Ares Commercial Real Estate øker overskuddet i tredje kvartal etter gevinst ved eiendomssalg

Ares Commercial Real Estate Corporation (ACRE ) offentliggjorde resultatene for tredje kvartal 6. november 2026: Nettoresultatet etter GAAP som kan tilskrives ordinære aksjonærer, økte til 10,0 millioner dollar, eller 0,18 dollar per utvannet aksje, fra 4,7 millioner dollar, eller 0,08 dollar, året før. En realisert gevinst på 7,1 millioner dollar ved salg av eiendom overtatt av selskapet var en viktig årsak til økningen.

Gevinsten fra salget bidro til å øke resultatet, selv om nettorentemarginen falt til 7,9 millioner dollar fra 8,5 millioner dollar. Samlede kostnader gikk ned til 8,7 millioner dollar fra 10,0 millioner dollar, men kvartalet omfattet også en avsetning på 1,8 millioner dollar for forventede kredittap (CECL), sammenlignet med en tilbakeføring på 2,2 millioner dollar i samme kvartal året før. Gevinsten fra eiendomssalget og de lavere kostnadene veide opp for den svakere nettorentemarginen og avsetningen for kredittap i GAAP-resultatet.

Distributable Earnings, selskapets mål som ikke bygger på GAAP, justerer nettoresultatet for blant annet aksjebasert godtgjørelse, visse av- og nedskrivninger, avsetninger for kredittap og urealisert poster, samtidig som realiserte lånetap beholdes. Målet utgjorde 6,7 millioner dollar, eller 0,12 dollar per utvannet aksje. På et ytterligere justert grunnlag, der realiserte gevinster og tap ble holdt utenfor, rapporterte selskapet 6,4 millioner dollar, eller 0,11 dollar, ned fra 7,1 millioner dollar, eller 0,13 dollar, året før.

Styret vedtok et ordinært utbytte på 0,15 dollar per aksje for fjerde kvartal, uendret fra tredje kvartal og høyere enn begge målene for Distributable Earnings i tredje kvartal. Utbyttet utbetales 15. januar 2027 til aksjonærer som står registrert per 31. desember 2026.

To lån står for mesteparten av kredittrisikoen

Presentasjonen av resultatene for tredje kvartal viste at kontoreiendom i North Carolina, som ble solgt i løpet av kvartalet, ga et salgsvederlag som oversteg den bokførte verdien. Per 30. september gjensto én eiendom overtatt av selskapet: en eiendom i Florida med blandet bruk, bokført til 76 millioner dollar, og med en inntektsavkastning på 10 prosent ifølge selskapets beregning. Hovedstolen på kontorlån var 444 millioner dollar, nesten uendret fra andre kvartal, men 10 prosent lavere enn året før og nesten 50 prosent lavere enn for tre år siden.

Fire lån med risikoklassifisering 4 og 5 hadde en samlet bokført verdi på 299 millioner dollar, og de to største utgjorde 94 prosent av denne gruppen. Kontorlånet i Chicago var bokført til 135 millioner dollar; belegget var over 90 prosent, og den gjennomsnittlige gjenværende løpetiden på leieavtalene var mer enn sju år. Ledelsen sa at den arbeidet med å få på plass en løsning raskere i løpet av de neste månedene, enten ved å selge eiendommen eller ved å overta eiendomsretten. Lånet til bolig- og sameieprosjektet i Brooklyn var bokført til 145 millioner dollar, mot en utestående hovedstol på 200,5 millioner dollar, og ble omklassifisert fra risikoklasse 4 til 5. Byggingen var ferdig, og forhåndssalget pågikk fortsatt.

Den samlede CECL-reserven var på 141 millioner dollar, tilsvarende 8 prosent av utestående hovedstol på utlån som holdes for investering, og 91 prosent av reserven var knyttet til lån med risikoklasse 5. Reserven for lån med risikoklasse 4 og 5 var på 133 millioner dollar, tilsvarende 34 prosent av gruppens utestående hovedstol. «Vi holder fortsatt oppmerksomheten rettet mot lånene våre i risikoklasse 4 og 5. Når vi finner løsninger for disse investeringene, vil det bidra til å omstille porteføljen og styrke fremtidige inntekter», sa finansdirektør Jeff Gonzales.

Porteføljevekst og likviditet etter kvartalsslutt

Porteføljen av lån som holdes for investering, hadde en samlet utestående hovedstol på om lag 1,8 milliarder dollar fordelt på 37 lån, en økning på 42 prosent fra året før. 99 prosent var seniorlån, og 96 prosent hadde flytende rente. Ny aktivitet omfattet en forpliktelse på 35 millioner dollar til en senior medinvestering med sikkerhet i industrieiendommer. Av denne forpliktelsen ble 28 millioner dollar klassifisert som holdt for investering og 7 millioner dollar som holdt for salg ved opprettelsen; sistnevnte ble solgt i løpet av kvartalet. Etter kvartalsslutt inngikk selskapet en senior låneforpliktelse på 11 millioner dollar med sikkerhet i en eiendom for minilager.

Tilbakebetalinger av lån utgjorde 35 millioner dollar i tredje kvartal. Separat ble seniorlånet til industrieiendommen i New Jersey, med en utestående hovedstol på 27,8 millioner dollar og mislighold ved forfall per 30. september, tilbakebetalt i sin helhet 30. oktober 2026.

20. oktober 2026 tilbakebetalte selskapet det sikrede terminlånet på 90 millioner dollar i sin helhet og avsluttet låneavtalen. Tilgjengelig kapital var 116 millioner dollar per 30. september, fordelt på 22 millioner dollar i kontanter og om lag 94 millioner dollar i tilgjengelige midler fra sikret finansiering. Per 3. november var tilgjengelig kapital 87 millioner dollar: Kontantbeholdningen hadde økt til 43 millioner dollar, mens tilgjengelige midler fra sikret finansiering hadde falt til om lag 44 millioner dollar.

Kvartalet viser to ulike mål på fremgang. Salget av en eiendom selskapet eide, løftet GAAP-resultatet og reduserte eksponeringen mot eiendommer overtatt av selskapet. Samtidig gikk Distributable Earnings, justert for realiserte gevinster, ned, og kredittrisikoen var fortsatt konsentrert i Chicago og Brooklyn. Det sentrale spørsmålet for de kommende kvartalene er om løsninger for disse to eksponeringene kan styrke de utdelbare inntektene, samtidig som selskapet fortsetter å finansiere nye lån med mindre tilgjengelig kapital enn det hadde ved kvartalsslutt.