적층 제조
북미에서 주택 소유가 그 어느 때보다 더 어려워지고 있습니다 – 3D 프린팅이 이를 바꿀 수 있을까요?
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주택 소유, 사라져가는 꿈?
최근 몇 년간 주택 가격과 금리가 오르면서 내 집 마련이 어려워졌습니다. 특히 밀레니얼 세대와 Z세대 등 젊은 층이 큰 부담을 겪고 있습니다.
인플레이션, 인구 증가, 불평등 심화, 신규 주택 공급 부족이 문제를 더욱 악화시키고 있습니다.
여러 나라에서 주택 구매 부담이 커졌으며, 영어권 국가에서도 주요 정책 과제로 논의되고 있습니다.
2023년 12월에 캐나다 임차인 71%가 “주택을 소유하는 것을 포기했다”고 답했으며, 이는 2023년 4월의 63%에서 상승한 수치입니다.
출처: IPSOS
한편, 호주에서는 3분의 2의 청년들이 주택 소유를 포기하고 있습니다,
2005년 이후 시드니와 멜버른에서는 중위 주택 가격이 인플레이션율의 3.5배, 평균 주간 소득 증가율의 2.5배 상승했습니다.
또 다른 조사에서는 임차인의 61%가 평생 내 집을 갖지 못할까 걱정한다고 답했습니다. 이 수치는 미국이 아니라 영국 임차인을 대상으로 한 조사입니다.
출처: The Guardian
항상 그랬던 것은 아니다
이전 세대가 경험한 주택 시장과 현재 시장은 가격, 소득, 금리, 주택 공급 등 여러 측면에서 다릅니다.
이것은 이 영상과 같은 짧은 인터뷰에서 쉽게 확인할 수 있는데, 연령이 높은 사람들이 “첫 집 가격이 얼마나 비쌌나요?”라는 질문에 16,000달러, 26,000달러, 37,000달러라고 답합니다.
과거 가격과 현재 가격을 비교하려면 물가와 소득, 금리 등을 함께 고려해야 합니다. 여러 시장에서는 장기간 주택 가격이 소득보다 빠르게 올라 구매 부담이 커졌지만, 상승률과 시기는 지역마다 다릅니다.
출처: CUtoday
이로 인해 주택의 진입 장벽과 계약금이 저축 및 급여 상승 속도보다 훨씬 빠르게 상승하는 상황이 발생했습니다.
1985년 이후 미국 주택 가격은 5.5배 상승했지만, 중위 가계 소득은 3.3배에 불과했습니다.
영국에서도 지난 40년간 영국 평균 부동산 가격이 임금보다 두 배 빠르게 상승했습니다.
“지난 30년간 정책 실수가 미래 세대의 생활 수준을 저해하는 상황을 초래했습니다.
왜 오늘날 젊은이들이 거리로 나와 부모와 조부모가 이 나라의 주택 비용을 올린 것에 대해 항의하지 않는지 이해가 안 됩니다.”
독립 경제학자 사울 에슬레이크 — The Sydney Morning Herald
주택 가격과 소득의 격차 외에도 청년층의 고용 조건, 학자금 대출, 직업 진입에 필요한 학력과 경력 등이 구매 여력에 영향을 미칩니다. 세대별 상황은 국가와 개인에 따라 다릅니다.
왜 이런 일이 일어났을까?
주택 가격 상승을 하나의 원인으로 설명하기는 어렵습니다. 다음과 같은 요인들이 시장에 함께 영향을 미칩니다.
주택 규모 증가
일부에서는 오늘날의 주택이 1970년대보다 크고 설비가 좋아져 가격이 올랐다고 설명합니다.
솔직히 말하면, 어느 정도는 사실입니다. 현대 주택은 중앙 난방과 에어컨 등 설비가 더 잘 갖추어져 있습니다.
주택의 평균 크기 변화도 가격 비교에 영향을 줄 수 있습니다.인용된 과거 자료에서는 미국 주택 면적이 1970년 약 1,500제곱피트였다고 설명합니다. 1920년의 약 1,048제곱피트보다 큰 수치입니다. 서로 다른 시기의 수치를 비교할 때는 평균과 중위값, 신축 주택과 전체 주택의 구분이 일치하는지 확인해야 합니다.
건설 부족 및 규제 강화
토지와 건축 비용 상승, 인허가와 용도지역 규제, 인력과 자재 부족 등도 주택 공급에 영향을 줍니다. 수요에 비해 공급이 부족하면 가격 부담이 커질 수 있습니다.
건축 규정은 안전을 확보하는 역할을 하지만, 일부 요건은 설계와 승인, 시공 비용을 높일 수 있습니다.
저밀도 주거를 요구하거나 공동주택을 제한하는 규제는 저렴한 고밀도 주택 공급을 어렵게 만들 수 있습니다. 규제 개편에는 개발업자, 주민, 정치권 등 이해관계자들의 서로 다른 요구가 작용합니다.
주택을 투자 수단으로
주택은 거주 공간인 동시에 투자 자산으로 여겨져 왔습니다. 추가 주택과 별장에 대한 수요도 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
“주택은 기존 주택 소유자가 추가 주택을 휴양지나 자산으로만 구매하려는 목적으로 점점 더 많이 건설·판매되었습니다.
전반적으로, 2000년부터 2006년까지 건설 고용과 주택 가격 상승의 약 30%와 10%는 별채 구매에서 비롯된 것으로 추정됩니다.” – 연방준비제도 경제학자 다니엘 가르시아
기관 투자자의 단독주택 매입도 일부 지역에서 논의되는 요인입니다. 다만 BlackRock과 단독주택 매입에 참여한 다른 투자회사를 혼동해서는 안 됩니다. BlackRock은 미국에서 개별 단독주택을 매입하지 않는다고 밝히고 있으며, 기관 투자자의 주택 매입에 관한 보도에서도 투자 주체와 지역별 비중을 구분해야 합니다.
고령층의 자산에서 주택이 큰 비중을 차지한다는 점도 세대 간 격차를 설명하는 요소입니다. 당시 보도는 베이비부머가 보유한 주택 자산이 총 18조 달러에 달한다는 내용을 전했습니다. 이것이 모든 베이비부머가 충분한 은퇴 자금을 갖췄거나 주택 외 저축을 소홀히 했다는 뜻은 아닙니다.
기존 주택 소유자는 가격과 주거 환경을 지키려는 유인이 있을 수 있지만, 특정 세대 전체의 정치적 선택을 하나로 단정할 수는 없습니다.
정책 담당자는 주택 구매 부담을 줄이는 동시에 급격한 가격 하락이 금융과 경제에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
또한 주택 투기로 인한 비싼 가격 문제는 서구만의 현상이 아니라는 점을 언급할 필요가 있습니다.
중국에서도 2024년 당시 부동산 침체와 개발업체 부채 문제를 완화하면서 투기를 억제하려는 정책이 논의되고 있었습니다. 결과와 파급 효과에는 불확실성이 있었습니다.
“주택은 투기가 아니라 생활을 위한 것” – 시진핑, 중국 국가주석
주택 구매 부담을 낮추면서 급격한 시장 조정의 경제적 위험을 줄이는 것은 어려운 정책 과제입니다.
통화 시스템
주택 문제를 한 세대의 책임으로만 돌리기보다는 경제와 금융의 장기 변화도 살펴볼 필요가 있습니다.
1970년대에는 국제 통화 체계가 크게 바뀌었습니다. 1971년 닉슨 대통령은 달러의 금 태환을 중단했습니다. 이는 브레턴우즈 체제의 전환점이었지만, 이후의 불평등과 부채 증가 또는 주택 가격 상승을 이 사건 하나의 결과로 단정할 수는 없습니다.
따라서 주택 구매력 감소는 인플레이션과 통화 시스템 변화라는 더 넓은 맥락에서 이해하는 것이 바람직합니다.
세대별 출생 시기와 당시의 경제 여건도 주택 구입 기회의 차이에 영향을 주었습니다.
불가능한 주택 소유의 결과
주택 구매와 임차 비용이 과도하게 높아지면 개인의 생활뿐 아니라 사회 안정에도 부담이 될 수 있습니다.
커지는 생활 부담
주택을 구입하기 어려운 청년층은 임대료 상승에 취약할 수 있고, 주택 자산의 가치 상승을 통해 자산을 축적할 기회도 제한될 수 있습니다.
그들은 또한 임대료 상승, 재정적 어려움, 실직 시 노숙 위험 등에 더 취약합니다.
이러한 부담은 정신 건강과 창업 등 경제적 선택에 영향을 줄 수 있습니다. 결혼과 출산을 미루는 요인 가운데 하나가 될 수도 있지만, 인구 변화에는 여러 원인이 작용합니다.
분열과 포퓰리즘
주거 부담은 세대와 소득, 지역에 따라 다르게 나타나며 사회적 갈등을 키울 수 있습니다.
이는 또한 인종적 분열을 초래하는데, 비백인 인구가 주택 비용 부담에 더 큰 어려움을 겪고 있습니다.
출처: The Guardian
인구 유입은 주택 수요를 늘릴 수 있습니다. 실제 부담은 신규 공급과 기존 주택 활용, 지역의 고용과 인프라 등에도 달려 있습니다.
주거 불안이 불평등과 차별 문제와 겹치면 정치적 불만과 포퓰리즘을 강화할 수 있습니다.
변화와 3D 프린팅 주택
주택 위기의 원인이 다양한 만큼 하나의 해법으로 해결하기는 어렵습니다. 제도 개편과 공급 확대, 건설 생산성 향상 등을 함께 검토할 수 있습니다.
캐나다는 2022년 첫 주택 저축 계좌(FHSA)를 제안했고, 이 계좌는 2023년 4월 1일부터 이용할 수 있게 됐습니다. 자세한 내용은 «캐나다의 세금 면제 첫 주택 저축 계좌(FHSA)란?»에서 다뤘습니다.
사회·정치적 변화 외에도 기술이 도움이 될 수 있습니다. 지금까지 건설은 매우 노동 집약적인 과정이었으며, 제조업처럼 생산성 향상의 혜택을 거의 받지 못했습니다. 3D 프린팅 건설이 등장하면서 이는 바뀔 전망입니다.
건설용 3D 프린팅은 다음과 같은 방식으로 재료를 적층합니다.
- 노즐로 건축 재료를 원하는 위치에 토출해 층층이 쌓습니다.
- 컴퓨터로 제어하고 일부 작업을 자동화할 수 있지만, 현장 인력과 감독, 유지보수는 여전히 필요합니다.
- 디지털 설계를 장비의 출력 경로로 변환합니다.
주로 콘크리트 계열 재료를 사용합니다. 플라스틱이나 금속을 적층하는 3D 프린터와 기본 원리는 비슷하지만 규모와 재료, 시공 요건은 다릅니다.
일부 프로젝트에서는 벽체 출력 시간을 줄일 수 있습니다. 다만 기초 공사와 설비, 마감, 검사까지 포함한 전체 공사 기간은 별개입니다. 장비에 따라 대형 갠트리 프레임이나 로봇 팔을 사용합니다.
향후에는 3D 프린팅을 CNC 목재 가공이나 로봇 조립과 결합하는 방식도 연구할 수 있습니다.
3D 프린팅 주택 아이디어는 저렴하고 작은 입문형 주택을 건설해 젊은 세대와 1인 가구가 감당할 수 있게 하는 등 새로운 트렌드와도 맞물리고 있습니다.
예를 들어, ICON(아래 참고) 회사는 약 350제곱피트 시제품의 벽체를 약 48시간에 출력하고 약 1만 달러의 출력 비용을 제시한 사례가 보도됐습니다. 이는 토지와 설비, 마감 등을 포함한 완성 주택 가격이 아닙니다. 2,000제곱피트 주택을 2만 달러에 만든다는 구상도 당시의 목표였으며 보편적으로 검증된 시공 가격은 아닙니다.
공장 제작 부품과 자동화, 소형 주택 등은 건설 비용을 줄이는 데 기여할 수 있습니다. 다만 토지 가격과 기반시설, 금융, 인허가 등 다른 비용도 함께 해결해야 합니다.
주거 비용을 줄일 수 있다면 첫 주택 구매자의 저축과 자산 형성에도 도움이 될 수 있습니다.
주택 3D 프린팅 기업
1. COBOD
COBOD는 건설용 3D 프린터를 개발합니다. 첫 시범 건물인 BOD는 2017년 코펜하겐에 지어졌습니다. 두바이의 2019년 건물은 최초 시제품이 아닙니다. 당시 회사는 세계적으로 약 50대의 프린터 판매 실적을 소개했습니다.
COBOD는 강력한 브랜드와 3D 프린팅 건설 제조 상용화 경쟁에서 선두에 서 있어, 기술 도입이 느린 업계에서 채택을 촉진할 수 있는 중요한 역할을 합니다.
당시 소개된 모듈식 프레임은 최대 너비 약 14.6m, 높이 약 8.5m를 지원했습니다. 길이는 모듈 구성과 현장 조건에 따라 확장할 수 있으며, 모든 건물을 무한한 길이로 출력한다는 의미는 아닙니다.
또한 완전한 디지털 통합을 통해 현장에서 모르타르와 시멘트를 혼합할 수 있도록 표준화된 배치 플랜트, 사일로, 펌프를 갖추고 있습니다.
출처: COBOD
2. ICON
ICON은 로봇과 건축 재료를 활용하는 또 다른 건설용 3D 프린팅 기업입니다.
출처: ICON
ICON은 2024년 3월 다층 건축을 지원하는 Phoenix 로봇 시스템을 공개했습니다. 회사가 제시한 시공 범위에는 벽체와 기초, 지붕 구조 등이 포함되지만, 모든 설비와 마감까지 자동으로 완성한다는 뜻은 아닙니다.
회사는 벽체 시스템을 제곱피트당 25달러부터, 기초와 지붕을 포함한 범위를 80달러부터 제공한다고 발표했습니다. 이는 특정 시공 범위의 시작 가격으로, 토지 등을 포함한 완성 주택의 보편적 가격이 아닙니다.
출처: ICON
ICON은 저탄소 건축 재료인 CarbonX를 개발했습니다. 회사는 이를 대규모 적용이 가능한 저탄소 주거 건축 시스템으로 소개했으며, 탄소 배출 비교는 재료와 평가 범위에 따라 달라집니다.
ICON은 2022년 NASA로부터 5,720만 달러 규모의 계약을 받아 달 표면에서 착륙장, 도로, 구조물 등을 건설하는 기술을 개발하기로 했습니다. 이는 연구개발 계약이며 달 기지를 이미 건설했다는 뜻은 아닙니다. 화성에서의 활용도 향후 개발 과제입니다.
출처: ICON
