JLL Income Property Trust Membeli Gudang di Boston Barat Senilai US$36 Juta

JLL Income Property Trust mengumumkan pada 3 November 2026 bahwa pihaknya telah mengakuisisi West Boston Distribution Center di Northborough, Massachusetts, dengan harga sekitar US$36 juta. Properti kelas A ini terletak di wilayah barat kawasan statistik metropolitan Boston, memiliki sisa masa sewa yang panjang, serta kenaikan sewa tahunan yang diatur dalam kontrak.

Ketentuan Sewa dan Peningkatan Gedung

Halaman resmi properti mencantumkan luas gedung sebesar 54.000 kaki persegi dan menyatakan bahwa gedung tersebut dibangun pada 2012. Seluruh ruangnya (100%) disewa oleh penyewa di bidang distribusi melalui kontrak sewa yang baru-baru ini diperpanjang, dengan masa sewa tersisa 14 tahun dan kenaikan sewa tahunan sebesar 2,5%. Karena itu, penyewa yang sudah ada dan kenaikan sewa terjadwal menjadi unsur utama dalam profil pendapatan akuisisi yang diungkapkan.

Peningkatan yang dilakukan mencakup penambahan 20 pintu dok, forklift listrik baru, serta fasilitas pemeliharaan tambahan seluas 10.000 kaki persegi. Lokasi ini juga memiliki 116 tempat parkir mobil dan 306 tempat parkir trailer. Akses ke I-495 dan I-90 menghubungkan properti tersebut dengan jaringan transportasi di wilayah Boston yang lebih luas; perusahaan menyatakan bahwa lokasi ini menutup kesenjangan geografis bagi penyewa dan mendukung distribusi regional maupun nasional.

Konsentrasi Industri di Wilayah Boston Raya

Daftar properti unggulan milik trust tersebut mencatat bahwa akuisisi ini dilakukan pada Oktober 2026, lebih awal daripada pengumuman publik. Pengungkapan mengenai West Boston ini menyusul pengumuman pada 30 September 2026 tentang akuisisi Worcester Distribution Center senilai sekitar US$90 juta di subpasar Boston bagian barat. Worcester dibangun pada 2022, memiliki luas sekitar 396.000 kaki persegi, dan seluruh ruangnya disewa oleh satu penyewa melalui kontrak sewa jangka panjang. Siaran pers terdahulu itu menyebutkan bahwa gudang mencakup 39% dari portofolio senilai sekitar US$7,0 miliar, yang menunjukkan kuatnya fokus pada sektor industri sebelum pembelian West Boston.

Saat mengumumkan akuisisi West Boston, trust tersebut melaporkan investasi ekuitas dan utang dalam portofolio senilai sekitar US$7,1 miliar. Gudang menjadi alokasi sektor terbesar, dengan porsi 40% dan aset senilai US$2,7 miliar yang tersebar di 66 properti industri. Pembelian ini memperkuat fokus sektor yang sudah mapan, bukan menandai perubahan arah portofolio.

Allan Swaringen, presiden dan CEO JLL Income Property Trust, mengatakan, “Sektor pergudangan telah membantu mendorong kinerja dana inti kami dan menunjukkan fundamental yang tangguh, bahkan ketika pasar yang lebih luas mengalami koreksi valuasi selama tiga tahun terakhir. Ke depan, tim riset kami memperkirakan kenaikan sewa di sektor ini akan berlanjut.”

Swaringen menyebut pasokan yang terbatas dan permintaan yang kuat di wilayah Boston Raya, lokasi properti di kawasan yang sudah berkembang, serta penyewa yang menurut perusahaan memiliki kualitas kredit tinggi sebagai alasan akuisisi ini sesuai dengan portofolio.

Transaksi ini menambahkan kenaikan sewa kontraktual dan ruang distribusi yang baru-baru ini ditingkatkan ke dalam alokasi industri, yang sejak awal merupakan alokasi terbesar dalam portofolio. Ketentuan sewa merupakan unsur pembelian yang telah disepakati dan diungkapkan dalam kontrak; sementara itu, ekspektasi manajemen bahwa sewa gudang akan terus meningkat merupakan proyeksi ke depan yang perlu dibuktikan oleh hasil portofolio selanjutnya.