Eiendoms‑crowdfunding: Hva det er og hvordan det fungerer

Folkefinansiering av eiendom gjør det mulig for flere investorer å samle kapital gjennom nettplattformer og investere i eiendomsprosjekter. Deltakerne kan være både nybegynnere og erfarne investorer. Avhengig av strukturen får de en andel i et selskap eller investeringsforetak eller finansierer lån; de kjøper ikke alltid en direkte eierandel i selve eiendommen.

Metoden kan gi tilgang til eiendomsinvestering med et lavere startbeløp enn et direkte eiendomskjøp. Investeringen kan være knyttet til eierskap, leieinntekter eller utlån, men formuesvekst er ikke garantert.

Her gjennomgår vi hvordan folkefinansiering av eiendom fungerer på nett, fordelene og risikoene samt eksempler på plattformer i USA.

Hva er eiendoms‑crowdfunding?

Folkefinansiering av eiendom kan være egenkapitalbasert folkefinansiering eller lånefinansiering. Kapital fra flere investorer brukes til for eksempel nybygg, kjøp av eksisterende bygninger eller lån til oppussing.

De som er fascinert av konseptet kan bidra, og slå sammen sine midler med andre likesinnede støttespillere. Dette fellesfondet hjelper til med å finansiere nåværende eller kommende eiendomsprosjekter. Disse prosjektene kan variere fra boliger til næringslokaler, og omfatte nybygg eller delvise eierandeler i eksisterende eiendommer. Her er noen grunner til at denne finansieringsformen fenger mange:

• Den åpner for diversifisering av porteføljen.
• Startbeløpet kan være lavere enn ved et direkte eiendomskjøp, avhengig av tilbudet.
• Felles finansiering gjør det mulig å delta i større prosjekter enn en investor kunne finansiert alene.
• Kapitalen kommer fra flere deltakere, men den enkelte investor har fortsatt risiko for tap.
• Den gir tilgang til unike eller banebrytende investeringer.
• I tillegg til boliginvesteringer kan deltakerne også diversifisere inn i næringseiendom.
• Gir tilgang til eiendomsmarkedet uten investorens egen daglige drift, selv om tilknyttede utgifter kan belaste investeringen.
• En passiv investor trenger normalt ikke å ta opp et personlig lån med pant i eiendom; ytterligere betalingsforpliktelser avhenger av tilbudsvilkårene.
• Investoren trenger normalt ikke å stille personlige eiendeler som sikkerhet, men det underliggende prosjektet kan ha lån med pant i eiendommen.

Hvordan fungerer crowdfunding i eiendom?

Investering i eiendom er en mulighet for å spre en portefølje. Et direkte eiendomskjøp kan finansieres med lån fra en bank eller kredittforening, ofte med betydelig egenkapital. Eieren har også løpende utgifter til vedlikehold, strøm, vann og eiendomsskatter.

Folkefinansiering samler i stedet kapital gjennom spesialiserte plattformer. Investorene kan søke løpende inntekter eller gevinst ved investeringens avslutning eller salg. Størrelsen på og tidspunktet for betalingene er ikke garantert.

Minstebeløpene varierer betydelig: noen tilbud starter med noen titalls eller hundrevis av dollar, mens andre krever tusenvis. Investeringen kan skje gjennom prosjektselskaper, lån, fond eller eiendomsinvesteringsselskaper av typen REIT. Et REIT eier eller finansierer eiendom og er ikke bare en depotforvalter. Eiendelene kan omfatte boliger, kjøpesentre, hoteller og kontorer. Ikke-børsnoterte REIT kan være offentlig registrerte eller private; dette er ulike kategorier. Utdelinger kan variere og kommer ikke alltid bare fra driftsoverskudd.

Fordelene med eiendoms‑crowdfunding for investorer

Plattformene kan gi tilgang til private eiendomsinvesteringer som ellers er vanskelige å nå for mange privatpersoner. Noen tilbud sikter mot høy avkastning, men gir ikke nødvendigvis mer enn børsnoterte REIT. Begrenset likviditet og sjeldnere verdsettelser medfører ytterligere risiko; mangel på en daglig markedskurs betyr ikke lavere risiko.

Før en privat investering er det nødvendig å gjennomgå tilbudet og investorens økonomi grundig. Beløp og bindingstid bør vurderes uten å sette den økonomiske stabiliteten i fare.

Folkefinansiering av eiendom kan supplere en bredere portefølje sammen med aksjer, obligasjoner og andre investeringer. Bidraget til risikospredning avhenger av eiendommene og de øvrige investeringene; formen passer ikke for alle investorer.

Noen tilbud er åpne for ikke-akkrediterte investorer, mens andre er forbeholdt akkrediterte investorer etter amerikanske regler. Vanlige kriterier for en person er inntekt over 200 000 dollar alene eller 300 000 dollar sammen med ektefelle eller tilsvarende partner i hvert av de to foregående årene, med rimelig forventning om samme nivå i inneværende år. Et annet kriterium er nettoformue over 1 million dollar, eksklusive primærboligen. Det finnes også andre kvalifikasjonsveier, blant annet visse faglige sertifiseringer.

Evaluering av eiendoms‑crowdfunding: Fordeler og ulemper

Folkefinansiering av eiendom innebærer både muligheter og risiko. Før man investerer, bør man vurdere fordeler og ulemper ved plattformen, det konkrete tilbudet og investeringsstrategien.

Fordeler:

• Kan gi attraktiv avkastning, uten garanti for å overgå andre eiendomsinvesteringer.
• Legger til rette for diversifisering og økning av ens finansielle eiendeler.
• Åpner dører til unike og nye eiendomsprosjekter.
• Unngår mange av de vanlige problemene som eiendomseiere møter.
• Kan kreve et lavere startbeløp enn et direkte eiendomskjøp; løpende utgifter og eventuelle tilleggsinnbetalinger avhenger av tilbudet.

Ulemper:

• Crowdfunding‑nettsteder kan belaste investorer med forvaltnings‑ eller konsulentgebyrer.
• Likviditetsproblemer: det kan være vanskelig å selge eller innløse andelen raskt.
• Utdelinger kan ha skattemessige følger, avhengig av deres art, kontotypen og investorens skattejurisdiksjon.
• Som et relativt nytt marked har mange plattformer begrenset historikk på ytelse.
• Visse tilbud er forbeholdt akkrediterte investorer og kan ha høye minstebeløp.

Eiendoms‑crowdfunding‑plattformer

Her er eksempler på amerikanske plattformer for folkefinansiering av eiendom.

Groundfloor — Groundfloor gir primært tilgang til eiendomsrelaterte gjeldsinvesteringer med minstebeløp fra 10 dollar i bestemte lånetilbud. Selskapet har oppgitt historisk gjennomsnittsavkastning på rundt 10 %, noe som ikke garanterer fremtidige resultater. Det finnes automatiske investeringsmuligheter. Gebyrer, vilkår og risiko bør vurderes for hvert produkt.

Groundfloor gir opplysninger om tilbudene og verktøy for investeringsstyring gjennom nettstedet og mobilapper i Google Play og Apple App Store. De digitale funksjonene gjør tilgangen enklere, men fjerner ikke risikoen for forsinkede betalinger, mislighold eller tap av kapital.

EquityMultiple — EquityMultiple retter seg mot akkrediterte investorer. Noen produkter, som Alpine Notes, har et minstebeløp på 5 000 dollar, mens andre tilbud krever større beløp. Investeringene kan omfatte private næringseiendommer som kontorer, seniorboliger, hoteller og datasentre.

Artikkelen beskrev andre EquityMultiple-tilbud med beløp på typisk 10 000–40 000 dollar og perioder fra seks måneder til ti år eller mer. Vilkårene varierer etter produkt og er ikke et universelt minstebeløp eller en garanti for uttak på et bestemt tidspunkt. Interesserte bør undersøke det enkelte tilbudet og om de oppfyller kravene.

Oppsummering

Folkefinansiering av eiendom lar privatpersoner samle kapital på nett til bolig-, nærings- eller kombinerte prosjekter. Det kan utvide tilgangen til muligheter som tidligere først og fremst var for velstående eller institusjonelle investorer. Minstebeløp, kvalifikasjonskrav, likviditet og risiko varierer. Risikospredning og potensiell avkastning er ikke garantert, så en grundig vurdering er nødvendig før investering.