Braemar ottiene un finanziamento da 60 milioni di dollari per il Ritz-Carlton Lake Tahoe

Braemar Hotels & Resorts ha annunciato il 3 novembre 2026 (BHR ) di aver rifinanziato il mutuo sul Ritz-Carlton Lake Tahoe, un hotel di 170 camere a Truckee, in California, con un prestito da 60 milioni di dollari. Il finanziamento concluso sostituisce un mutuo a tasso variabile e sposta a dicembre 2028 la prossima scadenza effettiva del debito del proprietario dell’hotel di lusso.

Il nuovo finanziamento ha una durata iniziale di tre anni e prevede due opzioni di proroga di un anno ciascuna. Il tasso è variabile, pari al SOFR più il 2,65%; il prestito sostituito aveva un saldo residuo di 43,4 milioni di dollari, un tasso variabile pari al SOFR più il 3,25% e scadenza finale a gennaio 2027. La variazione corrisponde a una riduzione di 60 punti base dello spread, calcolata sulla differenza tra i due margini dichiarati rispetto al SOFR. In futuro potranno essere prelevati altri 15 milioni di dollari, subordinatamente a determinate condizioni; tale importo non fa parte del finanziamento iniziale.

«Siamo soddisfatti di aver portato a termine questo rifinanziamento, che estende la scadenza del debito relativo a uno dei nostri immobili di lusso di punta e ci consente di beneficiare della riduzione degli spread sui tassi d’interesse sul mercato», ha dichiarato Richard J. Stockton, presidente e amministratore delegato di Braemar.

Dalla proroga a breve termine al rifinanziamento

Braemar aveva già fatto ricorso a una proroga di breve durata per gestire il prestito. Il 29 giugno 2026, la società ha prorogato lo stesso mutuo, spostandone la scadenza iniziale dal 15 luglio 2026 al 15 ottobre 2026, con la possibilità di un’ulteriore proroga di tre mesi a sua discrezione e alle stesse condizioni di prezzo. In quel momento era l’unica scadenza del debito di Braemar prevista per il 2026. All’epoca, Stockton aveva dichiarato che rifinanziare il prestito più avanti nel 2026 avrebbe lasciato la società senza altre scadenze finali fino al 2028.

La presentazione agli investitori dell’8 ottobre 2026 del management ha successivamente descritto l’operazione prevista a Lake Tahoe come un rifinanziamento di un singolo immobile volto a ridurre lo spread e a liberare liquidità. Il management stimava una riduzione dello spread sul SOFR compresa tra 50 e 70 punti base, un risparmio sugli interessi per il 2027 tra 200.000 e 300.000 dollari e lo spostamento della scadenza finale dal 2027 al 2031. Le stime dello spread e della scadenza si basavano sulle condizioni allora offerte dai finanziatori, mentre quella sul risparmio utilizzava i saldi dei prestiti aggiornati a quel momento e le curve forward a un mese del Term SOFR. La scadenza del 2031 presupponeva l’esercizio integrale delle opzioni di proroga; nessuno di questi valori rappresenta un risparmio effettivamente realizzato. La riduzione dello spread ottenuta rientra nell’intervallo stimato.

I risultati dell’immobile e il piano di finanziamento più ampio

Il mutuo di importo maggiore è associato a risultati recenti relativamente contenuti dell’immobile. Nei 12 mesi conclusi il 30 giugno 2026, Braemar ha dichiarato per Lake Tahoe ricavi alberghieri complessivi pari a 54,6 milioni di dollari, una perdita netta alberghiera di 7,8 milioni di dollari e un EBITDA alberghiero di 7,6 milioni di dollari. L’EBITDA alberghiero è una misura definita dalla società e corrisponde all’utile o alla perdita netti a livello di immobile prima degli interessi passivi e dell’ammortamento dei costi del prestito, degli ammortamenti, delle imposte sul reddito e delle spese di proprietà non alberghiere incluse nell’EBITDA, al netto dell’EBITDA attribuibile alle partecipazioni di minoranza nelle entità consolidate. A quella data, il margine EBITDA alberghiero era del 13,8% e l’investimento lordo nell’immobile ammontava a 168 milioni di dollari.

Lake Tahoe è solo una componente del programma di finanziamento delineato a ottobre. L’altra proposta prevede di riunire il Ritz-Carlton St. Thomas, il Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel e Sofitel Chicago Magnificent Mile in un prestito CMBS separato garantito da quattro immobili. Considerando insieme il portafoglio previsto e l’operazione di Lake Tahoe, il management stimava un risparmio incrementale complessivo sugli interessi compreso tra 4,8 e 5,5 milioni di dollari e una riduzione di 154 punti base del tasso d’interesse medio ponderato.

L’operazione di Lake Tahoe porta a termine una parte del piano, ma non conferma i risparmi stimati per il programma nel suo complesso. Sostituisce una scadenza ravvicinata con un prestito immobiliare di importo maggiore e a spread più contenuto. Resta da vedere come verrà realizzato il rifinanziamento separato dei quattro hotel e se le condizioni definitive ne rispecchieranno i vantaggi economici delineati dal management a ottobre.