Tokenisasi Real Estate: Perlombaan untuk Memiliki Masa Depan Properti Telah Dimulai

Dubai telah mengambil langkah besar menuju rencana tokenisasi real estate bernilai triliunan dolar.

Minggu lalu, Dubai Land Department (DLD) dan Ctrl Alt, penyedia infrastruktur tokenisasi, memperkenalkan kemampuan perdagangan pasar sekunder untuk aset real estate yang ditokenisasi, menandai peluncuran Fase Kedua Pilot Proyek Tokenisasi Real Estate Dubai.

Dengan pasar sekunder untuk token yang didukung properti ini, DLD dan Ctrl Alt memungkinkan penjualan kembali token real estate senilai lebih dari $5 juta, sehingga memungkinkan kepemilikan properti secara fraksional.

Fase ini dibangun di atas tahap pilot yang sukses, di mana sepuluh properti di Dubai ditokenisasi, mewakili nilai real estate sebesar AED 18,5 juta.

Sekitar 8 juta token diterbitkan pada tahap tersebut, yang kini dapat dijual kembali dalam lingkungan yang terkendali. Langkah ini akan memperluas akses investor di seluruh sektor properti Dubai, yang sedang mengalami lonjakan, mencapai rekor Dh916 miliar (lebih dari $249 miliar USD) dalam total transaksi properti pada 2025.

Perdagangan akan berlangsung dalam kerangka regulasi pada platform distribusi proyek untuk memastikan integritas transaksi.

Untuk proyek ini, Ctrl Alt memilih blockchain XRP Ledger, yang baru-baru ini mengaktifkan pembaruan baru yang memungkinkan entitas yang diatur mengoperasikan pertukaran terdesentralisasi (DEX) yang terkontrol. Semua transaksi akan dieksekusi dan dicatat di XRP Ledger, dengan semua dana diamankan oleh Ripple Custody.

“Kami bangga bekerja dengan Dubai Land Department dan VARA pada Fase Kedua proyek ini, menunjukkan apa yang mungkin terjadi ketika pemerintah dan inovasi tingkat institusional bersatu membangun jalur digital terdepan di pasar,” kata Robert Farquhar, CEO, MENA di Ctrl Alt. “Tokenisasi native hanya mencapai potensi penuhnya ketika aset dapat bergerak secara efisien setelah penerbitan, dan perdagangan pasar sekunder sangat penting untuk hasil tersebut.”

Dengan upaya ini, Dubai bertujuan menjadi pusat global untuk tokenisasi real estate, proses mengubah hak kepemilikan properti fisik menjadi token digital yang dapat dibeli, dijual, dan diperdagangkan di platform blockchain. Dengan mewakili kepemilikan fraksional dalam properti, setiap token secara signifikan menurunkan hambatan masuk.

Investasi minimum di sini cukup rendah dibandingkan investasi real estate tradisional, sehingga membuka pasar bagi rentang investor yang lebih luas dan pada gilirannya meningkatkan likuiditas, memudahkan masuk dan keluar investasi, bahkan kapan saja dalam sehari atau minggu.

Sementara itu, teknologi blockchain yang terdesentralisasi, tidak dapat diubah, dan tanpa batas negara menyediakan cara yang transparan dan aman untuk mencatat kepemilikan serta transaksi, sehingga menyederhanakan pencatatan dan penyelesaian. Dengan menghilangkan perantara, teknologi ini memungkinkan transaksi yang lebih cepat dan lebih hemat biaya.

Manfaat ini telah menarik perhatian lembaga keuangan tradisional; namun, kurangnya kejelasan regulasi dan pendekatan yurisdiksi yang tidak konsisten tetap menjadi hambatan bagi tren tokenisasi. Perdagangan sekunder yang tipis, yang membatasi likuiditas, merupakan faktor lain yang menghambat pertumbuhan.

Blockchain sendiri menghadirkan risiko unik, seperti penipuan phishing dan bug kontrak pintar, yang memerlukan langkah keamanan siber yang kuat. Meskipun tantangan ini, tokenisasi aset dunia nyata terus memperoleh momentum.

Dubai’s Tokenized Property Push

Real estate merupakan pasar yang sangat besar, dan diperkirakan akan mencapai $673 triliun pada 2026, sementara volume pasar diperkirakan naik menjadi $727 triliun pada 2029, menurut Statista.

Di antara pasar yang tumbuh cepat, Portugal, Korea Selatan, Arab Saudi, dan Dubai sedang mengalami lonjakan signifikan.

Mengingat kemampuan tokenisasi real estate untuk membuka paradigma investasi baru dan fokus Dubai yang semakin meningkat pada digitalisasi, metropolis terbesar dan terpadat di UAE telah secara aktif memasukkan tokenisasi ke dalam kerangka regulasi dan infrastruktur real estate publiknya.

Tahun lalu, DLD, lembaga pemerintah yang bertanggung jawab atas pendaftaran, organisasi, dan promosi investasi real estate di Dubai, menyusun peta jalan untuk menokenisasi 7% pasar real estate kota tersebut pada 2033, senilai sekitar $16 miliar.

Sejalan dengan peta jalan tersebut, agensi pertama kali mengembangkan platform bernama Prypco Mint, bekerja sama dengan Ctrl Alt dan perusahaan fintech real estate Prypco, untuk menokenisasi akta properti di XRP Ledger, dengan Zand Bank sebagai mitra perbankan.

Platform ini memungkinkan investor membeli kepemilikan fraksional dalam properti lokal menggunakan mata uang lokal, mulai dari hanya 2.000 dirham (sekitar $544). Meskipun pada awalnya hanya tersedia untuk pemegang KTP UAE dan mendukung transaksi dirham, DLD berencana memperluas akses secara global dan kemudian mengintegrasikan lebih banyak platform.

Pada bulan Mei, agensi berhasil meluncurkan properti pertama yang ditokenisasi, yang terisi penuh dalam 24 jam. Sebulan kemudian, DLD menjual habis proyek real estate kedua yang ditokenisasi melalui Prypco Mint dalam waktu kurang dari 2 menit. Hal ini menghasilkan daftar tunggu lebih dari 10.700 calon pembeli.

Respons kuat investor ini digambarkan oleh pendiri dan CEO Prypco, Amira Sajwani, sebagai tanda bahwa “investor siap untuk cara yang lebih cerdas dan lebih mudah diakses untuk berinvestasi di real estate.”

Dengan perdagangan pasar sekunder yang kini berjalan, pemerintah telah memulai fase kedua pilot, yang bertujuan menilai efisiensi pasar, kesiapan operasional, dan kesesuaian dengan undang-undang properti saat ini, sambil memperkuat transparansi dan perlindungan investor.

Mitra infrastruktur proyek, Ctrl Alt, yang mencetak token yang mewakili kepemilikan akta selama Fase Satu, kini juga membantu menerapkan fungsi pasar sekunder untuk Fase Kedua.

Platform ini telah terintegrasi langsung dengan sistem DLD, memungkinkan token akta kepemilikan diterbitkan, dikelola, dan dipindahkan di on-chain. Ini juga memastikan catatan blockchain selaras dengan registrasi real estate pemerintah.

“Tujuan kami adalah membangun infrastruktur pasar sekunder yang efisien untuk seluruh ekosistem sambil mempertahankan kontrol dan tata kelola yang diperlukan oleh DLD dan VARA,” kata Matt Acheson, CPO di Ctrl Alt, penyedia Layanan Aset Virtual (VASP) berlisensi, yang telah menokenisasi lebih dari $850 juta dalam aset tidak hanya real estate tetapi juga kredit privat, dana, komoditas, dan lainnya.

Dalam Fase Kedua saat ini, token juga dipasangkan dengan token Aset Virtual Referensi Aset (ARVA) untuk memungkinkan transfer yang diatur di pasar sekunder. Lapisan kedua ini mengatur siapa yang dapat memperdagangkan token dan dalam kondisi apa, memastikan semua perdagangan mematuhi regulasi.

“Untuk mencapai ini, Ctrl Alt merancang kerangka teknis canggih untuk memfasilitasi operasi ganda token manajemen ARVA dan token kepemilikan secara mulus di on-chain.”

– Acheson

Jadi, Ctrl Alt mengelola kompleksitas mendasar teknologi tokenisasi, sementara platform distribusi seperti PRYPCO fokus pada memberikan pengalaman real estate fraksional yang mulus kepada pengguna akhir.

Tokenization Goes Global

Di Dubai, tokenisasi real estate berkembang cepat dari program pilot menjadi pasar yang diatur dan berpertumbuhan tinggi. Namun tren ini tidak terbatas hanya pada UAE; pemerintah, lembaga keuangan, dan pengembang swasta di seluruh Timur Tengah, Asia, Eropa, dan Amerika Utara semakin mengeksplorasi model kepemilikan properti berbasis blockchain.

Baru-baru ini, Arab Saudi berhasil melakukan transfer tokenisasi akta properti. Dengan tonggak ini, negara berdaulat Arab Islam tersebut membuat langkah kuat menuju tujuan transformasi digital yang diuraikan dalam Saudi Vision 2030.

Transaksi tersebut dilakukan antara Real Estate Development Fund (REDF) dan pengembang solusi perumahan terjangkau yang didukung pemerintah, National Housing Company (NHC).

Untuk transaksi ini, mereka menggunakan infrastruktur tingkat kedaulatan droppRWA, yang menyediakan segala hal mulai dari standar token, logika kepatuhan, kerangka penerbitan hingga mekanisme delivery-versus-payment yang stabil.

“Kami telah berhasil melaksanakan transaksi real estate berbasis blockchain end-to-end pertama di Kerajaan, menggunakan standar pertama yang disusun pemerintah untuk tokenisasi kepemilikan real estate. Dengan menghubungkan transaksi langsung ke catatan resmi sejak awal, hal ini akan memperluas partisipasi, memperkuat kepercayaan FDI, meningkatkan likuiditas, mempercepat pembiayaan pengembangan, dan memungkinkan inovasi PropTech baru.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Minister of Municipal Rural Affairs and Housing

Bahkan bank sentral Kazakhstan telah meluncurkan pilot untuk tokenisasi real estate.

Menurut proyek tersebut, token yang didukung properti komersial akan diterbitkan, masing-masing mewakili 1 m² properti. Untuk saat ini, pilot tersebut dilaksanakan dalam sandbox regulasi di bawah pengawasan ketat untuk membantu menciptakan mekanisme partisipasi yang jelas dan meletakkan dasar bagi adopsi yang lebih luas.

Tren tokenisasi juga mendorong Bed Bath & Beyond (BBBY ) untuk mengumumkan rencana meluncurkan platform tokenisasi aset. Ini akan dimulai dengan real estate, dengan orang dapat melihat nilai kepemilikan mereka dan mengakses pembiayaan dalam satu tempat.

“Menyediakan jalur likuiditas yang bertanggung jawab dan mematuhi regulasi bagi pemilik rumah dan pemegang aset dunia nyata adalah strategi dan visi jangka panjang kami,” kata CEO Marcus Lemonis. Retailer e-commerce tersebut juga tertarik mengakuisisi perusahaan teknologi blockchain, Tokens.com, yang akan memperluas portofolionya yang sudah mencakup tZERO dan GrainChain.

Sementara itu, di Asia Selatan, World Liberty Financial (WLFI), perusahaan kripto yang sebagian dimiliki oleh keluarga Presiden AS Donald Trump, dan pengembang real estate mewah DarGlobal mengumumkan rencana menokenisasi resor bermerk Trump di Maladewa.

Tokenisasi, menurut CEO DarGlobal Ziad El Chaar, akan membuat investasi real estate dapat diakses oleh lebih banyak investor yang saat ini tidak dapat mengaksesnya.

“Ini menandai terobosan bagi investasi real estate,” kata Chaar. “Bersama, kami memikirkan kembali bagaimana investor yang memenuhi syarat dapat mengakses, memperdagangkan, dan pada akhirnya memperoleh likuiditas dalam kepentingan pendapatan pinjaman pada real estate berkualitas tinggi yang sedang dikembangkan.”

Kesepakatan tersebut diumumkan pada forum World Liberty Financial yang diadakan di Mar-a-Lago, yang dihadiri oleh pemain keuangan tradisional (TradFi) seperti CEO Franklin Templeton Jenny Johnson dan CEO Goldman Sachs David Solomon; perwakilan industri kripto termasuk CEO Coinbase Brian Armstrong, dan pendiri Binance Changpeng Zhao, bersama Senator Ashley Moody dan Bernie Moreno, miliarder hotel Barry Sternlicht, presiden FIFA Gianni Infantino, dan rapper Nicki Minaj.

Rencananya adalah menokenisasi kepentingan pendapatan pinjaman di Trump International Hotel & Resort, Maldives, properti perhotelan mewah yang menampilkan sekitar 100 pantai ultra-mewah dan vila di atas air. Proyek ini dijadwalkan selesai pada 2030.

Penawaran token akan memberikan investor yang memenuhi syarat baik hasil tetap maupun aliran pendapatan pinjaman dari properti.

Secara lebih spesifik, token akan ditawarkan dalam penempatan pribadi dan dijual hanya kepada investor terakreditasi yang terverifikasi. Akses ke penawaran awal akan difasilitasi melalui dompet terpilih dan mitra pihak ketiga. Token dapat memiliki utilitas on-chain tambahan seperti kemampuan menggunakan kepemilikan sebagai jaminan pinjaman melalui WLFI Markets.

“Kami membangun World Liberty Financial untuk membuka keuangan terdesentralisasi ke dunia,” dan dengan pengumuman ini, “kami kini memperluas akses tersebut ke tokenisasi real estate,” kata co‑founder World Liberty Financial Eric Trump. “Untuk pertama kalinya, peserta yang memenuhi syarat dapat menjadi bagian dari properti ikonik.”

Tokenisasi resor, yang saat ini dalam pengembangan, akan dilakukan bekerja sama dengan Securitize, perusahaan tokenisasi yang menyediakan infrastruktur untuk mengubah aset tradisional menjadi token on‑chain.

Platform ini digunakan oleh BlackRock untuk dana pasar uang dolar AS on‑chain‑nya, BUIDL, yang memegang total nilai $2,46 miliar.

“Real estate telah menjadi salah satu kelas aset paling sulit untuk ditokenisasi secara efektif,” kata Carlos Domingo, co‑founder dan CEO Securitize. “Kami percaya bahwa produk real estate on‑chain yang skalabel yang diterbitkan dengan memperhatikan kepatuhan, tata kelola, dan struktur pasar akan sangat diminati secara global.”

Perusahaan teknologi keuangan tersebut baru‑baru ini melaporkan peningkatan pendapatan sebesar 841% untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, mencapai $55,6 juta.

Ini dibagikan sebagai bagian dari pengajuan SEC perusahaan untuk go public di Nasdaq dengan ticker SECZ, melalui merger dengan Cantor Equity Partners II (CEPT), perusahaan cek kosong yang didukung Cantor Fitzgerald, yang belum disetujui oleh pemegang saham dan regulator.

The Tipping Point

Jelas bahwa tren tokenisasi aset dunia nyata (RWA) secara bertahap menyebar ke seluruh dunia.

Tokenisasi telah dikembangkan selama satu dekade, tetapi dalam beberapa tahun terakhir mulai mendapatkan daya tarik di seluruh keuangan tradisional. Dari bank global seperti JPMorgan hingga manajer aset besar seperti BlackRock, raksasa TradFi semakin memasukkan aset yang ditokenisasi dalam penawaran mereka.

Adopsi ini terjadi di tengah meningkatnya permintaan akan infrastruktur penyelesaian berbasis blockchain, kebutuhan yang meningkat untuk memodernisasi infrastruktur keuangan yang usang, dan proyeksi yang tumbuh bahwa aset yang ditokenisasi dapat berkembang menjadi pasar multi‑triliun dolar dalam dekade berikutnya.

Laporan oleh Boston Consulting Group (BCG) dan Ripple memperkirakan pasar aset yang ditokenisasi, termasuk stablecoin, akan mencapai $19 triliun pada 2033 seiring pertumbuhan teknologi mendekati “titik balik.”

Pertumbuhan ini berada di antara perkiraan moderat $12 triliun dan proyeksi lebih optimis $23,4 triliun dalam tujuh tahun ke depan.

Sementara Treasury AS yang ditokenisasi telah meraih kesuksesan awal, memungkinkan bendahara perusahaan memindahkan kas menganggur mereka ke obligasi pemerintah jangka pendek yang ditokenisasi tanpa perantara, laporan tersebut juga menyoroti tokenisasi kredit privat dan emisi karbon sebagai kasus penggunaan, di mana blockchain dapat memberikan transparansi, keterlacakan, dan kepemilikan fraksional pada pasar yang secara tradisional tidak transparan dan tidak likuid.

Saat ini, tokenisasi RWA telah melampaui nilai $25 miliar, mencakup utang Treasury AS, komoditas, kredit privat, obligasi korporasi, ekuitas publik dan privat, dana alternatif institusional, serta real estate, menurut data dari rwa.xyz. Nilai ini telah tumbuh sekitar 10 kali lipat dalam 2 tahun terakhir.

Di antara semua aset, real estate adalah salah satu yang paling lambat berpindah ke on‑chain. Sejauh ini, hanya 64 properti, dengan total nilai $372 juta, yang telah ditokenisasi secara global, meskipun angka tersebut telah tumbuh lebih dari 13 kali lipat dari $27 juta pada awal tahun lalu.

Tokenisasi real estate juga hanya mencakup sebagian kecil pasar properti global. Namun menurut proyeksi Deloitte, $4 triliun real estate diperkirakan akan ditokenisasi pada 2035.

“Tokenisasi real estate tidak hanya dapat membuka jalan bagi pasar dan produk baru, tetapi juga memberi organisasi real estate kesempatan untuk mengatasi tantangan terkait inefisiensi operasional, biaya administrasi tinggi yang dibebankan kepada investor, dan partisipasi ritel yang terbatas,” kata Deloitte dalam laporannya tahun lalu.

Pertumbuhan yang diproyeksikan oleh raksasa konsultan dalam ekosistem tokenisasi real estate global diperkirakan mencakup tiga komponen utama.

Kepemilikan tokenisasi atas pinjaman dan sekuritisasi adalah salah satu komponen yang diperkirakan akan menyumbang pangsa terbesar tokenisasi real estate, mencapai $2,39 triliun pada 2035, dengan tingkat penetrasi pasar total 0,55%.

Meskipun ini mungkin bukan kandidat utama untuk tokenisasi karena perannya dalam krisis keuangan global 2008 dan pengawasan regulasi selanjutnya, laporan mencatat bahwa sekuritas berbasis aset blockchain menarik minat investor yang signifikan.

Namun, dana real estate privat memiliki potensi terbesar, dengan tingkat penetrasi pasar 8,5% dan diperkirakan mencapai $1 triliun dalam 9 tahun.

Dana ini, yang dapat ditokenisasi baik dengan menerbitkan dana baru di on‑chain atau menokenisasi dana off‑chain, catatan Deloitte, dapat menjadi kasus penggunaan yang cocok untuk tokenisasi aset real estate dengan mengurangi peran perantara, sehingga menciptakan dana yang lebih efisien. Di sini, platform tunggal dan terhubung dapat menawarkan cara mulus untuk menangani penerbitan kepentingan ekuitas, layanan aset, dan perdagangan, demikian katanya.

Sementara itu, kepemilikan tokenisasi atas proyek yang sedang dibangun atau tanah yang belum dikembangkan diperkirakan mencapai $50 miliar selama periode ini, dengan tingkat penetrasi pasar 0,80%.

Dengan pusat data dan proyek infrastruktur yang kembali menarik minat, kepemilikan fraksional melalui tokenisasi dapat memungkinkan investor memiliki kepemilikan atas proyek pengembangan yang membutuhkan modal besar dengan imbal hasil menarik.

Tokenisasi aset real estate, menurut Deloitte, “dapat memungkinkan investor institusional membuat portofolio khusus dengan token yang sesuai dengan tesis investasi mereka. Dan sementara instrumen keuangan tradisional kurang memiliki hiper‑personalisasi, tokenisasi dapat mewujudkannya.”

Menurut laporan oleh EY, investor diperkirakan meningkatkan alokasi portofolio mereka ke aset yang ditokenisasi sebesar 2% pada 2027. Menariknya, alokasi aset yang ditokenisasi dalam portofolio real estate diproyeksikan tumbuh lebih agresif, sebesar 4,7% menjadi 6% pada 2027 dan seterusnya.

Laporan tersebut juga mengungkapkan bahwa real estate menempati peringkat pertama atau kedua sebagai alternatif tokenisasi yang paling disukai di antara 49% HNWI dan 56% investor institusional.

Semua temuan ini mencerminkan meningkatnya kepercayaan pada potensi blockchain untuk mengubah pasar real estate.

Menurut Sternlicht, yang Starwood Capital mengelola lebih dari $120 miliar AUM, tokenisasi dapat merevolusi industri. “Teknologi ini lebih unggul,” dan “masa depannya,” kata Sternlicht. Ia bahkan membandingkan keadaan tokenisasi saat ini dengan AI, mengatakan, “Ini bahkan lebih awal di dunia fisik dibandingkan AI.” Ia menambahkan:

“Ini hal yang fantastis untuk dunia, dunia hanya perlu mengejarnya.”

Conclusion

Masa depan tokenisasi real estate jelas cerah, menarik perhatian signifikan di antara pengembang, investor, penyedia teknologi, dan pemerintah. Seiring kemajuan teknologi, infrastruktur matang, dan kejelasan regulasi meningkat, tokenisasi real estate akan tumbuh dan menghasilkan penetapan harga serta strategi investasi yang lebih baik.