Bagaimana Sekuritas Digital Mengganggu Pasar Real Estate Swasta – Thought Leaders

Pandangan Menyeluruh: Real Estate sebagai Kelas Aset

Secara global, real estate secara historis berkinerja mirip dengan ekuitas publik (7,05% vs 6,89%). Tidak hanya kelas aset ini menawarkan pengembalian yang konsisten dengan volatilitas yang lebih rendah, tetapi dalam beberapa tahun terakhir, menjadi relatif umum melihat investasi real estate menghasilkan di atas 10%. Real estate secara keseluruhan cenderung sangat siklikal — naik ketika kondisi baik, dan turun ketika kondisi buruk. Pada tingkat yang lebih detail, real estate multifamily sering dianggap sebagai investasi defensif dibandingkan segmen real estate komersial yang lebih volatil. Lingkungan suku bunga rendah saat ini juga menciptakan lanskap yang sempurna untuk fitur arus kas yang stabil seperti pendapatan tetap dari investasi ini. Secara historis, kelas aset ini hanya diperuntukkan bagi pengembang properti, individu kaya, dan investor institusional. Namun seiring manajer dana dan pengembang properti berupaya mengumpulkan modal dari kelompok investor yang lebih besar, serta platform dan opsi investor individu terbuka, pasar real estate semakin banyak muncul dalam bidang investasi swasta.

Penghalang masuk terbesar dalam dunia investasi real estate adalah ukuran tiket yang besar serta biaya hukum dan transaksi yang tinggi. Berinvestasi dalam real estate fisik dapat sangat eksklusif, terutama dalam ekonomi saat ini. Individu yang ingin membiayai investasi mereka sering harus menjalani pemeriksaan kredit yang ekstensif dan menunjukkan pendapatan atau kekayaan material. Selain itu, pasar real estate relatif tidak transparan, dan asimetri informasi sering menyebabkan penetapan harga yang signifikan tidak tepat.

Real Estate Investment Trusts (REIT) merupakan iterasi pertama dari “solusi” atas masalah tersebut. Dana ini pada dasarnya mengumpulkan modal dari pasar publik, dan mendistribusikan pendapatan properti kepada investor dalam bentuk dividen. Investor juga dapat memperoleh keuntungan dari apresiasi aset. Namun investor tidak dapat memilih properti atau proyek mana yang ingin mereka investasikan — hasil dan toleransi risiko mereka diserahkan kepada kebijaksanaan manajer dana. Pada intinya, REIT membatasi pilihan investor.

Pasar real estate swasta, bagaimanapun, memungkinkan individu mengambil pendekatan yang lebih selektif dalam membangun portofolio mereka, dengan lebih banyak kontrol atas cara mereka mengalokasikan dana dan menilai properti. Selama dekade terakhir, pasar real estate swasta paling menonjol telah menghasilkan rata-rata pengembalian tahunan sebesar 12,16%, sementara S&P 500 telah rata-rata 10,88%. Dari segi tingkat risiko, real estate dikenal menghasilkan arus kas yang dapat diandalkan dan konsisten, karena sebagian besar dividen berasal dari pendapatan sewa properti. Kesepakatan pengembangan dapat sedikit lebih berisiko, tetapi biasanya memberikan pengembalian yang lebih tinggi. Penerbitan utang juga umum di ruang crowdfunding real estate, meskipun lebih dari dua pertiga penawaran diklasifikasikan sebagai ekuitas atau pembagian pendapatan.

Beberapa pasar real estate teratas di AS telah mengumpulkan lebih dari $1 miliar dan telah mendistribusikan pengembalian tunai yang signifikan kepada investor. Lihat di bawah:

Total pasar online real estate diperkirakan bernilai hampir $90 miliar, naik dari $80 miliar pada pertengahan 2018.

Manfaat bagi Investor

Dengan persyaratan minimum yang lebih rendah dan granularitas yang lebih tinggi, pasar real estate mengubah cara investor rata-rata dapat mengalokasikan dana ke properti. Hal ini mengarah pada demokratisasi pasar real estate. Dengan memilih properti individual, investor dapat menyesuaikan toleransi risiko mereka dengan lebih baik. Karena individu secara langsung mengontrol properti mana yang dimasukkan ke dalam portofolio mereka, investor yang menghindari risiko dapat memilih kesepakatan berisiko rendah sementara investor yang mencari risiko dapat memilih profil risiko yang lebih tinggi dengan imbal hasil yang lebih tinggi. Lihat di bawah:

Untuk setiap unit pengembalian tambahan, utilitas investor yang menghindari risiko akan meningkat semakin sedikit (utilitas menurun). Bagi investor yang mencari risiko, utilitasnya meningkat secara bertahap. Karena REIT publik berada di antara keduanya, kedua investor akan tidak puas dengan tingkat risiko dana tersebut. Investor yang menghindari risiko tidak akan mendapatkan kompensasi yang cukup atas risiko yang mereka ambil, sementara investor yang mencari risiko menginginkan pengembalian yang lebih tinggi daripada yang dapat diberikan dana.

Dengan pasar real estate swasta, investor diberikan menu proyek, dan mereka dapat memilih yang mereka anggap menarik sesuai kebijaksanaan mereka. Hal ini memungkinkan distribusi toleransi risiko yang lebih efisien, karena investor dapat memilih kesepakatan yang paling nyaman bagi mereka, tergantung pada keadaan masing-masing.

Meskipun pasar real estate memungkinkan peserta berinvestasi dalam kesepakatan individual, investor dapat menghadapi risiko aset tunggal (misalnya investasi mereka terlalu bergantung pada satu proyek). Untuk mengatasi kekhawatiran ini secara efektif, pasar harus mendorong investor membangun portofolio yang sangat terdiversifikasi. Crowdstreet, misalnya, menawarkan investor opsi untuk membeli ke dalam portofolio yang dibangun khusus sesuai toleransi risiko mereka. Penting juga untuk menyeleksi kesepakatan sebaik mungkin guna meminimalkan risiko pihak lawan bagi investor.

Namun, terdapat tantangan dalam menemukan cara paling efisien untuk menyederhanakan proses investasi ini. Pasar real estate harus menilai peserta dari berbagai yurisdiksi, serta memastikan bahwa kesepakatan mereka memberikan pengungkapan penuh kepada investor. Selain itu, distribusi dividen dan penyelesaian transaksi hampir selalu manual, karena biasanya dilakukan melalui jalur keuangan yang usang. Oleh karena itu, terdapat peluang besar bagi pasar real estate untuk memanfaatkan sekuritas digital.

Pasar Baru: Real Estate yang menggunakan Sekuritas Digital

Tidak diragukan lagi bahwa platform investasi real estate masa depan harus memanfaatkan teknologi ledger terdistribusi. Platform ini dapat menawarkan investor manfaat yang sama seperti pasar real estate tradisional, dengan nilai tambah sekuritas digital. Hingga saat ini, terdapat sekitar 16 platform investasi real estate yang menggunakan sekuritas digital di seluruh dunia. Mereka terkonsentrasi di Amerika Serikat dan Eropa, namun sangat sedikit yang memiliki asetnya terdaftar di bursa sekunder.

Beberapa pasar ini (khususnya di Timur Tengah dan Eropa) merupakan platform penerbitan sekuritas digital multipurpose yang juga menawarkan produk real estate. Beberapa lainnya khusus didedikasikan untuk penerbitan sekuritas digital yang didukung oleh real estate. Seiring semakin banyak penerbit yang mulai tokenisasi properti multifamily, adopsi sekuritas digital di pasar real estate diperkirakan akan meningkat secara signifikan dalam tahun mendatang.

Sekuritas digital memberikan solusi inovatif untuk mekanisme yang usang. Dengan mendigitalkan real estate, penerbit dapat menyederhanakan proses melihat kepemilikan dan menganalisis kinerja aset. Konsep platform online di mana aset digital yang dapat dipindahkan dapat disimpan dengan aman akan mengubah cara orang memiliki ekuitas fraksional.

Jaringan broker-dealer berada di inti pentingnya digitalisasi. Blockchain dan teknologi ledger terdistribusi menyediakan infrastruktur dasar untuk transferabilitas sekuritas digital. Dengan menciptakan sistem yang memungkinkan aliran sekuritas yang mulus antar platform, broker-dealer dapat terhubung satu sama lain dan menawarkan investor beragam aset yang lebih luas. Hal ini meningkatkan distribusi kesepakatan dengan menghilangkan opasitas di pasar dan menghapus hambatan antar entitas. Karena investasi bersumber secara online, jumlah peluang yang tersedia bagi investor jauh lebih tinggi dibandingkan sekuritas swasta tradisional.

Selain itu, tingkat transparansi yang lebih tinggi dapat menghasilkan hambatan masuk yang lebih rendah bagi investor, karena penetapan harga sekuritas dan penilaian risiko yang lebih akurat serta biaya perantara yang lebih rendah. Di masa depan, investor dapat memperoleh likuiditas dengan mengakses venue perdagangan berlisensi, secara signifikan meningkatkan kecepatan sirkulasi sekuritas swasta ini dan membuatnya lebih mudah diakses oleh investor.

Pasar real estate berada di pusat tren peningkatan akses ke investasi real estate dan sekuritas digital merupakan kendaraan yang sempurna untuk memperluas dan mempercepat tren tersebut.

* * *

Disclaimer

Informasi yang disediakan pada riset Atlas One, saluran media sosial, situs web, webinar, blog, email, dan materi pendamping (secara kolektif, “Informasi”) hanya untuk tujuan informatif. Informasi tersebut tidak membentuk atau menjadi bagian dari tawaran, undangan, atau permohonan lain atau rekomendasi untuk membeli sekuritas apa pun. Informasi tidak boleh dianggap sebagai nasihat keuangan atau profesional. Anda harus berkonsultasi dengan profesional untuk menentukan apa yang paling tepat bagi kebutuhan individu Anda. Informasi diambil dari sumber yang dianggap dapat dipercaya, namun akurasi dan kelengkapan informasi tidak dijamin, dan dalam penyediaannya Atlas One tidak mengambil tanggung jawab apa pun. Atlas One tidak memiliki kewajiban untuk memperbarui informasi atau memberi saran tentang perkembangan lebih lanjut terkait bidang ini.

1. Sumber: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Sumber: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Sumber: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Sumber: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf