Topp 10 REITs (fastigheter) aktier att investera i (september 2026)

Den andra stora tillgångsklassen

Fastigheter är en större tillgångsklass än både aktier och obligationer. Det är också en kategori som upplevs som svår att investera i, eftersom ägande av fastigheter vanligtvis innebär att man måste hitta och hantera hyresgäster, hantera renoveringar och underhåll, få ett hypotekslån från en bank osv. Det kan också ta månader eller år innan man lyckas sälja en fastighet.  Ett alternativ är REITs (Real Estate Investment Trusts), publikt handlade aktier i företag som förvaltar tusentals eller till och med tiotusentals fastighetstillgångar.

REITs erbjuder mycket högre likviditet, med möjlighet att köpa eller sälja sina aktier på en dag samt diversifiering. REITs är lagligt skyldiga att distribuera 90 % av sin beskattningsbara inkomst som utdelning till sina aktieägare. Så de är också ett bra alternativ för att bygga en inkomstfokuserad portfölj.

Lägenheter, Hus, Köpcentra och Andra

Många REITs äger det som folk först tänker på när de hör om investering i fastigheter. Lägenheter, hus eller kanske kommersiella fastigheter som butiker och köpcentra. Även om detta utgör en stor del av REITs erbjudande finns det också många mer specialiserade REITs.

Vissa är specialiserade på industriella fastigheter, logistik eller tekniska tjänster som mobiltelefonmaster och datacenter. Andra äger främst mark som används för jordbruk eller skogsbruk. Så kan investering i REITs också ge tillgång till typer av fastighetstillgångar som för de flesta investerare inte är direkt investerbara.

Stigande Räntor

En fråga som hänger över fastighetsmarknaderna är de stigande räntorna. I teorin innebär högre räntor lägre fastighetspriser. I praktiken kan det vara mycket mer komplicerat, särskilt eftersom inflationen har ökat ersättningskostnaderna för befintliga byggnader kraftigt.

Källa: Trading economics

Mest sannolikt är det REITs och fastighetsbolag som behöver massiv refinansiering, vilket kommer att drabbas av högre räntor. Företag som har låst in billig kapital kan däremot se en del av sin skuld ”återbetald” av inflationen och dra nytta av det nya inflationsklimatet.

Topp 10 REITs (fastigheter) Aktier att investera i

1. Prologis, Inc.

PLD Prisdiagram

Prologis är ett enormt logistikföretag som växte tillsammans med e-handel och det behov av lager som den skapade (3 × mer än fysiska butiker). Företaget har för närvarande en rekordhög beläggning, med 98 % av sin hyrda kapacitet.

Vid någon tidpunkt passerar 2,8 % av världens BNP genom Prologis lager och distributionscenter, med en total yta på 1 213 miljoner kvadratfot och betjänar 6 600 kunder.

Företaget tillhandahåller logistiktillgångar till nästan alla stora globala företag i nästan alla branscher.

En stark fördel med Prologis är att lager bara utgör 3‑6 % av försörjningskedjekostnaden. Så för deras kunder är detta aldrig en fokuspunkt för kostnadsbesparingar, utan snarare något som bäst outsourcas, medan kapital kan användas för mer strategiska behov.

Prologis är anmärkningsvärt effektivt, med G&A (generella och administrativa kostnader) på endast 0,3 % tack vare sin enorma skala och tidigare investeringar i skalbara teknologier.

Källa: Prologis 

Det är det 2nd största företaget med solproduktion på plats i USA, med totalt 410 MW installerad kapacitet. Prologis har också tillgång till en markbank (obebyggd mark) som räcker för 38  miljarder dollar i investeringar.

Företaget är osannolikt att drabbas av stigande räntor eller inflation, eftersom dess skuld / justerade EBITDA låg på 4,3 ×, med 5,7  miljarder dollar i likviditet och genomsnittlig ränta på skulden på 2,6 %, och 9/10 av den är på fasta räntor.

Prologis är en aktie för investerare som söker exponering mot den övergripande ekonomin och handeln, där företagets skala ger en fördel både i effektivitet och förmåga att samla in kapital till lägsta möjliga kostnad.

2. American Tower Corporation

AMT Prisdiagram

Mobiltelefonmaster ägs idag av tredje part, som hyr ut masten till flera teleoperatörer. Detta gör att telekomföretagen kan dela kostnaderna för masten, vilket gör hela branschen mer effektiv.

American Tower (AMT ) är den största operatören av sådana anläggningar, med 226 000 kommunikationsplatser, 42 000 i USA och Kanada samt 184 000 världen över. Dess största internationella marknader är i Indien (fler master än i något annat land, inklusive USA), Tyskland, Spanien, Latinamerika och Afrika.

Källa: American Tower Corporation

Företaget drar nytta av den ökande efterfrågan på mobil bandbredd, med 5G-utbyggnad och framväxten av IoT (Internet of Things) som förväntas hålla trenden igång. Sammantaget förutspår American Tower att den totala mobila datanvändningen i USA nästan kommer att tredubblas mellan 2023 och 2028, med en liknande trend i resten av världen.

Källa: American Tower Corporation

Med American Tower får investerare exponering mot en kritisk telekinfrastruktur med en stark ekonomisk vallgrav och en marknad som fortfarande upplever aggressiv tillväxt.

Den internationella exponeringen av American Tower är också attraktiv, eftersom den placerar företaget i en position att fånga den ökande internetpenetrationen i utvecklingsländer. På lång sikt bör American Towers långa historia av framgångsrika förvärv också hjälpa dem att gå in på nya marknader.

3. Equinix, Inc.

EQIX Prisdiagram

Equinix (EQIX ) tillhandahåller digital infrastruktur i form av datacenter och tillhörande tjänster. Totalt förvaltar de 250 datacenter och planerar att öppna ytterligare 57.

Nästan alla företag med ett enormt behov av molntjänster eller återförsäljning av molntjänster samarbetar med Equinix, inklusive Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google och Netflix. Detta beror till stor del på branschledande drifttid (period utan avbrott i tjänster) på 99,9999 %.

Källa: Equinix

Equinix har visat stadig tillväxt, med 14 % intäktstillväxt år‑till‑år i Q2 2023. Företaget får sina intäkter från Nordamerika (890 M$ i Q2 2023), EMEA (687 M$) och Asien (442 M$).

Equinix har genererat en “10‑års total årlig avkastning på eget kapital inklusive återinvesterade utdelningar per årsskiftet 2022 på ~15 %” och har också ökat sin utdelning de senaste 8 åren sedan konverteringen till en REIT 2015.

Equinix har en nettokvot på 3,6 ×, men med skulder som i genomsnitt förfaller om 8,1 år och låneräntor på 2,18 %, med endast 1/20 av skulden utan fast ränta.

Argumentet för Equinix-aktien är detsamma som för molnindustrin som helhet, med Equinix som en nyckelpartner i att skapa ”virtuell” fastighet för nästan alla stora företag, antingen direkt eller indirekt, via alla stora molnleverantörer som Amazons AWS. Dess expertis har också gjort det möjligt att attrahera topptalang och bygga datacenter i stor skala, vilket optimerar verksamheten och leveranskedjan till max.

4. Welltower Inc.

WELL Prisdiagram

Welltower fastigheter består av vårdinrättningar, såsom läkarpraktiker, seniorboenden och rehabiliteringscenter (medicinsk vård utanför sjukhus). Welltower förvaltar 1 400 fastigheter i USA, Kanada och Storbritannien.

Demografiska förändringar med en åldrande befolkning driver upp företagets verksamhet, med en beläggningsökning på 1,9 % år‑till‑år i Q2 2023 och netto driftsresultat som växer med 24,2 %. Detta stöds av en minskning i tillväxten av seniorboenden trots den ökande efterfrågan.

Källa: Welltower

Welltower expanderar snabbt genom förvärv, med tillgångar värda 3  miljarder dollar redan förvärvade eller pågående under 2023. Detta följer tidigare aggressiva expansionsplaner, med minst 11  miljarder dollar i kapital som har satsats sedan slutet av 2020. I detta sammanhang söker Welltower tjäna på tillfällig stress i fastighetstillgångar och försöker köpa dem till rabatt från stora finansinstitut som Fannie Mae.

Företaget är också aggressivt i sina avbetalningsplaner, även om den nuvarande skulden / EBITDA fortfarande är hög på 5,5 ×, med rörlig skuld på 13,2 % av den totala skulden.

Welltower är en nisch-REIT som verkar i en sektor som permanent stöds av åldrandet av babyboomer‑generationen, som nu når den ålder då de säljer sina hus, flyttar in i senioranläggningar och behöver mer vård. Detta stödjer Welltower genom att marknaden växer och förbättrar den ekonomiska enheten per uthyrd rum. Företaget har en lång förvärvshistoria och kommer sannolikt att bli en av de största aktörerna i den växande REIT‑sektorn för vård och senioranläggningar.

5. VICI Properties Inc.

VICI Prisdiagram

VICI är en REIT inriktad på kasinon, andra spel‑/gambling‑fastigheter och golfbanor.

Den hanterar 124  miljoner kvadratfot, 60 300 hotellrum och över 450 barer, restauranger, nattklubbar och sportsbookar. Bland VICI:s kronjuveler finns 3 kasinon på Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand och Venetian Resort Las Vegas. Ungefär hälften av fastigheterna ligger i Las Vegas, och resten finns på många platser i USA och Kanada.

VICI var den fjärde största REIT‑IPO:n 2018 och har fyrdubblat sin EBITDA sedan dess. VICI lades också till i S&P 500-indexet i juni 2022, vilket gör den till en av de aktier som automatiskt köps av passiva investerare i detta mycket populära amerikanska index.

En av de största delarna av företagets skuld är en investeringsklassad obligation på 5  miljarder dollar som förfaller 2032. Så även om företagets skuld är relativt hög, bör återbetalningsplanen göra den relativt kort- och medellångsiktigt säker.

Källa: VICI

VICI har planer på att expandera internationellt, men för närvarande är fokus mest på Nordamerika. Uppenbart är företagets vinster starkt korrelerade med hälsan i spelindustrin och lyxutgifter i allmänhet. Så även om det har gynnats av internationell turism och den växande förmögenheten hos de rikaste 1 %, kan det lika gärna komma under press om förmögenhetsklyftan minskar.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Prisdiagram

AvalonBay är en REIT som äger bostadsfastigheter med en förkärlek för de mest dynamiska områdena med hög sysselsättningsnivå, hög livskvalitet och ”lägre bostadsprisvärdighet”. Eller mer enkelt, dyra områden med välbetalda jobb och dyr fast egendom.

Den äger 88 659 lägenheter i 13 delstater, i 294 lägenhetsområden.

Källa: Avalon

Beläggningen ligger på 96 % och är stabil, med hyresintäkter som har ökat med 6,5 % år‑till‑år. Fastigheterna är diversifierade, med en blandning av urbana och förortsområden, och mestadels mellanhöga och små flerfamiljsbyggnader.

AvalonBays högprismarknad har visat sig lönsam, med en CAGR-prestation på 11,3 % sedan börsintroduktionen och en årlig utdelningstillväxt på 4,8 %.

Företagets hyresutbud kompletteras av AvalonConnect, en helt integrerad anslutningstjänst med internet, WiFi och smarta hemsystem, vilket ökar bekvämligheten för sina hyresgäster i vita kragen, särskilt med ökningen av arbete hemifrån (WFH).

Mellan sina platser på kusterna och fokus på höginkomsttagare har AvalonBay sannolikt gynnats av teknikboomen under det senaste decenniet och rekordnivåer på aktiemarknaden. Så detta är något investerare bör ha i åtanke, då allvarliga problem i dessa sektorer kan leda till minskad efterfrågan på AvalonBay‑lägenheter.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Prisdiagram

Alexandria utvecklar och hyr sedan ut fastigheter till life science‑ och AgriTech‑industrin, såsom forskningslaboratorier, testanläggningar osv., som redan är fullt utrustade. Företaget har för närvarande omkring 1 000 hyresgäster på sina 74,6  miljoner kvadratfot fastigheter, fördelade på 432 fastigheter.

Alexandria‑anläggningar är belägna i de viktigaste amerikanska innovationsklustren i Kalifornien, Seattle och den norra östkusten.

Källa: Alexandria Real Estate

Företaget drar nytta av boomen i nya bioteknologier som RNA‑terapier, genterapier och andra innovationer i sektorn. Att erbjuda flexibla laboratorie‑ och forskningslokaler gör det också möjligt för läkemedels‑ och biotekföretag att variera sin närvaro beroende på nya projekt och framgången i deras FoU‑insatser. Alexandria är en nyckelpartner för dessa företag, som gärna fokuserar sitt kapital på att utveckla och sälja läkemedel istället för fastighets‑kapitalutgifter.

Det ger Alexandria också en av de högsta EBITDA‑marginalerna i REIT‑branschen, på 69 % år 2022.

Källa: Alexandria Real Estate

Hyresgästerna kommer från alla sektorer inom life science‑industrin, med en stor del bestående av stora företag och institutionell forskning, vilket gör den inte särskilt känslig för tillgänglighet av riskkapital, vilket annars kunde ha varit en oro i en bioteksektor känd för sin cyklikalitet.

Källa: Alexandria Real Estate

Företaget har antagit en försiktig finansieringsstrategi, med en relativt hög skuldsättningsnivå (5,1 × EBITDA) men också en mycket lång löptid, där återstående skuld löper ut om 13,2 år, utan förfall före 2025, och finansierad med endast 3,53 % ränta, praktiskt taget helt på fasta räntor.

Bioteknik skördar nu frukterna av årtionden av genomik‑ och RNA‑teknikutveckling. Så det är sannolikt att biotek‑FoU‑insatserna bara kommer att intensifieras härifrån, vilket ger många tillväxtmöjligheter för Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

VNO Prisdiagram

En sektorn av fastigheter som inte har presterat väl under pandemin och efteråt är kontorsutrymmen. Nedstängningar och sedan arbete hemifrån (WFH) har tydligen permanent minskat efterfrågan på kontor.

Vornado är en REIT som specialiserar sig på kontorsutrymmen, främst i Manhattan men även i viss utsträckning i San Francisco och Chicago. Vornado äger 19,9  miljoner kvadratfot kontorsutrymme i 30 fastigheter, samt 2,5  miljoner kvadratfot gatu‑detaljhandel och 1 663 bostadsenheter.

Även om sektorn upplever en kris är det oklart om premiumfastigheter som centrala New York kommer att påverkas på samma sätt som kontor i sekundära lägen. Med aktien ned nästan 75 % är det också möjligt att detta redan är mer än inprisat.

En viktig tillväxtdrivare för Vornado blir den pågående omvandlingen av Penn‑distriktet, centrerat kring Penn‑tågstationen och Madison Square Garden. Det blir nyligen ett nytt teknikkluster, med företag som Amazon, Meta, Apple (AAPL ) och Samsung som öppnar kontor där.

Källa: Vornado

Vornado är en investering för konträra investerare. De måste fokusera på fortsatt stark FFO (Funds From Operations), framgången med Penn‑omvandlingen och lita på tesen att kontorsutrymmen i det viktigaste finanscentret i USA fortfarande kommer att vara efterfrågade framöver.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Prisdiagram

Ibland är REITs huvudsakliga lockelse för sina kunder tillgången till billig kapital för att bygga eller köpa fastigheter, som sedan kan hyras ut. Detta är fallet för IIPR, som betjänar den lagliga cannabisindustrin i USA.

Cannabis är fortfarande en illegal drog på federal nivå, och nästan alla cannabisföretag kan inte få tillgång till kapital från banker och institutionella investerare. Detta innebär att de ofta måste betala upp till 10‑15 % ränta på de lån de lyckas säkra.

Men modern laglig cannabisodling är en mycket kapitalkrävande industri, som kräver miljontals kvadratfot av mycket avancerade växthus. Så IIPR tillhandahöll dem växthus som skulle ha varit mycket dyrare. Skulle cannabisföretagen ha behövt bygga dem själva?

Källa: IIPR

Dessutom möjliggör IIPRs skala och expertis att bygga till lägre kostnader och erbjuda värdefull teknisk kunskap inom inomhusjordbruk, såsom fuktighetskontroll, skadedjursbekämpning, luftrening och kemisk extraktion.

IIPR är närvarande i 19 amerikanska delstater och är känt för mycket långa hyresavtal på 15‑20 år. Företaget har vuxit aggressivt sedan 2016, med en operativ inkomsttillväxt på tresiffrig CAGR.

Källa: IIPR

IIPR visar också en anmärkningsvärt låg skuldsättningsnivå för en REIT, med endast en 330 M‑obligation på 5,5 % som ska återbetalas 2026. Detta gör den mycket säkrare än de flesta REITs i ett inflations‑ och räntehöjningsklimat.

Cannabissektorn har befunnit sig i en slags kris sedan 2021 på grund av fördröjningar i förändringar av federala drogregler, trots att mer än hälften av de amerikanska delstaterna nu har legaliserat drogen. Detta påverkade även IIPR:s aktiekurser, vilket drev upp utdelningsavkastningen till nästan tvåsiffrigt, vilket gör den till en av de högsta avkastningarna i REIT‑branschen.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Prisdiagram

En typ av fastighetstillgång som kan ge avkastning oberoende av fastighets‑ och hyrespriser är jordbruksmark. Denna typ av tillgång är mycket mer korrelerad med internationella råvarupriser.

Jordbruksmark är också den största fastighetssektorn i USA, lika stor som lägenheter och dubbelt så stor som industriella fastigheter. Trots denna storlek äger finansiella institutioner den nästan inte alls.

Källa: Farmland Partners Inc

Farmland Partners är den största amerikanska jordbruks‑REIT:n, med 190 000 tunnland i 20 delstater.

Företagets fastighetsvärde har stödts av flera trender, framför allt en växande global befolkning kombinerad med en stadig minskning av odlingsbar mark. Den anmärkningsvärda 0 % vakans i Farmland Partners portfölj illustrerar den höga efterfrågan på sådana fastigheter.

Källa: Farmland Partners Inc

10 % av företagets portfölj är i långsiktiga investeringar, ofta svåra för enskilda jordbrukare, såsom planterade fruktträdgårdar (citrus, avokado, nötter) och vinrankor, som kräver flera år av arbete och investeringar innan någon skörd kan erhållas. Trots detta kan investering och tålamod löna sig, då dessa fastigheter utgör 30 % av Farmland Partners tillgångar efter värde.

Jordbruksinkomster kommer från hyror, men företaget drar också nytta av långsiktig värdeökning av jordbruksmark, vanligtvis i nivå med eller över inflationen. Sedan 1970 har jordbruksmark ökat i värde med en CAGR på 5,9 %.

Källa: Farmland Partners Inc

En annan intjäningspotential för Farmland Partners är när enskilda tomter kan göras mer lönsamma genom att bygga sol‑ eller vindkraftverk eller sälja dem till fastighetsutvecklare. För närvarande har Farmland Partners över 250  MW sol‑ och vindkraft i utveckling i 9 projekt, med ytterligare 18 projekt under option.

Den största attraktionen för Farmland Partners för investerare är dess relativt låga korrelation till de andra fastighetsmarknaderna. Med samtal om en ny råvarusupercykel kan tillägg av en okorrelerad tillgångsklass med en historik av stabila 5‑10 % avkastningar till en portfölj vara ett intressant alternativ.