert oppgjørsinfrastruktur, det økende behovet for å modernisere utdaterte finansielle rørledninger, og voksende prognoser om at tokeniserte eiendeler kan vokse til et multi‑trillion‑dollar‑marked i løpet av det neste tiåret.

En rapport fra Boston Consulting Group (BCG) og Ripple anslår at markedet for tokeniserte eiendeler, inkludert stablecoins, vil nå $19 trillioner innen 2033 når teknologisk vekst nærmer seg et «vendepunkt».

Denne veksten ligger midt i rapportens moderate $12 trillion‑prognose og en mer optimistisk $23,4 trillion‑projeksjon i de neste syv årene.

Mens tokeniserte amerikanske statsobligasjoner allerede har hatt tidlig suksess, og gjør det mulig for bedrifts‑treasurere å flytte overskuddslikviditet inn i tokeniserte kort‑siktige statsobligasjoner uten mellommenn, fremhevet rapporten også tokenisering av privat kreditt og karbonutslipp som bruksområder, hvor blokkjeden kan tilby transparens, sporbarhet og fraksjonert eierskap til tradisjonelt ugjennomsiktige og illikvide markeder.

Allerede har RWA‑tokenisering passert $25 billioner i verdi, og omfatter amerikanske statsobligasjonsgjeld, råvarer, privat kreditt, bedriftsobligasjoner, offentlig og privat egenkapital, institusjonelle alternative fond og eiendom, ifølge data fra rwa.xyz. Denne verdien har vokst omtrent 10‑fold de siste to årene.

Blant alle eiendelene er eiendom en av de tregeste til å flytte on‑chain. Så langt har kun 64 eiendommer, med en samlet verdi på $372 millioner, blitt tokenisert globalt, selv om tallet har vokst mer enn 13‑fold fra $27 millioner ved begynnelsen av fjoråret.

Tokeniseringen av eiendom utgjør også en liten del av det globale eiendomsmarkedet. Men ifølge Deloittes prognoser forventes $4 trillioner av eiendom å bli tokenisert innen 2035.

«Tokenisert eiendom kan ikke bare bane vei for nye markeder og produkter, men også gi eiendomsorganisasjoner en mulighet til å overvinne utfordringer knyttet til operasjonell ineffektivitet, høye administrative kostnader for investorer, og begrenset detaljhandels‑deltakelse,» sa Deloitte i sin rapport i fjor.

Veksten som konsulentgiganten projiserer for det globale tokeniserte eiendomsekosystemet forventes å komme fra tre hovedkomponenter.

Tokenisert eierskap av lån og verdipapiriseringer er en av komponentene rapporten forventer vil utgjøre den største andelen av tokenisert eiendom, og nå $2,39 trillioner innen 2035, med en total markeds‑penetrasjonsrate på 0,55 %.

Disse kan være mindre sannsynlige kandidater for tokenisering på grunn av deres rolle i den globale finanskrisen i 2008 og påfølgende regulatoriske tilsyn, men rapporten bemerker at blokkjede‑baserte verdipapirer tiltrekker betydelig investorinteresse.

Private eiendomsfond har imidlertid størst potensial, med en markeds‑penetrasjonsrate på 8,5 % og forventes å nå $1 trillion innen 9 år.

Disse fondene, som kan tokeniseres enten ved å utstede nye fond on‑chain eller ved å tokenisere et off‑chain‑fond, kan ifølge Deloitte være et egnet brukstilfelle for tokenisering av eiendomsaktiva ved å redusere mellommennsrollen, og dermed skape et mer effektivt fond. Her kan enkelt‑ og sammenkoblede plattformer tilby en sømløs måte å håndtere utstedelse av egenkapitalinteresser, asset‑servicing og handel på, sier de.

Samtidig forventes tokenisert eierskap av prosjekter under bygg eller ubebygd jord å nå $50 billioner i denne perioden, med en markeds‑penetrasjonsrate på 0,80 %.

Med datasentre og infrastrukturprosjekter som får fornyet interesse, kan fraksjonert eierskap gjennom tokenisering gjøre det mulig for investorer å eie kapitalintensive utviklingsprosjekter med attraktive avkastninger.

Eiendoms‑asset‑tokenisering, ifølge Deloitte, «kan tillate institusjonelle investorer å lage skreddersydde porteføljer med token som matcher deres investerings‑teser. Og mens tradisjonelle finansielle instrumenter manglet hyper‑personalisering, kan tokenisering gjøre det mulig.»

Ifølge en rapport fra EY, forventes investorer å øke sin portefølje‑allokering til tokeniserte eiendeler med 2 % innen 2027. Interessant nok er at andelen tokeniserte eiendeler i eiendomsporteføljer forventes å vokse mer aggressivt, med 4,7 % til 6 % innen 2027 og videre.

Rapporten avdekket også at eiendom rangert enten som den mest eller nest mest foretrukne tokeniserte alternativen blant 49 % av HNWI‑er og 56 % av institusjonelle investorer.

Alle disse funnene reflekterer økende tillit til potensialet i blokkjeden for å transformere eiendomsmarkedet.

Ifølge Sternlicht, som leder Starwood Capital med over $120 billioner i forvaltet kapital, kan tokenisering revolusjonere bransjen. «Teknologien er overlegen», og «fremtiden», sa Sternlicht. Han sammenlignet faktisk den nåværende tilstanden for tokenisering med AI, og sa: «Dette er enda tidligere i den fysiske verden enn AI er.» Han la til:

«Det er en fantastisk ting for verden, verden må bare ta igjen den.»

Konklusjon

Fremtiden for eiendomstokenisering er tydelig lys, og får betydelig oppmerksomhet fra utviklere, investorer, teknologileverandører og myndigheter. Etter hvert som teknologien utvikler seg, infrastrukturen modnes og regulatorisk klarhet forbedres, vil tokenisert eiendom vokse og føre til bedre prisfastsettelse og investeringsstrategier.