5 Jenis Pinjaman untuk Pembeli Rumah di Amerika Serikat

Pembelian sehari-hari, seperti makanan dan bahan bakar, biasanya merupakan pengeluaran yang relatif kecil.

Sebaliknya, membeli rumah merupakan keputusan keuangan besar yang memengaruhi anggaran selama bertahun-tahun. Pembelian ini sering memerlukan gabungan tabungan dan pembiayaan.

Pinjaman rumah dapat membiayai sebagian harga, tetapi bukan satu-satunya pilihan dan tidak otomatis membuat pembelian terjangkau. Pertimbangkan uang muka, cicilan, bunga, dan biaya lainnya secara keseluruhan.

Panduan ini terutama membahas Amerika Serikat. Batas dalam dolar untuk 2022 merupakan informasi historis, bukan batas saat ini atau aturan KPR di Indonesia. Harga rumah dan suku bunga dapat naik maupun turun.

Lima cara mengelompokkan pinjaman rumah

Kategori berikut dapat saling tumpang tindih. Misalnya, pinjaman konvensional atau yang didukung pemerintah federal dapat memiliki bunga tetap ataupun bunga yang disesuaikan:

1. Pinjaman konvensional tanpa jaminan federal
2. Pinjaman besar atau jumbo
3. Pinjaman dengan asuransi atau jaminan federal
4. Pinjaman rumah berbunga tetap
5. Pinjaman rumah dengan bunga yang disesuaikan

Pilihan yang sesuai bergantung pada pendapatan, profil kredit, uang muka, rumah, dan kemampuan menanggung kenaikan cicilan. Rencana pindah dalam waktu singkat tidak otomatis membuat bunga yang disesuaikan cocok: penjualan atau pembiayaan ulang tidak dijamin.

1. Pinjaman konvensional

Di AS, conventional loan adalah pinjaman rumah tanpa asuransi atau jaminan pemerintah federal. Pinjaman conforming memenuhi kriteria pembelian Fannie Mae atau Freddie Mac; pinjaman non-conforming tidak memenuhi satu atau beberapa kriteria tersebut.

FHFA menetapkan batas tahunan jumlah pinjaman conforming, selain persyaratan lembaga pembiayaan dan pemberi pinjaman. Menurut pengumuman FHFA untuk 2022, batas dasar properti dengan satu unit hunian adalah $647.200 di sebagian besar wilayah, dengan batas tertinggi $970.800 di wilayah berbiaya tinggi. Beberapa wilayah memiliki aturan khusus.

Pinjaman non-conforming dapat menyimpang dari kriteria jumlah atau profil kredit. Istilah ini tidak berarti bebas dari seluruh hukum atau persyaratan pemberi pinjaman.

• Dapat membiayai hunian utama, rumah kedua, atau properti investasi, dengan persyaratan berbeda menurut penggunaannya.
• Total biaya dapat kompetitif bagi sebagian pemohon, tetapi tidak otomatis lebih murah daripada semua alternatif.
• Pada banyak pinjaman yang tercakup aturan terkait, peminjam dapat meminta penghentian asuransi pinjaman swasta PMI ketika sisa pokok mencapai 80% dari nilai awal rumah dan syarat lainnya terpenuhi. Panduan CFPB juga menjelaskan penghentian otomatis yang umumnya berlaku pada titik 78% menurut jadwal pembayaran, jika pembayaran tidak tertunggak.
• Sebagian program mengizinkan uang muka serendah 3%, tetapi tidak semua pinjaman konvensional.
• Penjual dapat membantu membayar biaya penyelesaian transaksi dalam batas program; biaya tersebut tidak selalu hilang.

• Profil kredit tetap dinilai. Skor FICO 620 dalam artikel adalah contoh, bukan batas hukum universal atau jaminan persetujuan.
• Uang muka bergantung pada program dan pemohon; tidak selalu lebih besar daripada pada jenis pinjaman lainnya.
• Pemberi pinjaman menilai rasio pembayaran utang terhadap pendapatan, DTI. Angka 43% atau 50% merupakan contoh, bukan batas semua program.
• Uang muka di bawah 20% dapat menimbulkan kewajiban PMI, bergantung pada pinjaman. Aturan penghentian berbeda menurut jenis perlindungan.
• Biasanya diperlukan bukti pendapatan, aset, dan pekerjaan, serta dokumen terkait lainnya.

Pinjaman konvensional berbunga tetap selama 30 tahun dapat sesuai bagi sebagian pembeli, tetapi tidak otomatis menjadi pilihan terbaik. Bandingkan total biaya dan kemampuan membayar.

2. Pinjaman jumbo

Pinjaman jumbo melampaui batas jumlah conforming yang berlaku secara lokal. Pinjaman ini dapat relevan di wilayah mahal, tetapi tidak setiap rumah mahal memerlukannya: yang menentukan adalah jumlah yang dipinjam dibandingkan batas lokal.

• Dapat menyediakan pembiayaan di atas batas conforming setempat.
• Bunga dapat kompetitif, tetapi tidak selalu sama dengan bunga pinjaman berjumlah lebih kecil.
• Dapat menjadi pilihan ketika kebutuhan utang melampaui batas lokal; nama kota saja tidak menentukan jenis pinjaman.

• Profil kredit yang lebih kuat mungkin diperlukan. Skor FICO sekitar 700 adalah contoh, bukan aturan seluruh pemberi pinjaman.
• Uang muka 10–20% adalah contoh; persyaratan sebenarnya dapat berbeda.
• Batas DTI bergantung pada pemberi pinjaman. Angka 45% bukan batas universal.
• Cadangan aset likuid di luar uang muka mungkin diperlukan.
• Dokumentasi keuangan yang terperinci mungkin diperlukan.

Utang yang lebih besar memerlukan ruang anggaran yang memadai. Persetujuan pinjaman saja tidak membuktikan bahwa bebannya terjangkau.

3. Pinjaman dengan asuransi atau jaminan federal

Program FHA, VA, dan USDA di AS dapat mendukung pembelian rumah. Banyak pinjaman diberikan oleh lembaga swasta dengan asuransi atau jaminan publik, tetapi ada pula program pinjaman langsung dari pemerintah.

Pinjaman VA dapat tersedia bagi veteran, personel militer, dan pasangan yang ditinggal meninggal tertentu yang memenuhi syarat, bukan seluruh anggota keluarga. Sering kali tidak diperlukan uang muka atau asuransi pinjaman bulanan. VA tidak menetapkan satu skor minimum, tetapi pemberi pinjaman tetap menerapkan syarat kredit. Ada pembebasan biaya pendanaan bagi pemohon yang berhak.

Aturan FHA dapat mengizinkan uang muka 3,5% untuk skor setidaknya 580 atau 10% untuk skor 500–579, tanpa menjamin persetujuan. Asuransi pinjaman FHA, MIP, dapat mencakup premi awal dan premi berkala, bukan dua polis asuransi yang berdiri sendiri.

Program USDA ditujukan bagi kelompok pendapatan dan wilayah yang memenuhi syarat, dengan pilihan pinjaman langsung maupun berjaminan. Sebagian tidak memerlukan uang muka, tetapi belum tentu bebas biaya. Contoh historis biaya awal 1% dalam artikel tidak berlaku untuk setiap pinjaman USDA sepanjang waktu.

• Persyaratan akses dapat sesuai bagi pemohon yang tidak memenuhi syarat pinjaman lain.
• Alternatif bagi sebagian pembeli yang tidak memperoleh pinjaman konvensional.
• Uang muka rendah atau tanpa uang muka pada beberapa program.
• Pembeli pertama maupun pembeli berikutnya dapat memenuhi syarat, tergantung program.
• Peminjam VA yang memenuhi syarat sering kali tidak perlu uang muka atau asuransi pinjaman bulanan, tetapi biaya lain tetap dapat berlaku.

• MIP FHA memiliki aturan tersendiri. Masa berlakunya bergantung pada ketentuan pinjaman dan aturan terkait; tidak identik dengan PMI, tetapi juga tidak tepat disebut mustahil berakhir dalam setiap keadaan.
• Batas FHA berbeda menurut wilayah dan jenis properti serta tidak selalu lebih rendah daripada batas conforming yang sebanding.
• Properti mungkin harus digunakan sebagai hunian utama.
• Premi dan biaya memengaruhi total pengeluaran, tetapi tidak otomatis membuat semua pinjaman ini lebih mahal daripada seluruh alternatif.
• Kondisi keuangan dan kelayakan mengikuti program harus didokumentasikan.

Nilai kelayakan, total biaya, dan risiko cicilan daripada otomatis menganggap program pemerintah sebagai pilihan terbaik.

4. Pinjaman rumah berbunga tetap

Pada pinjaman berbunga tetap dengan pelunasan penuh sesuai jadwal, pembayaran pokok dan bunga yang dijadwalkan tetap stabil selama masa perjanjian, misalnya 15 atau 30 tahun. Namun, pajak, asuransi, dan biaya lain dapat mengubah total pembayaran bulanan.

• Pembayaran pokok dan bunga yang dijadwalkan lebih mudah diperkirakan.
• Perencanaan anggaran lebih mudah, meskipun biaya rumah lainnya dapat naik.

• Penurunan bunga pasar tidak otomatis menurunkan bunga kontrak. Pembiayaan ulang dapat menjadi pilihan, tetapi memerlukan persetujuan dan mungkin menimbulkan biaya.
• Bunga awal dapat lebih tinggi daripada pada sebagian pinjaman dengan bunga yang disesuaikan. Bandingkan penawaran nyata dan risikonya.

5. Pinjaman dengan bunga yang disesuaikan, ARM

ARM dapat memiliki periode awal berbunga tetap, lalu penyesuaian menurut indeks dan tambahan bunga yang disepakati. Jadwal serta batas perubahan mengikuti kontrak; bunga dapat naik atau turun.

Contohnya, 7/6m berarti bunga tetap selama tujuh tahun pertama, kemudian disesuaikan setiap enam bulan, bukan pilihan antara tujuh tahun atau enam bulan. Buku panduan ARM dari CFPB menjelaskan perbedaan periode awal dan frekuensi penyesuaian.

• Bunga awal dapat lebih rendah daripada pada sebagian pinjaman berbunga tetap.
• Ada peluang menghemat bunga, tetapi tidak ada jaminan total biaya lebih rendah selama seluruh masa pinjaman.

• Kenaikan bunga dapat membuat cicilan sulit dibayar dan meningkatkan risiko gagal bayar serta penyitaan rumah. Nilai juga kemampuan membayar cicilan maksimum yang diperbolehkan kontrak.
• Turunnya harga rumah atau perubahan keuangan dapat menghalangi penjualan maupun pembiayaan ulang sebelum penyesuaian berikutnya. Jangan menganggap pilihan tersebut pasti tersedia.

Bentuk pembiayaan rumah lainnya

Ada pula struktur khusus dengan tujuan dan risiko masing-masing:

1) Pinjaman konstruksi — Membiayai pembangunan tanpa mengharuskan pembeli mengerjakan sendiri konstruksinya. Setelahnya dapat digunakan pinjaman jangka panjang terpisah, atau kedua tahap digabungkan dalam satu produk.

2) Pinjaman dengan periode awal pembayaran bunga saja — Selama periode yang disepakati, seperti contoh 5–7 tahun dalam artikel awal, pembayaran hanya mencakup bunga. Pembayaran tersebut tidak mengurangi pokok, dan cicilan berikutnya dapat meningkat tajam.

3) Gabungan pinjaman rumah pertama dan kedua — Dalam struktur 80/10/10, pinjaman pertama membiayai 80% harga, pinjaman kedua 10%, dan pembeli menyediakan 10%. PMI pada pinjaman pertama mungkin dapat dihindari, tetapi pinjaman kedua memiliki bunga, biaya, dan risiko sendiri.

4) Pinjaman dengan pembayaran akhir besar — Pinjaman balloon menyisakan pokok yang cukup besar untuk dilunasi saat jatuh tempo. Cicilan antara dapat dihitung berdasarkan jadwal pelunasan yang lebih panjang daripada tenor sebenarnya, misalnya jadwal 30 tahun untuk pinjaman tujuh tahun. Siapkan rencana pembayaran akhir; penjualan atau pembiayaan ulang tidak dijamin.