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La proprietà della casa è più proibitiva che mai in Nord America – La stampa 3D può cambiare questa situazione?
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Proprietà della casa, un sogno che svanisce?
L’aumento dei prezzi e dei tassi d’interesse ha reso più difficile acquistare casa. Le difficoltà riguardano in particolare molti giovani adulti, tra cui i millennial, generalmente nati tra il 1981 e il 1996, e la generazione Z, dal 1997 al 2012.
Il problema è aggravato da inflazione, crescita della popolazione, crescenti disuguaglianze e una limitata offerta di nuove abitazioni.
Si tratta di un fenomeno globale, particolarmente acuto nella “Anglosfera”, e ora ampiamente riconosciuto come un problema:
Fonte: IPSOS
Anche in Australia, secondo un sondaggio citato nel 2023, due terzi dei giovani dichiaravano di aver rinunciato all’idea di acquistare casa.
Secondo il Sydney Morning Herald, dal 2005 l’aumento dei prezzi medi delle abitazioni a Sydney e Melbourne era stato 3,5 volte quello dell’inflazione e 2,5 volte quello del reddito settimanale medio. Sono confronti tra variazioni, non rapporti diretti tra prezzo e reddito.
Fonte: The Guardian
Non è sempre stato così
Il rapporto tra prezzi delle case, redditi e costi dei finanziamenti è cambiato tra le generazioni. I confronti richiedono di considerare anche luogo, dimensioni dell’abitazione e condizioni economiche.
Alcuni esempi aneddotici compaiono in questo video, in cui persone più anziane ricordano il prezzo della loro prima casa, con risposte di 16.000, 26.000 e 37.000 dollari. Questi racconti non costituiscono un confronto statistico tra generazioni.
Gli importi storici devono essere corretti per l’inflazione e confrontati con i redditi dell’epoca. In molti mercati i prezzi delle abitazioni sono aumentati più dei redditi su lunghi periodi, ma l’andamento non è stato uniforme o continuo.
Fonte: CUtoday
Quando i prezzi crescono più rapidamente dei redditi e dei risparmi, diventa più difficile accumulare l’anticipo necessario e sostenere le rate.
Il grafico citato nell’articolo confronta il 1985 con il periodo precedente alla pubblicazione nel 2024: il prezzo delle case risulta circa 5,5 volte quello iniziale e il reddito familiare circa 3,3 volte. Sono valori nominali e dipendono dalle serie selezionate.
Fonte: Visual Capitalist
Lo stesso vale nel Regno Unito, dove i prezzi medi delle proprietà sono aumentati il doppio rispetto ai salari negli ultimi quattro decenni.
“Gli errori di politica degli ultimi tre decenni hanno contribuito a una situazione che sta minando il tenore di vita delle generazioni future.
Non capisco perché i giovani di oggi non siano in strada a protestare contro i loro genitori e nonni per quello che hanno fatto al costo delle abitazioni in questo paese,”
Saul Eslake, economista indipendente – The Sydney Morning Herald
I giovani affrontano inoltre condizioni lavorative, costi dell’istruzione e livelli di indebitamento diversi da quelli delle generazioni precedenti. Gli effetti variano tra paesi e gruppi sociali.
Perché è successo?
Non esiste una sola spiegazione della crisi di accessibilità delle abitazioni. Diversi fattori contribuiscono ai costi e alla disponibilità.
Abitazioni più grandi e meglio attrezzate
Una spiegazione proposta è che molte abitazioni moderne siano più grandi e dotate di più servizi rispetto a quelle del passato.
Questo elemento ha una parte di verità: impianti, isolamento, riscaldamento e climatizzazione possono incidere sul prezzo.
Anche le superfici medie sono cambiate, ma occorre distinguere il patrimonio abitativo esistente dalle nuove costruzioni.Le stime storiche citate per gli Stati Uniti indicano circa 1.500 piedi quadrati, ossia 139 m², nel 1970 . Il confronto con valori riferiti al 2023 non è immediato se le fonti misurano tipologie o campioni diversi.
Costruzione insufficiente e regolamentazione aumentata
L’offerta di nuove abitazioni può non tenere il passo con la domanda. Tra gli ostacoli figurano costo dei terreni, materiali, manodopera, finanziamenti e procedure autorizzative.
Le norme edilizie tutelano sicurezza e qualità. Alcuni requisiti e ritardi possono aumentare i costi, mentre altri evitano danni e spese future.
Alcune regole urbanistiche limitano densità e nuove costruzioni nelle zone dove la domanda è elevata. Gli effetti dipendono dalle norme locali e dagli interessi di residenti, amministrazioni e operatori immobiliari.
La casa come investimento
In molti mercati la casa è diventata sempre più anche un’attività patrimoniale, oltre che un luogo in cui vivere.
Uno studio della Federal Reserve ha analizzato il ruolo dell’acquisto di seconde case nel ciclo immobiliare statunitense.
Il modello stimava che questi acquisti potessero spiegare circa il 30% dell’aumento dell’occupazione nelle costruzioni e il 10% dell’aumento dei prezzi delle case tra il 2000 e il 2006. I risultati si riferiscono a quel periodo e a quel modello. Daniel García, economista della Federal Reserve
Nel mercato degli affitti di case unifamiliari operano anche investitori istituzionali. BlackRock non va confusa con Blackstone o altri operatori che hanno acquistato portafogli di case unifamiliari.
Le generazioni più anziane hanno accumulato una parte importante del proprio patrimonio immobiliare. Una stima citata nell’articolo attribuiva ai baby boomer statunitensi abitazioni per un valore complessivo di circa 18.000 miliardi di dollari. Il patrimonio immobiliare, tuttavia, non dimostra che tutti abbiano trascurato il risparmio pensionistico o altri investimenti.
Fonte: A Wealth Of Common Sense
I proprietari possono avere interesse a preservare il valore degli immobili. Non è però corretto attribuire a un’intera generazione le stesse scelte politiche o le stesse responsabilità.
Anche il ricordo della crisi immobiliare del 2008 può rendere i decisori prudenti verso interventi che rischiano di far scendere bruscamente i prezzi.
La speculazione e la difficoltà di accesso alla casa non riguardano soltanto i paesi occidentali.
Nel 2024, anche la Cina affrontava problemi nel settore immobiliare, tra indebitamento degli sviluppatori, rallentamento delle vendite e interventi pubblici.
«Le case servono per viverci, non per speculare». – Xi Jinping, presidente cinese
Ridurre i costi delle abitazioni preservando la stabilità finanziaria è una sfida complessa.
Sistema monetario
Le differenze generazionali sono soltanto una parte del quadro.
Negli anni Settanta cambiarono anche il sistema monetario e il contesto economico internazionale. Nel 1971, Nixon sospese la convertibilità del dollaro in oro per le autorità monetarie estere. Questa decisione contribuì alla fine del sistema di Bretton Woods. Non basta, da sola, a spiegare tutti gli aumenti successivi della disuguaglianza, del debito pubblico o dei prezzi immobiliari.
Fonte: WTF happened in 1971
L’accessibilità della casa va quindi esaminata considerando redditi, credito, inflazione, offerta e politiche locali, senza attribuirla a una sola svolta monetaria.
Anche il momento storico in cui una persona entra nel mercato può influire sulle opportunità, senza rendere tutti i membri di una generazione responsabili degli stessi esiti.
Conseguenze della difficoltà di acquistare casa
Un mercato poco accessibile può aggravare l’insicurezza abitativa e le disuguaglianze.
La vita come lotta
Chi rimane in affitto è esposto alle variazioni dei canoni e non accumula capitale immobiliare attraverso il rimborso di un mutuo. L’affitto può comunque essere una scelta adatta in alcune situazioni.
La perdita del lavoro o un forte aumento delle spese può accentuare la vulnerabilità finanziaria e abitativa.
L’insicurezza abitativa può pesare sulla salute mentale e sulle decisioni di avviare un’impresa o una famiglia. Non determina da sola l’andamento demografico.
Divisioni e populismo
Le difficoltà abitative non sono distribuite in modo uniforme e possono accentuare tensioni tra generazioni e gruppi sociali.
In alcuni mercati, minoranze etniche e gruppi storicamente svantaggiati affrontano ulteriori ostacoli all’accesso alla casa e al credito.
Fonte: The Guardian
Quando l’offerta è insufficiente, la crescita della popolazione, inclusi i flussi migratori, può aumentare la domanda. L’impatto dipende anche dalle nuove costruzioni, dalla distribuzione territoriale e dalle politiche abitative.
Le difficoltà possono alimentare polarizzazione politica, soprattutto quando si sommano a disuguaglianze e discriminazioni.
Cambiamenti e case stampate in 3D
Poiché le cause sono molteplici, anche le risposte devono combinare più strumenti. Politiche urbanistiche, offerta, finanziamenti e innovazione possono contribuire in modi diversi.
In Canada, il conto FHSA è stato istituito con la legislazione del 2022 ed è divenuto disponibile dal 1° aprile 2023 per aiutare gli aventi diritto a risparmiare per la prima casa. Ne parliamo nell’articolo «Che cos’è il conto di risparmio esentasse per la prima casa (FHSA) in Canada?».
Anche la tecnologia può contribuire. La costruzione resta un’attività che richiede molta manodopera, ma prefabbricazione e automazione possono migliorare alcuni processi.
La stampa 3D edilizia applica alla costruzione principi di deposizione controllata del materiale:
- Il materiale viene estruso da un ugello seguendo la forma progettata.
- Il processo è controllato da computer, ma richiede operatori, supervisione, preparazione del materiale e rispetto delle condizioni di cantiere.
- Un modello digitale guida la deposizione fisica degli strati.
Una delle applicazioni più diffuse usa miscele cementizie per realizzare pareti, con un principio di deposizione simile a quello delle stampanti a filamento. La miscela e i requisiti strutturali sono però specifici dell’edilizia.
Fonte: Cornell University
La stampa può ridurre i tempi di alcune fasi del cantiere. I sistemi utilizzano grandi strutture a portale o bracci robotici per muovere l’ugello. Il tempo di stampa delle pareti non coincide con quello necessario a completare l’abitazione.
Fonte: Cornell University
In futuro queste tecniche possono essere combinate con altri processi automatizzati, per esempio la lavorazione del legno a controllo numerico (CNC) e l’assemblaggio robotizzato.
Le case piccole e i sistemi prefabbricati possono ridurre alcuni costi e adattarsi a nuclei familiari ridotti, pur richiedendo terreni, infrastrutture e autorizzazioni.
Un esempio è l’azienda Icon , che ha presentato un prototipo di circa 350 piedi quadrati, ossia 33 m², con un costo di stampa dichiarato di circa 10.000 dollari. Le cifre relative alla stampa non comprendono necessariamente terreno, impianti, finiture e tutte le opere necessarie. Non dimostrano che una casa completa di 2.000 piedi quadrati possa costare soltanto 20.000 dollari.
La stampa 3D, i kit prefabbricati e altre forme di automazione possono contribuire ad ampliare l’offerta. Il loro impatto sull’accessibilità dipende anche da terreno, norme, scala e costi dell’intero progetto.
Se riducono il costo complessivo di un’abitazione adeguata, possono aiutare alcuni acquirenti. Il beneficio economico deve essere verificato caso per caso.
Aziende di stampa 3D per case
1. COBOD
COBOD sviluppa stampanti 3D per l’edilizia. La sua prima costruzione dimostrativa BOD risale al 2017 a Copenaghen. La società ha successivamente venduto sistemi in vari paesi.
L’esperienza di cantiere e la diffusione degli impianti possono favorire l’adozione, in un settore soggetto a requisiti tecnici e autorizzativi locali.
La configurazione BOD2 descritta nell’articolo può raggiungere circa 14,6 metri di larghezza e 8,5 metri di altezza. La lunghezza può essere estesa con moduli entro i limiti progettuali del sistema e del cantiere.
L’offerta comprende anche impianti di miscelazione, silo e pompe per preparare e alimentare il materiale, con integrazione digitale.
Fonte: COBOD
2. ICON
ICON sviluppa tecnologie di costruzione che combinano robotica, software e materiali.
Fonte: ICON
Nel marzo 2024 ha presentato Phoenix, un sistema a braccio robotico progettato per stampare pareti e contribuire alla realizzazione di strutture comprendenti fondazioni e coperture.
ICON indicava costi obiettivo di circa 25 dollari per piede quadrato per i sistemi di pareti e circa 80 dollari includendo fondazioni e coperture. Non erano prezzi garantiti di un’abitazione finita né comprensivi del terreno.
Fonte: ICON
La società ha presentato anche CarbonX, una formulazione che ICON descrive come un sistema edilizio residenziale a ridotta impronta di carbonio. La comparazione dipende dal metodo e dai confini dell’analisi.
La NASA ha inoltre selezionato ICON per sviluppare tecnologie di costruzione lunare nell’ambito del progetto Olympus. Il contratto annunciato nel 2022, da 57,2 milioni di dollari, sostiene attività di sviluppo fino al 2028. L’obiettivo è studiare l’impiego di risorse locali per infrastrutture come piazzole di atterraggio e strutture abitative; non riguarda case già costruite sulla Luna. Le applicazioni marziane restano prospettive di ricerca.
Fonte: ICON
