Wat u moet weten over “Build to Rent” (BTR)

Er wordt aangenomen dat, voor het eerst in ongeveer 50 jaar, er meer woningen worden gebouwd met de intentie om te verhuren dan om te verkopen.  Dit is een grote verschuiving die een uit de hand gelopen woningmarkt weerspiegelt, die tegelijkertijd wordt gekenmerkt door een tekort aan beschikbare woningen en stijgende waarderingen die eigendom buiten het bereik van velen hebben geplaatst.

Met dat in gedachten zijn verschillende vooruitstrevende bedrijven begonnen met het benutten van technologie, in de vorm van equity crowdfunding-platformen, om toegang te bieden tot ‘Build/Built to Rent (BTR)’-initiatieven – een praktijk die wordt geprezen als een moderne oplossing voor een aanhoudend woningtekort.  Opmerkelijk is dat equity crowdfunding verwijst naar het aantrekken van kapitaal van het publiek door online aandelen in een startup of project te verkopen.  Een proces dat doorgaans wordt ondernomen om toegang te krijgen tot een gediversifieerde investeerdersbasis, grotere marketingexposure en verhoogde betrokkenheid van de gemeenschap.

Wat is ‘Build to Rent (BTR)’

‘Build to rent’ (soms ook wel ‘Built-to-Rent’ of BTR genoemd) is een vastgoedontwikkelingsmodel waarbij gebouwen of gemeenschappen specifiek worden ontworpen en gebouwd met het doel te worden verhuurd, in plaats van te worden verkocht aan individuele huiseigenaren. Deze aanpak verschilt van meer traditionele modellen waarbij woningen of eenheden worden gebouwd met de intentie ze te verkopen aan individuele kopers.

Enkele belangrijke kenmerken van het built-to-rent model zijn:

1. Enkel eigendom: Meestal wordt de gehele gemeenschap of het gebouw eigendom van één entiteit, vaak een institutionele belegger of vastgoedbedrijf.  Dit verandert echter met de opkomst van equity crowdfunding.
2. Professioneel beheer: Gezien het enkel-eigendom model beschikken deze panden vaak over professioneel, on-site beheer. Dit zorgt voor consistente onderhoud, service en voorzieningen voor bewoners.
3. Gemeenschapsvoorzieningen: BTR-panden beschikken vaak over voorzieningen zoals sportscholen, gemeenschappelijke lounges en zwembaden, wat de woonervaring voor huurders verbetert en potentiële huurders aantrekt.
4. Consistent ontwerp en branding: Panden binnen een built-to-rent gemeenschap delen vaak een consistent ontwerpesthetiek, branding en kwaliteitsstandaard, in tegenstelling tot gemengde eigendomsgemeenschappen waar ontwerp en onderhoud sterk kunnen variëren per eenheid.
5. Langetermijnfocus: Eigenaren van BTR-panden hebben vaak een langetermijn investeringshorizon, gericht op het genereren van stabiele huurinkomsten over tijd in plaats van snel panden te verkopen voor winst.

De build-to-rent sector is bijzonder populair geweest in landen zoals het VK en Australië, waar stijgende huizenprijzen het eigendom van een huis voor velen uitdagend hebben gemaakt, wat heeft geleid tot een verhoogde vraag naar huurwoningen. In de VS heeft het concept ook aan populariteit gewonnen, vooral als reactie op de dynamiek van de woningmarkt en veranderende consumentenvoorkeuren rond huiseigendom.

Waarom is Built to Rent (BTR) nu zo populair?

De populariteit van het “built to rent” (BTR) model is om verschillende redenen sterk toegenomen, beïnvloed door economische, maatschappelijke en marktgedreven factoren:

1. Econoomische dynamiek:
   • Stijgende huizenprijzen: In veel regio’s hebben de snel stijgende huizenprijzen het eigendom van een huis minder toegankelijk gemaakt voor veel individuen, vooral voor jongere generaties.
2. Veranderend consumentengedrag:
   • Flexibiliteit: Huren biedt meer flexibiliteit vergeleken met huiseigendom. Het is makkelijker voor huurders om te verhuizen voor baanmogelijkheden of levensstijlkeuzes.
   • Uitgestelde levensgebeurtenissen: Veel millennials en jongere generaties stellen traditionele levensmijlpalen, zoals huwelijk en kinderen krijgen, uit, wat leidt tot een verlengde huurperiode.
   • Levensstijlvoorkeuren: De voorzieningen en gemeenschapsgerichte omgevingen die BTR-panden vaak bieden, kunnen aantrekkelijk zijn voor moderne huurders.
3. Markt- en investeringsdynamiek:
   • Stabiele inkomstenstroom: Voor institutionele beleggers biedt BTR een stabiele en voorspelbare inkomstenstroom, vooral in een omgeving waar andere activa mogelijk lagere rendementen opleveren.
   • Diversificatie: Vastgoedportefeuilles worden gediversifieerd via BTR-investeringen, waardoor de afhankelijkheid van verkopen in volatiele markten wordt verminderd.
   • Schaal: Grootschalige BTR-projecten stellen institutionele beleggers in staat om aanzienlijk kapitaal efficiënt in te zetten, iets wat moeilijker te realiseren is met individuele buy-to-let panden.
4. Maatschappelijke verschuivingen:
   • Urbanisatie: Naarmate meer mensen naar steden en stedelijke gebieden verhuizen, is er een grotere vraag naar huurwoningen in deze regio’s.
   • Verandering in perceptie: Huren wordt steeds meer gezien als een levensvatbare langetermijnoplossing voor huisvesting in plaats van een tijdelijke oplossing.
5. Operationele voordelen voor verhuurders:
   • Efficiënt beheer: Het bezitten van meerdere eenheden op één locatie (zoals een BTR-gemeenschap) kan efficiënter te beheren zijn dan verspreide individuele panden.
   • Kwaliteitscontrole: Met de gehele gemeenschap onder enkel eigendom zijn er consistente onderhouds-, ontwerp- en servicenormen.
6. Woningtekort: In veel gebieden is er een kloof in de woningaanbod. BTR kan een snellere oplossing bieden voor dit probleem vergeleken met traditionele woningmodellen, omdat ontwikkelaars snel een groot aantal eenheden kunnen bouwen.
7. Technologische vooruitgang: Moderne bouwtechnieken, zoals modulaire bouw, kunnen de ontwikkeling van BTR-projecten versnellen, waardoor ze financieel haalbaarder worden.

Industrie spelers

Voor wie meer wil weten over equity crowdfunding-platformen die regelmatig BTR-kansen bieden, zorg ervoor dat u de volgende platformen overweegt en bestudeert.

1. Fundrise

Fundrise is een in de VS gevestigd platform dat individuele beleggers in staat stelt te investeren in commerciële vastgoedprojecten, inclusief built-to-rent woningen. Het platform staat bekend om zijn eREITs (elektronische Real Estate Investment Trusts), die gediversifieerde portefeuilles van vastgoedprojecten vormen.

Bron: X @fundrise

Opgericht in 2012 door Ben Miller en zijn broer Dan Miller, streefde het bedrijf ernaar vastgoedbeleggingen te democratiseren door een alternatief te bieden voor traditionele beleggingsmethoden. In plaats van te vertrouwen op Real Estate Investment Trusts (REITs) of direct eigendom van onroerend goed, biedt Fundrise eREITs en eFunds, die speciaal ontworpen beleggingsvehikels zijn die geld van meerdere beleggers bundelen om te investeren in vastgoed.

Het platform biedt gewone beleggers de mogelijkheid om toegang te krijgen tot vastgoeddeals met relatief lage minimale investeringen, vaak al vanaf $500. Met zijn technologische aanpak streeft Fundrise naar transparantie, diversificatie en gebruiksgemak, waardoor gebruikers hun investeringen kunnen volgen, projectupdates kunnen bekijken en dividenden kunnen ontvangen via het online dashboard. In de loop der jaren is Fundrise aanzienlijk populairder geworden, en bedient een breed scala aan beleggers die op zoek zijn naar een meer hands‑off benadering van vastgoedbeleggingen. Het innovatieve model en de gebruiksvriendelijke interface hebben Fundrise gepositioneerd als een toonaangevende speler in de vastgoed‑crowdfundingindustrie.

2. RealtyMogul

RealtyMogul is een ander prominent Amerikaans platform dat crowdfunded vastgoedinvesteringskansen biedt. Het platform staat zowel geaccrediteerde als niet‑geaccrediteerde beleggers toe te investeren in diverse commerciële vastgoedprojecten.

Bron: X @Realty_Mogul

Gelanceerd in 2013 door Jilliene Helman en Justin Hughes, had RealtyMogul als doel individuele beleggers toegang te geven tot institutionele kwaliteit vastgoeddeals, die voorheen voornamelijk gereserveerd waren voor grote instellingen of vermogende particulieren. Het platform biedt een mix van beleggingsvehikels, waaronder private placements, Real Estate Investment Trusts (REITs), en 1031 exchanges.

Met een tech‑gerichte aanpak legt RealtyMogul de nadruk op transparantie en grondige due diligence van deals. Gebruikers kunnen specifieke panden kiezen om in te investeren of kiezen voor diversificatie via de zorgvuldig samengestelde portefeuilles van het bedrijf. Door technologie te combineren met vastgoedexpertise is RealtyMogul uitgegroeid tot een belangrijke speler in vastgoed‑crowdfunding, die zowel beginnende als ervaren beleggers bedient.

3. CrowdStreet

CrowdStreet verbindt beleggers met institutionele kwaliteit commerciële vastgoedinvesteringen. Het platform is meer gericht op het aanbieden van een breed scala aan vastgoedinvesteringssoorten, vaak inclusief BTR‑kansen.

Bron: X @CrowdStreet