Braemar Mendapatkan Pinjaman $60 Juta untuk Ritz-Carlton Lake Tahoe

Braemar Hotels & Resorts mengumumkan pada 3 November 2026 (BHR ) bahwa perusahaan telah membiayai kembali hipotek atas Ritz-Carlton Lake Tahoe yang memiliki 170 kamar di Truckee, California, dengan pinjaman sebesar $60 juta. Pembiayaan yang telah rampung ini menggantikan hipotek berbunga mengambang dan menggeser jatuh tempo utang pokok berikutnya milik pemilik hotel mewah tersebut ke Desember 2028.

Pembiayaan baru ini memiliki jangka waktu awal tiga tahun dan dua opsi perpanjangan masing-masing satu tahun. Suku bunganya mengambang pada SOFR plus 2,65%, sedangkan pinjaman yang digantikannya memiliki saldo terutang sebesar $43,4 juta, berbunga mengambang pada SOFR plus 3,25%, dan jatuh tempo akhir pada Januari 2027. Perubahan ini menurunkan selisih suku bunga sebesar 60 basis poin, berdasarkan perhitungan dari kedua margin yang dilaporkan di atas SOFR. Sebanyak $15 juta tambahan dapat ditarik di kemudian hari, dengan tunduk pada persyaratan tertentu, dan bukan bagian dari jumlah pinjaman awal.

“Kami senang pembiayaan kembali ini berhasil diselesaikan. Transaksi ini memperpanjang jatuh tempo utang atas salah satu aset mewah unggulan kami dan memanfaatkan selisih suku bunga yang semakin kecil di pasar,” kata Richard J. Stockton, presiden dan kepala eksekutif Braemar.

Dari Perpanjangan Jangka Pendek ke Pembiayaan Kembali

Braemar sebelumnya telah memanfaatkan perpanjangan jangka pendek untuk menangani pinjaman tersebut. Pada 29 Juni 2026, perusahaan memperpanjang hipotek yang sama dari tanggal jatuh tempo awal 15 Juli 2026 menjadi 15 Oktober 2026, dengan opsi perpanjangan tiga bulan lagi berdasarkan kebijakannya dan dengan ketentuan harga yang sama. Saat itu, pinjaman tersebut merupakan satu-satunya pinjaman Braemar yang masih jatuh tempo pada 2026. Stockton mengatakan saat itu bahwa pembiayaan kembali pinjaman tersebut pada paruh akhir 2026 akan membuat Braemar tidak memiliki jatuh tempo akhir lain hingga 2028.

Presentasi investor manajemen pada 8 Oktober 2026 kemudian menggambarkan rencana transaksi Lake Tahoe sebagai pembiayaan kembali satu aset yang bertujuan mengurangi selisih suku bunga sekaligus menarik dana tunai. Manajemen memperkirakan pengurangan selisih suku bunga SOFR sebesar 50 hingga 70 basis poin, penghematan bunga sebesar $200.000 hingga $300.000 pada 2027, serta perubahan jatuh tempo akhir dari 2027 menjadi 2031. Angka selisih suku bunga dan jatuh tempo tersebut didasarkan pada persyaratan pemberi pinjaman yang berlaku saat itu, sedangkan perkiraan penghematan menggunakan saldo pinjaman pada saat itu dan kurva forward Term SOFR satu bulan. Jatuh tempo pada 2031 mengasumsikan seluruh opsi perpanjangan digunakan; tak satu pun angka ini merupakan penghematan yang telah terealisasi. Pengurangan selisih suku bunga yang berhasil dicapai berada dalam kisaran tersebut.

Pendapatan Properti dan Rencana Utang yang Lebih Luas

Hipotek yang lebih besar ini ditopang oleh pendapatan properti terkini yang relatif terbatas. Untuk periode 12 bulan yang berakhir pada 30 Juni 2026, Braemar melaporkan total pendapatan hotel sebesar $54,6 juta, kerugian bersih hotel sebesar $7,8 juta, dan EBITDA Hotel sebesar $7,6 juta di Lake Tahoe. EBITDA Hotel adalah ukuran yang ditetapkan perusahaan untuk mengukur laba atau rugi bersih pada tingkat properti sebelum beban bunga dan amortisasi biaya pinjaman, depresiasi dan amortisasi, pajak penghasilan, serta beban kepemilikan EBITDA non-hotel, dikurangi EBITDA yang menjadi hak kepentingan nonpengendali di entitas terkonsolidasi. Margin EBITDA Hotel tercatat sebesar 13,8%, dan investasi bruto di properti tersebut mencapai $168 juta pada tanggal itu.

Lake Tahoe juga hanya merupakan salah satu bagian dari program pembiayaan yang dijabarkan pada Oktober. Usulan lainnya akan menggabungkan Ritz-Carlton St. Thomas, Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel, dan Sofitel Chicago Magnificent Mile ke dalam pinjaman CMBS terpisah yang mencakup empat properti. Untuk gabungan portofolio yang direncanakan tersebut dan transaksi Lake Tahoe, manajemen memperkirakan total penghematan bunga tambahan sebesar $4,8 juta hingga $5,5 juta serta penurunan suku bunga rata-rata tertimbang sebesar 154 basis poin.

Transaksi Lake Tahoe merampungkan satu bagian dari rencana tersebut; transaksi ini tidak membuktikan bahwa penghematan yang diperkirakan untuk keseluruhan program telah tercapai. Transaksi ini menggantikan pinjaman yang akan segera jatuh tempo dengan pinjaman properti yang lebih besar dan selisih suku bunga yang lebih kecil. Pertanyaan yang tersisa adalah bagaimana pembiayaan kembali terpisah untuk empat hotel tersebut akan dilaksanakan dan apakah persyaratan akhirnya akan menghasilkan manfaat finansial seperti yang dijabarkan manajemen pada Oktober.