Vad du behöver veta om “Build to Rent” (BTR)

Artikeln från 2023 bedömde att fler bostäder byggdes för uthyrning än för försäljning för första gången på ungefär 50 år. Påståendet saknade dock geografisk avgränsning och angiven statistikkälla. Artikeln beskrev bostadsbrist och stigande priser som hade gjort det svårare för många att köpa en egen bostad.

Mot denna bakgrund har vissa företag använt aktiebaserad gräsrotsfinansiering för att erbjuda investeringar i bostäder som byggs för uthyrning, så kallade BTR-projekt. Vid sådan finansiering tar ett företag eller projekt in kapital genom att sälja ägarandelar via internet. Målet kan vara att nå fler investerare, öka synligheten och stärka engagemanget i projektet.

Vad innebär build to rent, eller BTR?

Build to rent, även kallat built-to-rent eller BTR, är en fastighetsutvecklingsmodell där byggnader eller bostadsområden planeras och byggs för uthyrning. De byggs alltså inte främst för att säljas till enskilda bostadsköpare, vilket är fallet vid traditionell produktion av ägarbostäder.

1. Gemensam ägare: Hela bostadsområdet eller byggnaden ägs vanligen av en aktör, ofta en institutionell investerare eller ett fastighetsbolag. Gräsrotsfinansiering kan ge det ägande bolaget flera investerare utan att var och en direkt äger en separat bostad.
2. Professionell förvaltning: Fastigheterna har ofta professionell förvaltning och lokal fastighetsskötsel. Det kan bidra till enhetligt underhåll, service och gemensamma funktioner för de boende.
3. Gemensamma faciliteter: BTR-fastigheter kan exempelvis ha gym, gemensamma sällskapsrum och pooler. Sådana faciliteter kan förbättra boendemiljön och locka hyresgäster.
4. Enhetlig utformning och profil: Bostäderna i ett BTR-område har ofta en gemensam arkitektonisk stil, profil och kvalitetsnivå. I områden med flera olika ägare kan utformning och underhåll variera mer mellan bostäderna.
5. Långsiktigt perspektiv: Ägarna har ofta en lång placeringshorisont och fokuserar på hyresintäkter över tid, snarare än att snabbt sälja fastigheterna vidare med vinst.

BTR-modellen har väckt intresse i exempelvis Storbritannien och Australien, där stigande bostadspriser har försvårat bostadsköp och bidragit till efterfrågan på hyresbostäder. Modellen har också fått genomslag i USA när bostadsmarknaden och hushållens boendepreferenser har förändrats. Fastigheternas utformning och marknadsförutsättningarna varierar mellan länder.

Varför väckte BTR intresse under 2023?

Efterfrågan på bostäder byggda för uthyrning och investerarnas intresse kan påverkas av flera ekonomiska, samhälleliga och marknadsrelaterade faktorer:

1. Ekonomiska förhållanden:
   • Stigande bostadspriser: I många områden har snabbt stigande priser gjort det svårare att köpa en bostad, särskilt för yngre generationer.
2. Förändrat konsumentbeteende:
   • Flexibilitet: Att hyra kan göra det enklare att flytta för arbete eller förändrade livsförhållanden än att äga en bostad.
   • Senarelagda livshändelser: När exempelvis giftermål och familjebildning sker senare kan vissa millennials och yngre hushåll bo kvar längre i hyresbostad.
   • Boendepreferenser: Gemensamma faciliteter och en social boendemiljö i BTR-områden kan tilltala hyresgäster.
3. Marknad och investeringar:
   • Hyresintäkter: Institutionella investerare kan eftersträva relativt förutsägbara intäkter, särskilt när andra tillgångar väntas ge låg avkastning. Utfallet beror bland annat på uthyrningsgrad och kostnader.
   • Diversifiering: BTR-investeringar kan bredda fastighetsportföljer och minska beroendet av försäljningar på svängiga marknader.
   • Stordrift: Stora BTR-projekt kan ge institutionella investerare möjlighet att placera betydande kapital samlat. Det kan vara svårare vid köp av enskilda bostäder för uthyrning.
4. Samhällsförändringar:
   • Urbanisering: Inflyttning till städer kan öka efterfrågan på hyresbostäder där.
   • Förändrad syn på boende: Hyresboende kan ses som ett långsiktigt alternativ snarare än en tillfällig lösning.
5. Praktiska fördelar för hyresvärdar:
   • Effektiv förvaltning: Flera bostäder inom samma område kan vara effektivare att förvalta än enskilda fastigheter på många olika platser.
   • Kvalitetskontroll: En gemensam ägare kan tillämpa enhetliga rutiner för underhåll, utformning och service.
6. Bostadsbrist: På många håll motsvarar utbudet inte efterfrågan. Stora BTR-projekt kan tillföra bostäder, men byggtakten beror bland annat på planläggning, tillstånd, finansiering och genomförande.
7. Teknisk utveckling: Moderna byggmetoder, exempelvis modulbyggande, kan påskynda BTR-projekt och förbättra deras ekonomiska genomförbarhet.

Aktörer i branschen

Följande företag är exempel på plattformar för gräsrotsfinansiering av fastigheter där BTR-investeringar kan förekomma. Tillgängliga erbjudanden och kraven på investerarna varierar.

1. Fundrise

Fundrise är en amerikansk plattform där privatpersoner kan investera i fastighetsfonder och därigenom bland annat i bostäder byggda för uthyrning. Dess eREIT-produkter är fastighetsfonder av REIT-typ som erbjuds via internet och investerar i flera fastighetsprojekt.

Fundrise startades av Ben Miller och hans bror Dan Miller och lanserade sitt första offentliga investeringserbjudande 2012. Målet var att öppna fastighetsinvesteringar för fler. I stället för att direkt äga en enskild fastighet kan investerare använda exempelvis eREIT- och eFund-produkter, som samlar kapital från flera investerare till fastighetsinvesteringar. En eREIT är själv en REIT-produkt.
Fundrise vill göra fastighetsinvesteringar tillgängliga med ett litet startkapital. Minimiinsatsen i Starter-portföljen sänktes från 500 till 10 dollar redan 2021. Via plattformen kan investerarna följa sina innehav, projektuppdateringar och utbetalningar. Fundrise betonar insyn, diversifiering och användarvänlighet och vänder sig bland annat till personer som vill investera utan att själva sköta fastigheter.

2. RealtyMogul

RealtyMogul är en annan amerikansk plattform för gräsrotsfinansiering av fastigheter. Ackrediterade investerare enligt amerikanska regler kan delta i privata erbjudanden. Andra investerare som uppfyller villkoren kan få exponering mot kommersiella fastigheter genom plattformens REIT-produkter.

RealtyMogul-plattformen, grundad av Jilliene Helman och Justin Hughes, lanserades 2013. Den ville ge privatpersoner tillgång till fastighetsinvesteringar som tidigare främst varit förbehållna stora institutioner eller förmögna investerare. Utbudet omfattar privata placeringar, REIT-produkter och investeringar som kan användas vid 1031-byten, en amerikansk ordning för uppskjuten beskattning under särskilda förutsättningar.
RealtyMogul betonar teknik, insyn och noggrann granskning av investeringarna. Behöriga investerare kan välja enskilda fastighetsprojekt eller sprida sina investeringar genom plattformens fonder. Företaget kombinerar fastighetskompetens med digitala tjänster för både nya och erfarna investerare.

3. CrowdStreet

CrowdStreet förmedlar investeringar i kommersiella fastigheter till ackrediterade investerare. Marknadsplatsen har erbjudit flera typer av fastighetsstrategier, däribland BTR-projekt.

CrowdStreet har beskrivit BTR som ett sätt att förena hyrda enfamiljshus med ett professionellt förvaltat bostadsområde. Artikeln hänvisade till företagets bedömning av följande faktorer bakom utvecklingen.

1. Stigande räntor och kostnader för att äga en bostad
2. Kapitalflöden till BTR
3. Demografiska förändringar
4. Distansarbete

Tore Steen och Darren Powderly grundade CrowdStreet 2013. Plattformen fokuserade på enskilda ackrediterade investerare och deras behov. Investerarna kan välja fastighetsprojekt som passar deras mål. På marknadsplatsen presenterar olika projektutvecklare sina erbjudanden, vilket kan möjliggöra spridning mellan fastighetstyper, geografiska områden och investeringsstrategier. Verktyg, utbildningsmaterial och digitala processer stödjer deltagandet i gräsrotsfinansiering av fastigheter.