Top 10 REITs (Vastgoed) Aandelen om in te Beleggen (augustus 2026)

De Andere Grote Activaklasse

Real estate is een grotere activaklasse dan zowel aandelen als obligaties. Het wordt ook gezien als een categorie die moeilijk te investeren is, omdat het bezit van vastgoed meestal betekent dat je huurders moet vinden en beheren, te maken hebt met renovatie en onderhoud, een hypotheek bij een bank moet verkrijgen, enz. Het kan ook maanden of jaren duren voordat je een eigendom kunt verkopen. Een alternatief is REITs (Real Estate Investment Trusts), publiek verhandelde aandelen van bedrijven die duizenden of zelfs tienduizenden vastgoedactiva beheren.

REITs bieden veel hogere liquiditeit, met de mogelijkheid om hun aandelen binnen een dag te kopen of verkopen, en diversificatie. REITs zijn wettelijk verplicht om 90% van hun belastbare inkomen als dividend aan hun aandeelhouders uit te keren. Daarom zijn ze ook een goede optie voor het opbouwen van een op inkomen gericht portfolio.

Appartementen, Huizen, Winkelcentra en Overig

Veel REITs bezitten wat mensen als eerste denken als ze horen over investeren in vastgoed. Appartementen, huizen, of misschien commercieel vastgoed zoals winkels en winkelcentra. Hoewel dit een groot deel van het aanbod van REITs uitmaakt, zijn er ook veel meer gespecialiseerde REITs.

Sommigen zijn gespecialiseerd in industriële panden, logistiek, of technische diensten zoals mobiele telefoonmasten en datacenters. Anderen bezitten voornamelijk grond die wordt gebruikt voor landbouw of bosbouw. Dus kan investeren in REITs ook toegang geven tot soorten vastgoedactiva die voor de meeste beleggers niet direct investeerbaar zijn.

Stijgende Rentes

Een vraag die boven de vastgoedmarkten hangt, zijn de stijgende rentetarieven. In theorie leidt een hogere rente tot lagere vastgoedprijzen. In de praktijk kan het veel ingewikkelder zijn, vooral omdat inflatie de vervangingskosten van bestaande gebouwen drastisch heeft verhoogd.

Bron: Trading economics

Waarschijnlijk zijn het REITs en vastgoedbedrijven die massale herfinanciering nodig hebben, die zullen worden getroffen door hogere rentetarieven. Bedrijven die goedkoop kapitaal hebben vastgezet, kunnen daarentegen een deel van hun schuld “gecompenseerd” zien door inflatie en profiteren van de nieuwe inflatoire context.

Top 10 REITs (Vastgoed) Aandelen om in te Beleggen

1. Prologis, Inc.

PLD Prijsgrafiek

Prologis is een enorm logistiek bedrijf dat is gegroeid samen met e‑commerce en de behoefte aan magazijnen die het creëerde (3 x meer dan fysieke detailhandel). Het registreert momenteel een recordhoogte in bezettingsgraad, met 98 % van zijn gehuurde capaciteit.

Op een gegeven moment gaat 2,8 % van het wereldwijde BBP via de magazijnen en distributiecentra van Prologis, met een totale oppervlakte van 1.213 miljoen vierkante voet, die 6.600 klanten bedienen.

Het bedrijf levert logistieke activa aan bijna alle grote wereldwijde ondernemingen in vrijwel elke sector.

Een sterk voordeel van Prologis is dat magazijnen slechts 3‑6 % van de kosten van de toeleveringsketen uitmaken. Voor haar klanten is dit dus nooit een focuspunt voor kostenbesparing, maar eerder iets dat het beste kan worden uitbesteed, terwijl kapitaal kan worden ingezet voor meer strategische behoeften.

Prologis is opmerkelijk efficiënt, met G&A (algemene en administratieve kosten) van slechts 0,3 %, dankzij de enorme schaal en eerdere investeringen in schaalbare technologieën.

Bron: Prologis 

Het is de 2^nd grootste onderneming met on‑site zonneproductie in de VS, met in totaal 410 MW geïnstalleerde capaciteit. Prologis beschikt bovendien over een landbank (onontwikkelde gronden) die voldoende is voor een investering van $38 miljard.

Het is onwaarschijnlijk dat het bedrijf zal lijden onder stijgende rentes of inflatie, aangezien de schuld / aangepaste EBITDA op 4,3x lag, met $5,7 miljard liquiditeit en een gemiddelde rente op de schuld van 2,6 %, en 9/10^th ervan tegen vaste tarieven.

Prologis is een aandeel voor beleggers die blootstelling zoeken aan de algehele economie en handel, waarbij de schaal van het bedrijf een voordeel biedt in zowel efficiëntie als de mogelijkheid om kapitaal tegen de laagst mogelijke kosten aan te trekken.

2. American Tower Corporation

AMT Prijsgrafiek

Mobiele telefoonmasten worden tegenwoordig eigendom van derden, die de mast verhuren aan meerdere telecomoperators. Dit stelt de telecombedrijven in staat de kosten van de mast te delen, waardoor de hele sector efficiënter wordt.

American Tower (AMT ) is de grootste exploitant van dergelijke faciliteiten, met 226.000 communicatiesites, 42.000 in de VS & Canada, en 184.000 wereldwijd. De grootste internationale markten zijn India (meer masten dan in enig ander land, inclusief de VS), Duitsland, Spanje, Latijns‑Amerika en Afrika.

Bron: American Tower Corporation

Het bedrijf profiteert van de groeiende vraag naar mobiele bandbreedte, waarbij de uitrol van 5G en de opkomst van IoT (Internet of Things) naar verwachting deze trend zal voortzetten. Over het geheel genomen voorspelt American Tower dat het totale mobiele dataverbruik in de VS bijna zal verdrievoudigen tussen 2023 en 2028, met een vergelijkbare trend in de rest van de wereld.

Bron: American Tower Corporation

Met American Tower krijgen beleggers blootstelling aan een kritieke telecominfrastructuur met een sterke economische moat en een markt die nog steeds agressieve groei doormaakt.

De internationale exposure van American Tower is ook aantrekkelijk, omdat het de in staat stelt de toenemende internetpenetratie in ontwikkelingslanden te benutten. Op de lange termijn zou de lange geschiedenis van succesvolle overnames van American Tower haar ook moeten helpen nieuwe markten te betreden.

3. Equinix, Inc.

EQIX Prijsgrafiek

Equinix (EQIX ) levert digitale infrastructuur in de vorm van datacenters en bijbehorende diensten. In totaal beheert het 250 datacenters en is het van plan nog 57 te openen.

Bijna elk bedrijf met een enorme behoefte aan cloud‑diensten of het doorverkopen van cloud‑diensten werkt samen met Equinix, waaronder Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google en Netflix. Dit is grotendeels te danken aan de brancheleidende uptime‑prestaties (periode zonder onderbreking van diensten) van 99,9999 %.

Bron: Equinix

Equinix heeft een gestage groei laten zien, met 14 % omzetgroei jaar‑op‑jaar in Q2 2023. Het bedrijf haalt zijn inkomsten uit Noord‑America ($890 in Q2 2023), EMEA ($687 M) en Azië ($442 M).

Equinix heeft een “10‑jarig totaal geannualiseerd aandelenrendement inclusief gereinvesteerde dividenden per einde 2022 van ~15 %” gegenereerd en heeft zijn dividend de afgelopen 8 jaar laten groeien sinds de omzetting naar een REIT in 2015.

Equinix heeft een netto‑leverage ratio van 3,6×, maar met schulden die gemiddeld over 8,1 jaar aflopen en leenrentes van 2,18 %, waarbij slechts 1/20^th van de schuld een variabele rente heeft.

Het argument voor Equinix‑aandelen is hetzelfde als voor de cloud‑industrie als geheel, met Equinix als een belangrijke partner in het creëren van “virtueel” vastgoed voor bijna alle grote ondernemingen, direct of indirect, via alle grote cloud‑providers zoals Amazon’s AWS. Haar expertise stelde het bovendien in staat top‑talent aan te trekken en datacenters op schaal te bouwen, waardoor de operaties en de toeleveringsketen maximaal geoptimaliseerd worden.

4. Welltower Inc.

WELL Prijsgrafiek

Welltower‑vastgoed bestaat uit zorginstellingen, zoals medische kantoren, seniorenwoningen en revalidatiecentra (medische zorg buiten ziekenhuizen). Welltower beheert 1.400 eigendommen in de VS, Canada en het VK.

Demografische veranderingen met een verouderende bevolking stimuleren de activiteiten van het bedrijf, met een bezettingsgraad die in Q2 2023 met 1,9 % jaar‑op‑jaar is gestegen en een netto‑operationele inkomsten die met 24,2 % is gegroeid. Dit wordt geholpen door een daling in de groei van seniorenwoningen ondanks de toenemende vraag.

Bron: Welltower

Welltower breidt zich snel uit via overnames, met in 2023 al voor $3 miljard aan activa verworven of in uitvoering. Dit volgt op eerdere agressieve expansieplannen, met niet minder dan $11 miljard aan kapitaal geïnvesteerd sinds eind 2020. In die context probeert Welltower te profiteren van tijdelijke stress in vastgoedactiva en ze tegen een korting te kopen van grote financiële instellingen zoals Fannie Mae.

Het bedrijf is ook agressief in zijn aflossingsplannen, zelfs als de huidige schuld / EBITDA nog hoog is op 5,5×, met variabele schuld die 13,2 % van de totale schulden uitmaakt.

Welltower is een niche‑REIT die opereert in een sector die permanent wordt ondersteund door de veroudering van de baby‑boomer generatie, die nu hun huis verkoopt, naar seniorenfaciliteiten verhuist en meer zorg nodig heeft. Dit ondersteunt Welltower door de markt te laten groeien en de economische eenheid per verhuurde kamer te verbeteren. Het bedrijf heeft een lange overnamegeschiedenis en zal waarschijnlijk een van de grootste spelers worden in de groeiende REIT‑sector voor gezondheidszorg‑ en seniorenfaciliteiten.

5. VICI Properties Inc.

VICI Prijsgrafiek

VICI is een REIT gericht op casino’s, andere gok‑ en spelvastgoed, en golfbanen.

Het beheert 124 miljoen vierkante voet, 60.300 hotelkamers en meer dan 450 bars, restaurants, nachtclubs en sportweddenschappen. Tot de kroonjuwelen van VICI‑activa behoren 3 casino’s op de Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand en het Venetian Resort Las Vegas. Ongeveer de helft van de eigendommen bevindt zich in Las Vegas, de rest verspreid over diverse locaties in de VS en Canada.

VICI was de 4^th grootste REIT‑IPO in 2018 en heeft sindsdien zijn EBITDA vier keer laten groeien. VICI werd ook toegevoegd aan de S&P500‑index in juni 2022, waardoor het een van de aandelen is die automatisch worden gekocht door passieve beleggers in deze zeer populaire Amerikaanse index.

Een van de grootste delen van de schulden van het bedrijf is een $5 miljard investment‑grade obligatie die in 2032 vervalt. Dus, hoewel de schulden van het bedrijf tamelijk hoog zijn, maakt het aflossingsschema het relatief kort‑ en middellang‑termijn veilig.

Bron: VICI

VICI heeft plannen om internationaal uit te breiden, maar richt zich momenteel voornamelijk op Noord‑America. Uiteraard zijn de winsten van het bedrijf nauw verbonden met de gezondheid van de gokindustrie en luxe uitgaven in het algemeen. Dus, hoewel het heeft geprofiteerd van internationaal toerisme en de groeiende rijkdom van de top 1 %, kan het evenwel onder druk komen te staan als de vermogenskloof krimpt.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Prijsgrafiek

AvalonBay is een REIT‑die woonvastgoed bezit met een voorkeur voor de meest dynamische gebieden met hoge werkgelegenheid, hoge levenskwaliteit en “lagere betaalbaarheid van woningen”. Of eenvoudiger gezegd, dure gebieden met goed betaalde banen en duur vastgoed.

Het bezit 88.659 appartementen in 13 staten, verdeeld over 294 appartementencomplexen.

Bron: Avalon

De bezettingsgraad staat op 96 % en blijft stabiel, met huurinkomsten die jaar‑op‑jaar met 6,5 % zijn gegroeid. De eigendommen zijn gediversifieerd, met een mix van stedelijke en voorstedelijke gebieden, en voornamelijk midden‑hoogte en kleine meergezinsgebouwen.

AvalonBay’s high‑end markt heeft zich winstgevend bewezen, met een CAGR‑prestaties van 11,3 % sinds de IPO en een jaarlijkse dividendgroei van 4,8 %.

Het huuraanbod van het bedrijf wordt aangevuld met AvalonConnect, een volledig geïntegreerde connectiviteitsservice met internet, wifi en smart‑homesystemen, die het gemak van de huur voor witte‑kraag professionals vergroot, vooral met de toename van thuiswerken (WFH).

Door de locaties aan de kusten en de focus op hoge verdieners, heeft AvalonBay waarschijnlijk geprofiteerd van de technologische boom van het afgelopen decennium en de recordbeurzeniveaus. Dit is dus iets om in gedachten te houden voor beleggers, aangezien serieuze problemen in deze sectoren kunnen leiden tot minder vraag naar AvalonBay‑appartementen.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Prijsgrafiek

Alexandria ontwikkelt en verhuurt vervolgens vastgoed aan de life‑science‑ en AgriTech‑industrie, zoals onderzoekslaboratoria, testfaciliteiten, enz., die al volledig uitgerust zijn. Het heeft momenteel ongeveer 1.000 huurders op zijn 74,6 miljoen vierkante voet vastgoed, verspreid over 432 eigendommen.

De faciliteiten van Alexandria bevinden zich in de belangrijkste Amerikaanse innovatiedistricten in Californië, Seattle en de noord‑oostkust.

Bron: Alexandria Real Estate

Het bedrijf profiteert van de bloei van nieuwe biotechnologietechnologieën zoals RNA‑therapieën, gentherapieën en andere innovaties in de sector. Het bieden van flexibele laboratorium‑ en onderzoeksfaciliteiten stelt farmaceutische en biotechnologische bedrijven in staat hun footprint aan te passen afhankelijk van nieuwe projecten en het succes van hun R&D‑inspanningen. Alexandria is een belangrijke partner van deze bedrijven, die hun kapitaal liever richten op het ontwikkelen en verkopen van geneesmiddelen dan op vastgoed‑capex.

Het levert Alexandria ook een van de hoogste EBITDA‑marges in de REIT‑industrie, die in 2022 op 69 % stond.

Bron: Alexandria Real Estate

De huurders komen uit alle sectoren van de life‑science‑industrie, met een groot segment bestaande uit grote bedrijven en institutioneel onderzoek, waardoor het niet erg gevoelig is voor de beschikbaarheid van VC‑kapitaal, wat een zorg zou kunnen zijn in een biotechnologiesector die bekend staat om haar cyclisch karakter.

Bron: Alexandria Real Estate

Het bedrijf heeft een voorzichtige financieringsaanpak gehanteerd, met een relatief hoog schuldeniveau (5,1× van EBITDA) maar ook een zeer lange looptijd, waarbij de resterende schuldtermijn 13,2 jaar bereikt, geen aflossing vóór 2025, en gefinancierd tegen slechts 3,53 % rente, vrijwel allemaal tegen vaste tarieven.

Biotechnologie plukt nu de vruchten van tientallen jaren genomics‑ en RNA‑technologieontwikkeling. Het is dus waarschijnlijk dat de biotech‑R&D‑inspanningen vanaf nu alleen maar zullen intensiveren, wat volop groeikansen biedt voor Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

VNO Prijsgrafiek

Een sector van vastgoed die tijdens de pandemie en daarna niet goed presteerde, is kantoorpand. Lockdowns en vervolgens thuiswerken (WFH) hebben de vraag naar kantoren schijnbaar permanent verminderd.

Vornado is een REIT die zich specialiseert in kantoorruimte, voornamelijk in Manhattan maar ook een beetje in San Francisco en Chicago. Vornado bezit 19,9 miljoen vierkante voet kantoorruimte in 30 eigendommen, evenals 2,5 miljoen vierkante voet straat‑retailruimte en 1.663 residentiële eenheden.

Hoewel de sector een crisis doormaakt, is het onduidelijk of prime vastgoed zoals het centrum van NY op dezelfde manier zal worden getroffen als kantoren op secundaire locaties. Met het aandeel dat bijna 75 % is gedaald, is het ook mogelijk dat dit al meer dan is ingeprijsd.

Een belangrijke groeimotor voor Vornado zal de voortdurende herontwikkeling van het Penn‑district zijn, gecentreerd rond het Penn‑treinstation en Madison Square Garden. Het wordt recentelijk een nieuwe tech‑cluster, met bedrijven zoals Amazon, Meta, Apple (AAPL ) en Samsung die daar kantoren openen.

Bron: Vornado

Vornado is een investering voor contrair‑beleggers. Zij moeten zich richten op nog steeds solide FFO (Funds From Operations), het succes van de Penn‑herontwikkeling, en rekenen op de stelling dat kantoorruimtes in het belangrijkste financiële centrum van de VS ook in de toekomst sterk in vraag zullen blijven.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Prijsgrafiek

Soms is de belangrijkste aantrekkingskracht van REITs voor hun klanten de toegang tot goedkoop kapitaal om vastgoed te bouwen of aan te schaffen, dat vervolgens kan worden verhuurd. Dit is het geval voor IIPR, aangezien het zich richt op de legale cannabissector in de VS.

Cannabis is nog steeds een illegale drug op federaal niveau, en bijna alle cannabisbedrijven hebben geen toegang tot kapitaal van banken en institutionele beleggers. Dit betekent dat zij vaak tot 10‑15 % rente moeten betalen op leningen die ze weten te verkrijgen.

Maar moderne legale cannabiscultuur is een zeer kapitaalintensieve industrie, die miljoenen vierkante voet van zeer geavanceerde kassen vereist. Dus leverde IIPR hen kassen die veel duurder zouden zijn geweest. Zou de cannabisbedrijven ze zelf hebben moeten bouwen?

Bron: IIPR

Bovendien stellen IIPR’s schaal en expertise het in staat om tegen lagere kosten te bouwen en waardevolle technische expertise te bieden op het gebied van indoor‑landbouw, zoals vochtigheidsbeheer, plaagbestrijding, luchtzuivering en chemische extractie.

IIPR is aanwezig in 19 Amerikaanse staten en staat bekend om zeer lange lease‑termijnen van 15‑20 jaar. Het is sinds 2016 agressief gegroeid, met een operationele inkomstenstijging van een drievoudige cijfer CAGR.

Bron: IIPR

IIPR vertoont ook een opmerkelijk laag schuldeniveau voor een REIT, met slechts een obligatie van 330 M tegen 5,5 % die in 2026 moet worden afgelost. Dit maakt het veel veiliger dan de meeste REITs in de context van inflatie en stijgende rentetarieven.

De cannabissector verkeert sinds 2021 in een soort crisis door vertragingen in de wijziging van federale drugreguleringen, ondanks dat meer dan de helft van de Amerikaanse staten de drug nu heeft gelegaliseerd. Dit beïnvloedde ook de aandelenkoersen van IIPR, waardoor het dividendrendement bijna dubbele cijfers bereikte, waardoor het een van de hoogste rendementen in de REIT‑industrie is.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Prijsgrafiek

Een type vastgoedactivum dat rendement kan bieden dat niet gecorreleerd is aan de vastgoed‑ en huurprijzen, is landbouwgrond. Dit type activum correleert veel meer met internationale grondstofprijzen.

Landbouwgrond is bovendien de grootste vastgoedsector in de VS, even groot als appartementen en twee keer zo groot als industrieel vastgoed. Ondanks deze omvang bezitten financiële instellingen het vrijwel niet.

Bron: Farmland Partners Inc [securities_stock_price_tag symbol="FPI" exchange="NYSE"]

Farmland Partners is de grootste Amerikaanse landbouw‑REIT, met 190.000 acres in 20 staten.

De waarde van de eigendommen van het bedrijf wordt ondersteund door verschillende trends, met name een groeiende wereldbevolking gecombineerd met een gestage daling van bewerkbare gronden. De opmerkelijke 0 % leegstand in de portefeuille van Farmland Partners illustreert de hoge vraag naar dergelijke eigendommen.

Bron: Farmland Partners Inc

10 % van de portefeuille van het bedrijf bestaat uit langetermijninvesteringen, vaak moeilijk voor individuele boeren, zoals aangeplante boomgaarden (citrus, avocado’s, noten) en wijngaarden, die meerdere jaren inspanning en investering vereisen voordat er een oogst is. Desondanks kunnen investering en geduld zich uitbetalen, waarbij deze eigendommen 30 % van de activa van Farmland Partners naar waarde uitmaken.

Inkomen uit landbouwgrond wordt gegenereerd door huur, maar het bedrijf profiteert ook van de langetermijnwaardestijging van landbouwgrond, meestal gelijk aan of hoger dan inflatie. Sinds 1970 stijgt de waarde van landbouwgrond met een CAGR van 5,9 %.

Bron: Farmland Partners Inc

Een ander verdienpotentieel voor Farmland Partners is wanneer individuele percelen winstgevender kunnen worden gemaakt door het bouwen van zonne‑ of windparken of door ze te verkopen aan vastgoedontwikkelaars. Momenteel heeft Farmland Partners meer dan 250 MW aan zonne‑ en windenergie in ontwikkeling in 9 projecten, met nog 18 projecten onder optie.

De belangrijkste aantrekkingskracht van Farmland Partner voor beleggers is de relatief lage correlatie met de andere vastgoedmarkten. Met gesprekken over een nieuwe grondstoffen‑supercyclus kan het toevoegen van een niet‑gecorreleerde activaklasse met een staat van dienst van stabiele rendementen van 5‑10 % aan een portefeuille een interessante optie zijn.