Brixmor sikrer et terminlån på 400 millioner dollar for å bidra til å finansiere oppkjøpet av Slate

Brixmor Property (BRX ) Group kunngjorde 5. november 2026 at driftsselskapet Brixmor Operating Partnership LP hadde inngått et usikret terminlån på 400 millioner dollar med utsatt trekk for å bidra til å finansiere det planlagte oppkjøpet av Slate Grocery REIT, samtidig som rentemarginene på to eksisterende fasiliteter ble redusert. Lånebeløpet skal delvis finansiere Slate-oppkjøpet og dekke andre generelle selskapsformål, og er ikke øremerket i sin helhet til oppkjøpet.

Fasiliteten forfaller 15. februar 2031 og har én forlengelsesopsjon på tolv måneder. Den innledende renten er SOFR pluss 80 basispunkter, basert på driftsselskapets nåværende kredittratinger. Under visse omstendigheter kan renten bli gunstigere dersom selskapets belåningsgrad når fastsatte mål. Ettersom dette er en fasilitet med utsatt trekk, betyr ikke inngåelsen at pengene ble trukket umiddelbart. Finansdirektør Steve Gallagher hadde sagt på resultatkonferansen for oktober 2026 at lånet var ventet å bli inngått i fjerde kvartal og trukket i forbindelse med gjennomføringen av Slate-oppkjøpet.

Driftsselskapet endret også den eksisterende usikrede rullerende kredittfasiliteten på 1,25 milliarder dollar og det eksisterende terminlånet på 500 millioner dollar. Den gjeldende rentemarginen på den rullerende kreditten ble redusert fra SOFR pluss 77,5 basispunkter til SOFR pluss 72,5 basispunkter, mens marginen på det eksisterende terminlånet ble redusert fra SOFR pluss 85 basispunkter til SOFR pluss 80 basispunkter. Størrelsen på og løpetiden til begge fasilitetene er uendret. Dette er dermed en reprising, ikke en utvidelse eller forlengelse av forpliktelsene.

Finansiering av Slate-oppkjøpet

Brixmor og Everview Partners kunngjorde 28. september 2026 at de hadde inngått bindende avtaler om å kjøpe Slate i en transaksjon verdsatt til 2,34 milliarder dollar. Gjennomføringen er ventet i første kvartal 2027, med forbehold om godkjenning fra Slates andelseiere og andre vanlige vilkår. Transaksjonen er ikke betinget av finansiering.

Brixmor vil i praksis kjøpe 23 dagligvareforankrede kjøpesentre for 636 millioner dollar. Det innebærer fullt eierskap i 22 sentre og en eierandel på 50 prosent i ett senter. Et joint venture vil kjøpe de resterende 92 eiendommene for 1,71 milliarder dollar. Brixmor vil eie 20 prosent av den ordinære egenkapitalen, mens Everview vil eie 80 prosent. Brixmor vil også investere om lag 174 millioner dollar i preferansekapital i joint venture-selskapet, med et utbytte på 9 prosent.

Porteføljen som kjøpes direkte, omfatter om lag tre millioner kvadratfot. Brixmor opplyste at den var utleid med en beleggsgrad på om lag 96 prosent, og at den i sin helhet lå innenfor selskapets eksisterende geografiske virksomhetsområde, hovedsakelig i Florida, Georgia og Carolina-statene. Joint venture-porteføljen omfatter om lag 12 millioner kvadratfot. Brixmor skal være kapitalforvalter, eiendomsforvalter og utleierepresentant for porteføljen.

En rapport på skjema 8-K fra september 2026 redegjorde for at Royal Bank of Canada hadde forpliktet seg til å stille hele den prioriterte brofasiliteten på 988 millioner dollar med en løpetid på 364 dager. Brixmor planla å betale sin andel av kontantinnskuddet i egenkapital og tilhørende gebyrer og kostnader med tilgjengelige kontanter og låneopptak. Selskapet ventet å erstatte deler av eller hele brofinansieringen før Slate-oppkjøpet ble gjennomført, med annen langsiktig gjelds- eller egenkapitalfinansiering, men understreket at det ikke var sikkert at slik langsiktig finansiering ville bli gjennomført. Den nye fasiliteten med forfall i 2031 tilfører en finansieringskomponent med lengre løpetid, men kunngjøringen 5. november sier ikke om den endrer forpliktelsen knyttet til brofasiliteten.

Likviditet og belåning

Per 30. september 2026 viste Brixmors resultater for tredje kvartal en likviditet på 1,5 milliarder dollar, eksklusive tilsagnsbrevet for finansiering av et senior usikret terminlån til Slate-oppkjøpet. Gallaghers oversikt omfattet om lag 183 millioner dollar i kontanter, tilgjengelige midler under den rullerende kreditten og om lag 115 millioner dollar i forventede inntekter fra uoppgjorte egenkapitalterminavtaler.

Netto hovedstolsgjeld i forhold til justert EBITDA var 5,2 ganger, annualisert på grunnlag av inneværende kvartal, og 5,3 ganger for de siste tolv månedene. Selskapets egen beregning av forholdstallet tar utgangspunkt i gjeldsforpliktelser justert for ikke-amortiserte over- eller underkurser og utsatte finansieringsgebyrer, minus kontanter, kontantekvivalenter og bundne kontanter, delt på justert EBITDA. Justert EBITDA utelater renter, skatter, av- og nedskrivninger samt spesifiserte poster knyttet til eiendom, gjeldsinnfrielse og andre forhold.

Salg av eiendeler er en annen mulig finansieringskilde. Investeringsdirektør Mark Horgan sa at eiendeler til en verdi av om lag 130 millioner dollar var under kontrakt eller i forhandlinger som ledd i Brixmors arbeid med å fornye kapitalbasen, og at innledende samtaler pågikk om ytterligere eiendeler. Gallagher sa at den endelige belåningen ville avhenge av tidspunktet for transaksjonene og finansieringsbehovet. Den endelige sammensetningen av langsiktig gjeld, egenkapital og inntekter fra eiendelssalg, sammen med tidsplanen for gjennomføringen av Slate-oppkjøpet, vil avgjøre hvordan oppkjøpet påvirker belånings- og likviditetsposisjonen Brixmor rapporterte ved utgangen av kvartalet.