5 Jenis Pinjaman Hipotek untuk Pembeli Rumah (Agustus 2026)

Orang-orang melakukan pembelian setiap hari, dan pada umumnya, itu adalah pembelian kecil yang tidak begitu penting dalam gambaran besar. Hal-hal kecil seperti belanja bahan makanan, hamburger untuk makan siang, tiket bioskop, atau membayar bensin.

Namun, ada saat-saat dalam hidup ketika Anda melakukan pembelian yang akan berpengaruh selama bertahun‑tahun, puluhan tahun, atau bahkan sisa hidup Anda. Membeli rumah baru adalah salah satunya, dan jelas merupakan salah satu pembelian (dan biaya) terbesar yang akan Anda lakukan dalam hidup. Secara alami, ini berarti Anda memerlukan sejumlah uang yang sangat sedikit orang miliki secara siap pakai, baik dalam bentuk tunai maupun di rekening bank.

Satu‑satunya pilihan nyata di sini adalah mendapatkan pinjaman rumah. Namun, karena tidak semua pinjaman sama, ada manfaat bagi Anda untuk menjelajahi berbagai opsi hipotek dan menemukan yang paling cocok dengan situasi keuangan Anda. Beberapa di antaranya dapat cukup menguntungkan sehingga memungkinkan Anda membeli rumah baru dan masih menyisakan uang di kantong, sementara yang kurang tepat mungkin hampir tidak menutupi biaya rumah masa depan Anda.

Hal‑hal ini memerlukan pertimbangan dan perencanaan yang cermat, terutama di masa kini ketika harga sangat tidak stabil dan cenderung naik secara sering dan signifikan.

Berbagai jenis hipotek

Seperti yang disebutkan, ada berbagai jenis hipotek, dan memilih yang tepat dapat membuat perbedaan besar selama bertahun‑tahun, bahkan puluhan tahun dalam hidup Anda ke depan. Kami telah merangkum menjadi 5 jenis yang perlu Anda pertimbangkan, termasuk berikut:

1. Pinjaman konvensional
2. Pinjaman jumbo
3. Pinjaman yang dijamin pemerintah
4. Hipotek dengan suku bunga tetap
5. Hipotek dengan suku bunga dapat disesuaikan

Pinjaman konvensional biasanya paling cocok bagi peminjam yang memiliki skor kredit baik, sementara pinjaman jumbo sangat cocok bagi mereka yang ingin membeli rumah mahal dengan skor kredit yang sangat baik. Jika skor kredit Anda rendah dan Anda ingin memberikan uang muka minimal, maka pinjaman yang dijamin pemerintah adalah pilihan terbaik. Namun, jika Anda menginginkan jangka waktu pembayaran yang panjang tanpa kejutan, maka hipotek dengan suku bunga tetap jelas cocok untuk Anda. Di sisi lain, jika Anda berencana rumah baru hanya sebagai tempat tinggal sementara, maka hipotek dengan suku bunga dapat disesuaikan akan sangat tepat.

1. Pinjaman Konvensional

Yang pertama dalam daftar kami adalah pinjaman konvensional. Ini adalah pinjaman yang tidak didukung oleh pemerintah federal, dan dapat berupa dua bentuk — konforming dan non‑conforming.

Pada dasarnya, pinjaman conforming, seperti namanya, “mematuhi” serangkaian standar yang ditetapkan oleh FHFA (Federal Housing Finance Agency). Standar tersebut mencakup ukuran pinjaman, ukuran utang, dan kredit. Misalnya, pada tahun 2022, batas pinjaman conforming adalah $647.200 di sebagian besar wilayah rata‑rata dan $970.800 untuk wilayah yang lebih mahal.

Di sisi lain, terdapat pinjaman non‑conforming yang tidak terikat pada standar FHFA. Pinjaman ini melayani peminjam yang ingin membeli rumah lebih mahal dan individu dengan profil kredit yang berada di luar norma.

• Dapat digunakan untuk rumah utama, rumah kedua, atau bahkan properti investasi
• Biaya pinjaman biasanya lebih rendah dibandingkan jenis hipotek lain, meskipun suku bunga sedikit lebih tinggi
• Pemberi pinjaman dapat membatalkan asuransi hipotek pribadi setelah Anda mencapai ekuitas 20% atau melakukan refinancing untuk menghilangkannya jika Anda menginginkannya
• Anda dapat membayar uang muka hanya 3% pada pinjaman
• Penjual dapat berkontribusi pada biaya penutupan

• Diperlukan skor FICO minimum 620
• Uang muka biasanya lebih tinggi dibandingkan yang dapat ditawarkan pinjaman pemerintah
• Rasio DTI tidak boleh melebihi 43%, atau dalam beberapa kasus, 50%
• Anda harus membayar PMI jika uang muka Anda kurang dari 20% harga jual
• Banyak dokumen diperlukan

Jika Anda memiliki skor kredit yang relatif kuat dan memiliki dana yang cukup untuk menutupi uang muka yang besar, ini mungkin pilihan terbaik Anda. Anda akan membayar hipotek konvensional dengan suku bunga tetap selama 30 tahun ke depan.

2. Pinjaman Jumbo

Hipotek jumbo adalah pinjaman yang tidak termasuk dalam batas pinjaman FHFA. Pada dasarnya, ini adalah pinjaman yang biasanya diambil di daerah dengan biaya tinggi. Bayangkan Los Angeles, NYC, San Francisco, atau hampir di mana saja di negara bagian Hawaii, di mana harga jauh lebih tinggi dibandingkan daerah lain.

• Anda dapat meminjam jumlah uang yang sangat besar dan membeli rumah mahal
• Suku bunga sebenarnya mirip dengan pinjaman konvensional
• Banyak peminjam hanya dapat menggunakan opsi ini untuk menjadi pemilik rumah, jika mereka tinggal atau ingin tinggal di salah satu lingkungan yang disebutkan.

• Anda memerlukan skor FICO 700 atau lebih tinggi
• Anda harus menyediakan uang muka sebesar 10‑20% dari nilai properti
• DTI Anda tidak boleh melebihi 45%
• Anda harus menunjukkan bahwa Anda memiliki aset signifikan, baik dalam bentuk tunai maupun rekening tabungan
• Biasanya, pinjaman ini memerlukan banyak dokumentasi mendalam agar Anda dapat memenuhi syarat

Secara umum, ini adalah pinjaman bagi mereka yang berencana membiayai rumah dengan harga jual jauh di atas apa yang dapat disebut “terjangkau.”

3. Pinjaman yang Dijamin Pemerintah

Mengenai pinjaman yang dijamin pemerintah, mereka bisa agak membingungkan, karena pemerintah AS jelas bukan pemberi pinjaman hipotek. Namun, pemerintah memainkan peran tertentu dalam membuat kepemilikan rumah tersedia bagi warganya. Ada tiga lembaga pemerintah yang mendukung hipotek — Departemen Urusan Veteran AS (VA), Administrasi Perumahan Federal (FHA), dan Departemen Pertanian AS (USDA).

VA menawarkan pinjaman dengan hipotek fleksibel dan suku bunga rendah, namun hanya tersedia bagi anggota militer AS, termasuk veteran dan mereka yang sedang bertugas aktif, serta keluarga mereka. Jenis pinjaman ini tidak memerlukan uang muka minimum, asuransi hipotek, atau persyaratan skor kredit apa pun. Biaya penutupan biasanya dibatasi, dan dapat dibayar oleh penjual. VA akan mengenakan biaya pendanaan, yaitu persentase dari jumlah pinjaman yang dapat dibayar di muka, pada penutupan, atau bahkan dapat digabungkan ke dalam biaya pinjaman itu sendiri.

Opsi kedua, pinjaman FHA, menawarkan suku bunga yang cukup kompetitif, dan membantu mewujudkan kepemilikan rumah bagi mereka yang tidak memiliki uang untuk uang muka besar atau skor kredit yang sangat kuat. Skor kredit tetap diperlukan, tetapi Anda dapat memperoleh pinjaman ini dengan skor minimum 580. Uang muka hanya 3,5% dalam skenario ini. Namun, jika Anda memiliki setidaknya 10% dan bersedia membayar uang muka sebesar itu, Anda dapat memperoleh pinjaman ini bahkan jika skor kredit Anda turun hingga 500. Perlu diingat bahwa FHA akan memerlukan dua premi asuransi hipotek, yang dapat meningkatkan total biaya hipotek.

Terakhir, ada pinjaman USDA, yang membantu peminjam berpenghasilan menengah hingga rendah menjadi pemilik rumah jika mereka memenuhi batas pendapatan tertentu. Rumah-rumah ini berada di daerah pedesaan yang memenuhi syarat USDA, dan hal yang bagus adalah tidak memerlukan uang muka. Namun, ada biaya tambahan, termasuk biaya di muka sebesar 1% dari jumlah pinjaman, serta biaya tahunan.

• Persyaratan kredit yang lebih longgar
• Memungkinkan Anda membeli rumah meskipun tidak memenuhi syarat pinjaman konvensional
• Uang muka rendah
• Tersedia bagi pembeli pertama kali maupun pembeli berulang
• Tidak ada asuransi hipotek atau uang muka untuk pinjaman VA

• Premi asuransi hipotek wajib pada pinjaman FHA yang tidak dapat dibatalkan
• Pinjaman FHA memiliki batas pinjaman yang rendah dibandingkan pinjaman konvensional
• Peminjam harus tinggal di properti tersebut
• Biaya pinjaman secara keseluruhan seringkali lebih tinggi
• Diperlukan dokumentasi yang berat

Intinya, jika Anda kesulitan mendapatkan pinjaman konvensional karena skor kredit rendah atau tidak mampu membayar uang muka tinggi, maka ini mungkin pilihan terbaik bagi Anda.

4. Hipotek dengan Suku Bunga Tetap

Pada poin keempat, kami memiliki hipotek dengan suku bunga tetap yang, seperti namanya, mempertahankan suku bunga yang sama selama Anda melunasi pinjaman. Dengan begitu, Anda akan selalu memiliki pembayaran bulanan yang sama, dan tergantung pada pinjaman, hal ini dapat berlangsung antara 15 hingga 30 tahun. Namun, ini adalah jenis pinjaman yang tidak akan memberikan kejutan. Anda tahu persis kapan dan berapa banyak yang harus dibayar, dan jika Anda dapat mematuhi jadwal tersebut dengan jumlah yang diperlukan — Anda akan menyukai opsi ini.

• Pembayaran pokok dan bunga bulanan tidak pernah berubah
• Lebih mudah merencanakan anggaran bulanan Anda dengan pinjaman ini

• Penurunan suku bunga berarti Anda harus melakukan refinancing untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah
• Suku bunga biasanya lebih tinggi dibandingkan yang ditawarkan hipotek dengan suku bunga dapat disesuaikan

5. Hipotek dengan Suku Bunga Dapat Disesuaikan (ARM)

Akhirnya, kami memiliki hipotek dengan suku bunga dapat disesuaikan, yang tidak memiliki stabilitas seperti hipotek dengan suku bunga tetap, namun cenderung berfluktuasi berdasarkan kondisi pasar. Pinjaman ARM memiliki suku bunga tetap selama beberapa tahun, tetapi kemudian, seiring perubahan pasar, suku bunga dapat naik atau turun, dan tetap demikian selama sisa jangka waktu atau berubah lagi.

Inilah mengapa banyak penyedia ARM menawarkan untuk menjaga suku bunga tetap selama periode 7 tahun pertama atau 6 bulan, yang berarti Anda hanya akan menghadapi perubahan setelah periode tersebut.

• Suku bunga tetap lebih rendah pada bulan/tahun pertama kepemilikan rumah
• Anda dapat menghemat banyak uang pada pembayaran bunga

• Pembayaran hipotek bulanan dapat menjadi tidak terjangkau jika pasar bergerak tidak menguntungkan, yang dapat menyebabkan gagal bayar pinjaman
• Jika nilai rumah turun, akan lebih sulit melakukan refinancing atau menjual sebelum pinjaman direset

Jenis Pinjaman Rumah Lainnya

Selain lima jenis hipotek utama yang kami sebutkan di atas, ada empat jenis lagi yang kami anggap layak disebutkan, yang mungkin cocok untuk beberapa orang. Ini termasuk:

1) Pinjaman Konstruksi — biasanya merupakan pinjaman bagi mereka yang ingin membangun rumah sendiri. Mereka dapat memutuskan apakah akan mendapatkan pinjaman konstruksi terpisah untuk proyek dan hipotek terpisah untuk melunasi pinjaman tersebut. Bahkan ada pinjaman konstruksi‑ke‑permanen yang menggabungkan biaya konstruksi dan pembiayaan menjadi satu produk pinjaman.

2) Hipotek Hanya Bunga — Ini adalah hipotek yang memungkinkan peminjam melakukan pembayaran hanya bunga selama periode tertentu, biasanya 5‑7 tahun. Setelah itu, mereka diwajibkan mulai membayar pokok dan bunga.

3) Pinjaman Piggyback — Ini adalah pinjaman yang biasanya dikenal sebagai pinjaman 80/10/10, yang melibatkan dua pinjaman secara tepat. Pinjaman pertama mencakup 80% dari harga rumah, sementara pinjaman kedua menambahkan 10% lagi. Angka 10 terakhir mengacu pada uang muka 10% yang harus Anda bayarkan. Pinjaman ini dirancang untuk membantu Anda menghindari pembayaran asuransi hipotek.

4) Hipotek Balloon — Terakhir, ada hipotek balloon, yang merupakan jenis pinjaman yang memerlukan pembayaran besar pada akhir jangka waktu pinjaman. Biasanya, yu diwajibkan melakukan pembayaran berdasarkan jangka waktu 30 tahun, tetapi hanya untuk waktu singkat, misalnya 7 tahun—Ketika jangka waktu berakhir, Anda melakukan pembayaran besar pada sisa saldo, meskipun hal ini dapat menjadi tidak terkendali jika Anda belum mempersiapkannya, atau jika skor kredit Anda turun di antara waktu tersebut.