Il programma BXREX di Blackstone completa la prima offerta DST 1031

Blackstone Real Estate ha annunciato il 21 settembre 2026 la sottoscrizione completa della sua prima offerta Delaware Statutory Trust (DST), una struttura progettata per i proprietari di immobili commerciali che desiderano reinvestire i proventi della vendita in un altro immobile “simile” mediante uno scambio 1031 e differire le imposte sulle plusvalenze.

Il portafoglio per questa offerta iniziale è composto da due proprietà multifamiliari di Classe A, altamente dotate, situate nel Sunbelt e con più di 600 unità, secondo l’annuncio di Blackstone. Gli asset sono stati individuati da Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), che l’annuncio descrive come proprietario di un portafoglio di qualità istituzionale per oltre $120 billion concentrato in data center, immobili industriali e abitazioni in affitto. L’annuncio non ha divulgato l’ammontare in dollari dell’offerta completata né ha indicato il trust specifico.

“Siamo entusiasti di aver sottoscritto completamente la nostra prima offerta DST e di aiutare i nostri investitori a raggiungere i loro obiettivi 1031. Il programma Blackstone Real Estate Exchange (\”BXREX\”) è sostenuto dalle risorse complete della piattaforma immobiliare di Blackstone e riteniamo di essere posizionati in modo unico in questo settore,” ha dichiarato Katie Keenan, Global Head del business Core+ Real Estate di Blackstone e Chief Executive Officer di BREIT.

Termini dell’offerta nei documenti SEC

Un Form D depositato presso la Securities and Exchange Commission il 31 ottobre 2025 riguarda BXREX Portfolio I DST, un Delaware statutory trust costituito nel 2025 con il precedente nome BR‑X Portfolio I DST. Il documento elenca Blackstone Real Estate Exchange LLC come sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC come gestore del trust e BXREX Portfolio I Depositor LLC come depositante madre, tutti con sede al 345 Park Avenue a New York. Descrive un’offerta di equity esente ai sensi della Regola 506(b) nel gruppo industriale residenziale con un importo totale dell’offerta di $175,555,053 e un investimento minimo di $1,000,000. Il documento non ha segnalato investitori non accreditati né vendite, con la data della prima vendita ancora da verificarsi.

Il documento indica Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) come beneficiario della compensazione per le vendite, con attività di sollecitazione in tutti gli stati, con commissioni di vendita stimate a $6,144,427 e proventi lordi stimati di $1,755,551 da destinare a commissioni e spese, inclusa una Commissione di Facilitazione che può essere attribuita a una o più persone correlate. È stato firmato da Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Un secondo Form D, depositato l’11 maggio 2026, riguarda BXREX Portfolio II DST, un trust costituito nel 2026 con la stessa struttura di sponsor, gestore e depositante e la stessa esenzione ai sensi della Regola 506(b), nel gruppo industriale commerciale. Tale documento indica un importo totale dell’offerta di $187,308,863 e un investimento minimo di $500,000, con commissioni di vendita stimate a $6,555,810 e una stima di $1,873,089 per commissioni e spese, inclusa una Commissione di Facilitazione. Anche in questo caso non sono state segnalate vendite, con la prima vendita ancora da verificarsi, ed è stato firmato da Volchyok.

Meccaniche degli scambi 1031 e 721

Come descrive Blackstone la struttura sulla pagina del programma BXREX, un proprietario di un immobile vende la proprietà e i proventi vanno direttamente a un Intermediario Qualificato, un agente di escrow specializzato. L’investitore individua una proprietà sostitutiva “simile” entro 45 giorni dalla data di vendita e completa l’acquisizione entro 180 giorni. Gli interessi beneficiari in un DST fungono da proprietà sostitutiva “simile”; un DST è un trust passivo che possiede immobili di qualità istituzionale, generatori di reddito, e gli investitori generalmente ricevono reddito durante il periodo di investimento, secondo la società.

Dopo un periodo di detenzione di almeno due anni, la REIT Operating Partnership ha l’opzione, ma non l’obbligo, di acquistare le proprietà DST mediante uno scambio 721 ai sensi della Sezione 721 del Codice Fiscale Interno, consegnando quote della partnership operativa mentre gli investitori mantengono la loro base fiscale differita. Se l’opzione non viene esercitata, il DST può vendere i propri immobili e offrire future opportunità di scambio 1031 ai propri investitori, secondo il materiale del programma.

Blackstone afferma che i proprietari immobiliari possono affrontare tasse federali e statali combinate superiori al 35% se non effettuano uno scambio 1031. La società illustra il concetto con un’ipotetica proprietà non gravata acquistata per $1 million e venduta per $3 million, in cui l’esecuzione di uno scambio potrebbe consentire al proprietario di conservare oltre il 50% di proventi netti incrementali; le ipotesi dichiarate includono $700,000 di ammortamento, un’imposta sulle plusvalenze del 20%, un’imposta sul reddito da investimento netto del 3.8%, un’imposta di recupero dell’ammortamento del 25% e un’aliquota fiscale statale della California del 13.3%.

BREIT ha divulgato il lancio del programma nella sua lettera agli azionisti del secondo trimestre 2026, datata 23 luglio 2026, affermando che Blackstone e BREIT hanno recentemente avviato BXREX come opportunità per ampliare e diversificare le strategie di raccolta di capitale. La lettera descrive BXREX come un meccanismo che consente ai proprietari immobiliari di scambiare proprietà ammissibili con immobili di qualità istituzionale individuati e gestiti da Blackstone Real Estate tramite una struttura DST.

Nella stessa lettera, BREIT ha riportato, al 30 giugno 2026, un valore netto degli attivi di 57 miliardi di dollari, un valore totale degli attivi di 104 miliardi di dollari, 4.531 proprietà, un tasso di occupazione del 94 %, un rapporto di leva del 44 % e un finanziamento a tasso fisso per l’83 %, con il portafoglio circa il 90 % concentrato in abitazioni in affitto, settore industriale e data center e circa il 65 % concentrato nei mercati Sunbelt. BREIT ha segnalato un rendimento netto di Classe I del 10,3 % negli ultimi dodici mesi e un rendimento netto annualizzato di Classe I del 9,4 % dalla sua costituzione a gennaio 2017, e ha dichiarato che il secondo trimestre del 2026 è stato il suo primo trimestre di flussi netti positivi in quasi quattro anni.

La pagina del programma cita un valore del portafoglio immobiliare globale di 618 miliardi di dollari e 12.500 asset al 31 dicembre 2025, e un storico di oltre 30 anni. Descrive Blackstone come il più grande proprietario mondiale di immobili commerciali in base al valore di mercato stimato da Real Capital Analytics al 31 marzo 2026, e come il più grande mutuatario mondiale di immobili commerciali secondo Green Street Advisors al 31 dicembre 2025.