Wat is Passief Vastgoedinvesteren en Hoe Werkt het?

Passief vastgoedbeleggen is een eenvoudige maar intrigerende benadering om iemands portefeuille te versterken.  De praktijk, die met nieuwe technologieën steeds populairder wordt, omvat het strategisch investeren van kapitaal in residentieel of commercieel vastgoed, terwijl tegelijkertijd de bijbehorende verplichtingen van een verhuurder worden overgedragen aan een externe vastgoedbeheerder.  Hieronder bekijken we de aantrekkingskracht van zo’n benadering en hoe dit werkt.

Waarom Passief Vastgoed?

Investeren in vastgoed is niets nieuws en blijft om verschillende redenen populair – passief of anderszins.  Een paar hiervan zijn,

• Cashflow: Vastgoedinvesteringen kunnen een gestage cashflow genereren via huurinkomsten.  Dit is vooral aantrekkelijk voor beleggers die een regelmatige inkomstenstroom zoeken naast het waardevermeerderingspotentieel van hun investering.
• Waardevermeerdering: Vastgoedwaarden stijgen doorgaans in de loop van de tijd, waardoor beleggers de kans krijgen op vermogenswinst wanneer ze eigendommen verkopen.  Deze langetermijnprijsstijging kan de beleggingsrendementen aanzienlijk verhogen.
• Leverage: Vastgoed stelt beleggers ook in staat om hefboomwerking uitgebreider te gebruiken dan veel andere beleggingsvormen.  Bijvoorbeeld, door geleende middelen te gebruiken om een deel van de aankoopprijs van het pand te financieren, kunnen beleggers een hoger rendement behalen, mits het pand in waarde stijgt.
• Diversificatie: Het toevoegen van vastgoed aan een beleggingsportefeuille vergroot ook de diversificatie, waardoor het algehele risico wordt verminderd.  Dit is mogelijk omdat vastgoed vaak een lage correlatie heeft met andere activaklassen, wat betekent dat het goed kan presteren terwijl andere beleggingen achterblijven.
• Fiscale Voordelen: Vastgoedinvesteringen kunnen beleggers ook verschillende fiscale voordelen bieden.  Deze omvatten onder meer aftrekposten voor hypotheekrente, operationele kosten, onroerendgoedbelasting en afschrijvingen.  Bepaalde, meer geavanceerde strategieën (1031-uitwisseling) stellen beleggers in staat om vermogenswinstbelasting uit te stellen wanneer ze de opbrengst van een verkoop herinvesteren in een ander beleggingspand.
• Inflatiebescherming: Historisch gezien zijn vastgoedprijzen en huren meestal gestegen met de inflatie.  Hierdoor is vastgoed een goede bescherming tegen inflatie, omdat stijgende prijzen kunnen leiden tot hogere huurinkomsten en vastgoedwaarden, waardoor de koopkracht van beleggers wordt beschermd.

Gezien deze opgesomde voordelen is het duidelijk waarom vastgoed een aantrekkelijke toevoeging aan iemands portefeuille is, aangezien zeer weinig activa de diverse reeks voordelen van het bezit van onroerend goed bieden.

Dus, wat kan passief vastgoedbeleggen bieden dat beleggers nog niet profiteren? De antwoorden zijn simpel: tijd, gemoedsrust, kansen en gemak.

Door de taken van vastgoedbeheer uit te besteden aan een derde partij, hoeven vastgoedeigenaren niet langer tijd en middelen te besteden aan onderhoud en huurdersbeheer.  Hoewel deze service meestal niet gratis is, is ze zeer handig omdat ze eigenaren in staat stelt om zowel lokaal als op afstand te investeren.  Het opent ook de deur voor beleggers die geïnteresseerd zijn in vastgoed, maar die, zelfs als ze de tijd hebben, niet noodzakelijk de vaardigheden bezitten om dergelijke verantwoordelijkheden op zich te nemen.

Toegankelijkheid van Passief Beleggen

Met deze voordelen in gedachten bestaan er verschillende benaderingen om toegang te krijgen tot passief beleggen.  Laten we deze nader bekijken en hoe ze werken.

Real Estate Investment Trusts (REIT’s)

Een Real Estate Investment Trust (REIT) is een bedrijf dat inkomsten genererend vastgoed bezit, exploiteert of financiert.  REIT’s, die vergelijkbaar zijn met beleggingsfondsen, bieden individuele beleggers de mogelijkheid om een deel van de inkomsten te verdienen die worden gegenereerd door commercieel vastgoedbezit, zonder zelf eigendommen te hoeven kopen, beheren of financieren.

REIT’s zijn wettelijk verplicht een hoog percentage van hun inkomen (meestal 90% of meer) uit te keren aan aandeelhouders als dividend, waardoor ze een aantrekkelijke optie zijn voor op inkomen gerichte beleggers.  Het doel is om de voordelen van vastgoedbeleggingen te combineren met het gemak en de liquiditeit van beleggen in aandelen.

Het moet worden opgemerkt dat er binnen REIT’s verschillende benaderingen bestaan.  Deze omvatten:

• Equity REIT’s:  Dit is het meest voorkomende type en bezit en beheert inkomsten genererend vastgoed.  De inkomsten worden voornamelijk gegenereerd door het verhuren van ruimte en het innen van huur.
• Mortgage REIT’s (mREIT’s):  Deze bieden financiering voor inkomsten genererend vastgoed door hypotheken en hypotheek‑gedekte effecten te kopen of te verstrekken.  Ze verdienen inkomsten uit de rente op deze financiële activa.
• Hybrid REIT’s: Hybrid REIT’s combineren de strategieën van equity REIT’s en mortgage REIT’s om eigendommen te bezitten en vastgoedfinanciering te bieden.

REIT’s kunnen publiekelijk verhandeld worden op grote effectenbeurzen, publiekelijk geregistreerd maar niet genoteerd, of privé.  Publiek verhandelde REIT’s bieden het voordeel van liquiditeit, vergelijkbaar met aandelen, waardoor beleggers gemakkelijk aandelen kunnen kopen en verkopen via de aandelenmarkt.  Niet‑genoteerde en privé REIT’s kunnen minder liquiditeit bieden, maar kunnen nog steeds toegang geven tot gediversifieerde vastgoedbeleggingen.
Over het algemeen stellen REIT’s beleggers in staat blootstelling te krijgen aan vastgoedsectoren zoals residentieel, commercieel (kantoren, winkelcentra, magazijnen), zorginstellingen en meer, zonder de complexiteit en aanzienlijke kapitaalvereisten van direct eigendom.  Ze kunnen ook potentiële fiscale voordelen bieden, aangezien ze over het algemeen niet op bedrijfsniveau worden belast als ze voldoen aan bepaalde regelgeving, waaronder het uitkeren van het grootste deel van hun belastbare inkomen aan aandeelhouders.  Deze structuur kan beleggers helpen een gestage inkomstenstroom te realiseren, naast langetermijnwaardevermeerdering.

Crowdfundingplatforms

Een andere veelvoorkomende manier om toegang te krijgen tot passieve vastgoedbeleggingskansen is via crowdfundingplatforms.  Passieve vastgoedcrowdfundingplatforms zijn online marktplaatsen die individuen in staat stellen te investeren in vastgoedprojecten zonder zelf eigendommen te kopen, beheren of financieren.  Een paar voorbeelden van dergelijke platforms zijn:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Hoewel het idee vergelijkbaar is met een REIT, benutten deze platforms de kracht van crowdfunding om fondsen van meerdere investeerders te bundelen, waardoor ze kunnen deelnemen aan vastgoedbeleggingen met mogelijk lagere kapitaalvereisten.

Door de kapitaalvereisten te verlagen, profiteren beleggers op meerdere manieren.  Niet alleen kunnen kleinere beleggers nu deelnemen aan de vastgoedmarkt, maar degenen met de middelen kunnen kapitaal spreiden over een breder scala aan kansen (commercieel, residentieel, magazijn, enz.).

Bovendien bieden de platforms die dergelijke investeringen mogelijk maken doorgaans meer transparantie in projecten, naast de professionele beheerdiensten die passief vastgoedbeleggen zo aantrekkelijk maken.

Vastgoed Syndicaties en Investeringsgroepen (REIG’s)

Tot slot zijn er vastgoedsyndicaties en Vastgoed Investeringsgroepen (REIG’s).  Dit zijn vormen van collectieve investering in vastgoed, waarmee beleggers hun middelen kunnen bundelen om te investeren in eigendommen die mogelijk buiten hun individuele financiële bereik of expertise liggen.  Deze benadering lijkt oppervlakkig op crowdfunding, maar biedt minder autonomie/controle over de keuze in kapitaalallocatie.  In plaats van de belegger toe te staan selectief een eigendom te kiezen uit een pool van aanbiedingen, worden dergelijke keuzes overgelaten aan professionals die belast zijn met het beoordelen van potentiële rendementen en bijbehorende risico’s.

Vastgoedsyndicaties zijn tijdelijke, project‑specifieke partnerschappen die worden gevormd om te investeren in één vastgoedkans.  In een vastgoedsyndicatie identificeert een sponsor (of syndicaat) een investeringskans en is verantwoordelijk voor de acquisitie, het beheer en de uiteindelijke verkoop van het pand.  Om dit proces te faciliteren, worden potentiële investeerders (beperkte partners) uitgenodigd om het benodigde kapitaal te leveren.  Terwijl de sponsor een kleiner deel van het kapitaal bijdraagt en de meeste beheerverantwoordelijkheden draagt, leveren investeerders doorgaans het grootste deel van de financiering met minimale betrokkenheid bij de dagelijkse operaties, waardoor hun bijdrage passiever van aard is.  De winstverdeling wordt vooraf gestructureerd, waarbij sponsors vaak een beheervergoeding en prestatiegerichte incentives ontvangen, zoals een aandeel in de winsten die een vooraf bepaalde drempel overschrijden, wat de belangen op één lijn brengt en potentieel aanzienlijke rendementen oplevert.

Intussen zijn Vastgoed Investeringsgroepen (REIG’s) meer permanente entiteiten die investeren in een portefeuille van vastgoedobjecten.  Ze zijn doorgaans georganiseerd als bedrijven die residentiële of commerciële eigendommen bezitten en beheren.  Door aandelen of eenheden in deze groepen te kopen, kunnen beleggers indirect deelnemen aan vastgoedondernemingen, profiterend van blootstelling aan de vastgoedmarkt zonder de verantwoordelijkheden van direct eigendom.

Bij het vergelijken van de twee zijn er enkele belangrijke verschillen om in gedachten te houden.

• Reikwijdte en Duur: Syndicaties zijn over het algemeen gericht op één project en ontbinden zich zodra het project is verkocht of het investeringsdoel is bereikt.  REIG’s daarentegen zijn meer permanent en kunnen over een langere termijn in meerdere eigendommen investeren.
• Betrokkenheid van de Belegger: Hoewel beide opties passief zijn, kunnen beleggers in een syndicatie de mogelijkheid hebben om te investeren in specifieke projecten die nauw aansluiten bij hun beleggingscriteria.  REIG-beleggers investeren in een bedrijf met een breder scala aan eigendommen, waardoor ze minder controle hebben over individuele investeringen.
• Beleggingsrendementen: Syndicatie‑rendementen zijn vaak direct gekoppeld aan de prestaties van één project, wat hogere beloningen maar ook hogere risico’s kan bieden.  REIG’s bieden een meer gediversifieerde investering, mogelijk met stabielere maar mogelijk lagere rendementen.

Zowel vastgoedsyndicaties als REIG’s bieden unieke kansen en overwegingen voor beleggers die hun portefeuille willen diversifiëren naar vastgoed met een passieve beleggingsaanpak.  De keuze tussen de twee hangt af van de voorkeur van de belegger voor betrokkenheid, risicotolerantie en beleggingsdoelen.

Industrie spelers

Dus, wat zijn enkele van de opvallende spelers in de industrie die beleggers toegang bieden tot passieve beleggingskansen? Hieronder staan er een paar ter overweging, die elk van de eerder beschreven benaderingen vertegenwoordigen.

*De onderstaande cijfers waren accuraat op het moment van schrijven en kunnen onderhevig zijn aan wijzigingen.  Elke potentiële belegger dient de cijfers te verifiëren*

1. Prologis

PLD Prijsgrafiek

Als voorbeeld van REIT’s is Prologis een toonaangevend voorbeeld dat zich richt op industrieel vastgoed – met name distributiefaciliteiten voor logistiek en supply chain management wereldwijd.  Het biedt beleggers passieve vastgoedbeleggingskansen door een uitgebreid portfolio van hoogwaardige magazijnen en distributiecentra te bezitten en te beheren.
https://youtu.be/VeBux3EXFdI

Door te investeren in Prologis kunnen individuen blootstelling krijgen aan de snelgroeiende e‑commerce- en logistieke sectoren zonder direct vastgoedbeheer, waardoor het een aantrekkelijke optie is voor wie hun beleggingsportefeuilles wil diversifiëren met industrieel vastgoed.

Op het moment van schrijven werd PLD door de meerderheid van analisten vermeld als een ‘‘Sterk kopen’.’

2. Upright

Intussen onderscheidt Upright zich als een perfect voorbeeld van wat kan worden bereikt en aangeboden bij passief vastgoedbeleggen via crowdfundingplatforms.  Voorheen bekend als Fund That Flip, biedt Upright geaccrediteerde beleggers de mogelijkheid om passief te investeren in residentiële vastgoedprojecten met potentiële rendementen tot 13%.  Beleggers kunnen kiezen uit individuele eigendommen, gezamenlijke fondsen, of het Horizon Residential Income Fund, dat opereert met de fiscale voordelen van een REIT.