5 tipi di mutuo per chi acquista casa negli Stati Uniti

Gli acquisti quotidiani, come alimenti e carburante, comportano generalmente spese relativamente contenute.

L’acquisto di una casa è invece una decisione economica importante, con conseguenze per molti anni. Spesso richiede una combinazione di risparmi e finanziamento.

Un mutuo può coprire parte del prezzo, ma non è l’unica possibilità e non rende automaticamente sostenibile l’acquisto. Valuta anticipo, rate, interessi e altri costi nel loro insieme.

Questa guida riguarda soprattutto gli Stati Uniti. I limiti in dollari riferiti al 2022 sono storici: non descrivono i limiti attuali né le regole dei mutui italiani. Prezzi delle case e tassi possono sia aumentare sia diminuire.

Cinque modi di classificare i mutui

Le categorie si sovrappongono: per esempio, un mutuo convenzionale o sostenuto da un programma federale può avere un tasso fisso oppure variabile.

1. Mutuo convenzionale senza garanzia federale
2. Mutuo di grande importo, detto jumbo
3. Mutuo assicurato o garantito da un programma federale
4. Mutuo a tasso fisso
5. Mutuo a tasso variabile

La scelta dipende da reddito, profilo creditizio, anticipo, immobile e capacità di sostenere rate più elevate. Prevedere di trasferirsi presto non rende automaticamente adatto un tasso variabile: vendita e rifinanziamento non sono garantiti.

Esaminiamo le caratteristiche e i rischi delle diverse categorie.

1. Mutuo convenzionale

Negli Stati Uniti, un mutuo conventional non è assicurato né garantito dal governo federale. Un mutuo conforming soddisfa i criteri di acquisto di Fannie Mae o Freddie Mac; un non-conforming si discosta da uno o più di tali criteri.

La FHFA stabilisce i limiti annuali d’importo dei mutui conforming, ai quali si aggiungono i requisiti delle istituzioni finanziatrici e del prestatore. Il comunicato FHFA per il 2022 indicava, per immobili con una sola unità abitativa, un limite di base di 647.200 dollari nella maggior parte delle aree e un tetto di 970.800 dollari nelle aree ad alto costo. Alcune zone seguivano regole particolari.

Un mutuo non-conforming può differire per importo o profilo creditizio. Non è esente da tutte le norme o dai requisiti del prestatore.

Possibili caratteristiche, secondo il programma:

• Finanziamento dell’abitazione principale, di una seconda casa o di un immobile da investimento, con condizioni diverse.
• Costi complessivi competitivi per alcuni richiedenti, senza essere automaticamente inferiori a quelli di ogni alternativa.
• Per molti mutui soggetti alle relative regole, si può chiedere la cancellazione dell’assicurazione privata PMI quando il capitale residuo raggiunge l’80% del valore originario dell’immobile e sono soddisfatte le altre condizioni. La guida CFPB descrive anche il normale termine automatico alla soglia programmata del 78%, se i pagamenti sono regolari.
• Alcuni programmi consentono un anticipo anche del 3%, ma non tutti i mutui convenzionali.
• Il venditore può contribuire alle spese di perfezionamento entro i limiti consentiti dal programma; tali costi non scompaiono necessariamente.

Possibili requisiti e limiti:

• Il profilo creditizio conta. Il punteggio FICO di 620 citato nell’articolo è un esempio, non una soglia di legge universale né una garanzia di approvazione.
• L’anticipo dipende dal programma e dal richiedente e non è sempre maggiore rispetto ad altri tipi di mutuo.
• Il prestatore valuta il rapporto tra pagamenti dei debiti e reddito, DTI. Il 43% o il 50% sono esempi, non limiti comuni a tutti i programmi.
• Un anticipo inferiore al 20% può comportare la PMI, secondo il mutuo. Le regole di cessazione non sono identiche per tutte le coperture.
• Normalmente serve documentare reddito, patrimonio e occupazione, tra gli altri elementi.

Un mutuo convenzionale a tasso fisso di 30 anni può essere adatto ad alcuni acquirenti, ma non è automaticamente la scelta migliore. Confronta costi complessivi e sostenibilità.

2. Mutuo jumbo

Un mutuo jumbo supera il limite locale applicabile ai mutui conforming. Può essere utile nelle aree costose, ma non ogni immobile costoso richiede un jumbo: conta l’importo da finanziare rispetto al limite locale.

Possibili caratteristiche:

• Accesso a un finanziamento superiore al limite conforming locale.
• Tassi potenzialmente competitivi, ma non necessariamente uguali a quelli dei mutui di importo inferiore.
• Una possibilità quando il debito richiesto supera il limite locale; la sola città in cui si trova la casa non determina il tipo di mutuo.

Possibili requisiti aggiuntivi:

• Può essere richiesto un profilo creditizio più solido. Un FICO intorno a 700 è un esempio, non una regola comune a tutti i prestatori.
• Un anticipo del 10–20% è un esempio; il requisito effettivo può essere diverso.
• Il limite DTI dipende dal prestatore; il 45% non è una soglia universale.
• Possono essere richieste riserve liquide oltre all’anticipo.
• Può servire una documentazione finanziaria particolarmente dettagliata.

Un debito più elevato richiede un adeguato margine nel bilancio familiare. L’approvazione non dimostra da sola che il mutuo sia sostenibile.

3. Mutui con assicurazione o garanzia federale

I programmi statunitensi FHA, VA e USDA possono sostenere l’accesso alla casa. Molti mutui sono erogati da prestatori privati con assicurazione o garanzia pubblica, ma esistono anche programmi con prestiti pubblici diretti.

I mutui VA possono essere accessibili a veterani, militari e determinati coniugi superstiti idonei, non a tutti i familiari. Spesso non richiedono anticipo né assicurazione mensile sul mutuo. Il VA non impone un unico punteggio minimo, ma il prestatore applica requisiti creditizi. La commissione di finanziamento prevede esenzioni per le persone aventi diritto.

Le regole FHA possono consentire un anticipo del 3,5% con un punteggio di almeno 580 o del 10% con 500–579, senza garantire l’approvazione. L’assicurazione FHA, MIP, può prevedere un premio iniziale e premi periodici: non si tratta di due polizze indipendenti.

I programmi USDA riguardano fasce di reddito e aree idonee e comprendono prestiti diretti e garantiti. Alcuni non richiedono anticipo, ma non sono necessariamente privi di spese. L’esempio storico di una commissione iniziale dell’1% non vale per ogni prestito USDA in qualsiasi momento.

Possibili vantaggi, secondo il programma:

• Requisiti di accesso compatibili con alcuni richiedenti esclusi da altri mutui.
• Un’alternativa per determinati acquirenti che non ottengono un mutuo convenzionale.
• Anticipo ridotto o assente in alcuni programmi.
• Possibile accesso sia per il primo acquisto sia per acquisti successivi, secondo le regole applicabili.
• Gli aventi diritto a un mutuo VA possono spesso ottenere finanziamenti senza anticipo e senza assicurazione mensile sul mutuo, pur sostenendo eventuali altri costi.

Possibili limitazioni:

• La MIP dei mutui FHA segue regole proprie. La durata dipende dalle condizioni del mutuo e dalle norme applicabili; non è sempre cancellabile come la PMI, ma non è neppure obbligatoria per sempre in ogni caso.
• I limiti FHA variano per area e tipo di immobile e non sono sempre inferiori ai corrispondenti limiti conforming.
• Può essere richiesto di utilizzare l’immobile come abitazione principale.
• Premi e commissioni incidono sul costo complessivo, senza rendere necessariamente ogni mutuo più caro di tutte le alternative.
• Occorre documentare situazione economica e requisiti di accesso.

Valuta idoneità, costo complessivo e rischio delle rate anziché considerare automaticamente migliore un programma pubblico.

4. Mutuo a tasso fisso

In un normale mutuo interamente ammortizzato a tasso fisso, la rata programmata di capitale e interessi rimane stabile per la durata concordata, per esempio 15 o 30 anni. Imposte, assicurazioni e altre spese possono però modificare l’esborso mensile complessivo.

Possibili vantaggi:

• Prevedibilità dei pagamenti programmati di capitale e interessi.
• Maggiore facilità nel pianificare il bilancio, pur potendo aumentare le altre spese della casa.

Aspetti da considerare:

• Un calo dei tassi di mercato non riduce automaticamente il tasso contrattuale. Il rifinanziamento può essere un’opzione, ma richiede approvazione e può comportare costi.
• Il tasso iniziale può essere superiore a quello di alcune alternative variabili: confronta offerte concrete e rischi.

5. Mutuo a tasso variabile, ARM

Un ARM può prevedere una fase iniziale a tasso fisso e successivi aggiornamenti basati su un indice e un margine concordati. Frequenza e limiti seguono il contratto; il tasso può aumentare o diminuire.

Per esempio, 7/6m indica sette anni iniziali a tasso fisso, seguiti da aggiornamenti ogni sei mesi, non una scelta tra sette anni e sei mesi. Il manuale ARM del CFPB spiega la distinzione tra durata iniziale e frequenza degli aggiornamenti.

Possibili vantaggi:

• Un tasso iniziale inferiore a quello di alcuni mutui a tasso fisso.
• Possibili risparmi sugli interessi, senza garanzia di un minor costo per tutta la durata.

Rischi principali:

• Gli aumenti dei tassi possono rendere le rate insostenibili e accrescere il rischio di insolvenza e di esecuzione sull’immobile. Valuta anche la rata massima consentita dal contratto.
• Il calo del valore dell’immobile o cambiamenti economici possono impedire vendita o rifinanziamento prima dell’aggiornamento del tasso. Queste alternative non sono garantite.

Altre forme di finanziamento della casa

Esistono anche strutture particolari, ciascuna con finalità e rischi propri:

1) Finanziamento della costruzione — Finanzia la costruzione senza richiedere che l’acquirente esegua personalmente i lavori. Può essere seguito da un mutuo a lungo termine separato oppure riunire le due fasi nello stesso prodotto.

2) Mutuo con una fase di soli interessi — Per un periodo concordato, come i 5–7 anni dell’esempio originario, si pagano soltanto interessi. Questi versamenti non riducono il capitale e le rate successive possono aumentare sensibilmente.

3) Combinazione di primo e secondo mutuo — Nella struttura 80/10/10, il primo mutuo copre l’80% del prezzo, il secondo il 10% e l’acquirente versa il 10%. Si può evitare la PMI sul primo mutuo, ma il secondo comporta interessi, costi e rischi propri.

4) Mutuo con maxi rata finale — Un mutuo balloon lascia un capitale residuo rilevante da pagare alla scadenza. Le rate intermedie possono essere calcolate su un ammortamento più lungo della durata effettiva, per esempio 30 anni per un prestito di sette anni. Serve un piano per il saldo finale: vendita e rifinanziamento futuri non sono garantiti.