Starwood Property Trust lijdt $389,7 miljoen verlies door kredietlasten

Starwood Property Trust (STWD ) maakte de resultaten over het derde kwartaal bekend op 6 november 2026: een volgens GAAP aan het bedrijf toe te rekenen nettoverlies van $389,7 miljoen (Amerikaanse dollars), oftewel $1,08 per verwaterd aandeel, doordat krediet- en waarderingslasten zwaarder wogen dan de hogere omzet. Een jaar eerder boekte het bedrijf een winst van $72,6 miljoen, oftewel $0,19 per aandeel. Het resultaat laat een scherp contrast zien tussen het grote boekhoudkundige verlies en de positieve, maar lagere, Distributable Earnings.

De omzet steeg van $488,9 miljoen naar $545,9 miljoen, terwijl de totale kosten en lasten opliepen van $489,4 miljoen naar $839,7 miljoen. In het kwartaal werd $336,6 miljoen aan voorzieningen voor kredietverliezen opgenomen, tegenover $28,4 miljoen een jaar eerder. Ook was er sprake van $121,6 miljoen aan verliezen op de reële waarde van hypotheekleningen, na een winst van $52,4 miljoen in hetzelfde kwartaal van 2025, en van $32,2 miljoen aan niet-contante bijzondere waardeverminderingen op vastgoed. Deze lasten helpen verklaren waarom hogere rente-, service- en huurinkomsten niet tot winst onderaan de streep leidden.

In het formulier 10-Q werd de voorziening voor kredietverliezen toegeschreven aan een groter risico op betalingsachterstanden door hogere verwachte rentetarieven. Omdat de leningenportefeuille grotendeels uit leningen met een variabele rente bestaat, verhogen hogere rentetarieven de schuldendienstlasten van kredietnemers. Ze stuwen ook de kapitalisatievoeten omhoog en drukken de vastgoedwaarden, waardoor kredietnemers minder goed in staat zijn hun lening te herfinancieren of hun vastgoed te verkopen. De voorzieningen voor kredietverliezen op verstrekte leningen bedroegen op 30 september $704,2 miljoen, tegenover $440,8 miljoen op 31 december 2025.

De omvang van de probleemleningen verbeterde enigszins. Het bedrag aan leningen zonder kredietverslechtering waarop geen rente wordt opgebouwd, daalde van $967,7 miljoen aan het einde van het jaar naar $660,7 miljoen. In het kwartaal kwamen er geen nieuwe commerciële leningen zonder kredietverslechtering bij waarop geen rente wordt opgebouwd, en een commerciële lening van $107,9 miljoen kreeg weer de status waarbij rente wordt opgebouwd. De voorziening weerspiegelt echter de verwachte verliezen over de volledige looptijd van de leningen, niet alleen verliezen op leningen waarop al geen rente wordt opgebouwd.

Niet-GAAP-winst blijft achter bij dividend

Distributable Earnings, een door het bedrijf gedefinieerde niet-GAAP-maatstaf die voorzieningen voor kredietverliezen, niet-gerealiseerde waardeveranderingen en andere gespecificeerde posten buiten beschouwing laat, maar gerealiseerde resultaten wel meeneemt, bedroeg $116,8 miljoen, oftewel $0,31 per verwaterd aandeel. Dat was minder dan de $151,5 miljoen, oftewel $0,40, in het tweede kwartaal. Kredietvoorzieningen en bijzondere waardeverminderingen op vastgoed worden pas in deze maatstaf opgenomen wanneer ze bij een realisatiemoment, doorgaans de aflossing van een lening of de verkoop van het onderliggende actief, als niet-inbaar worden beschouwd.

Een nieuwe aanvullende maatstaf, Distributable Earnings vóór gerealiseerde winsten en verliezen op commerciële leningen, bedroeg $155,2 miljoen, oftewel $0,41 per aandeel. Deze maatstaf sluit gerealiseerde winsten en verliezen uit die voortvloeien uit de afwikkeling van commerciële leningen waarop geen rente wordt opgebouwd en de verkoop van vastgoed dat na executie in eigendom is verkregen, binnen het segment Commercial and Residential Lending. Voor het derde kwartaal betekende dit dat $38,4 miljoen aan gerealiseerde verliezen op de verkoop van executievastgoed buiten beschouwing bleef, berekend volgens de grondslag die het bedrijf voor Distributable Earnings hanteert.

Het management en de raad van bestuur houden bij het beoordelen van de prestaties en het vaststellen van het dividend rekening met beide maatstaven. Beide maatstaven per aandeel bleven onder het dividend van $0,48 over het kwartaal. Dat laat zien dat zelfs wanneer de grote niet-gerealiseerde en kredietgerelateerde lasten buiten beschouwing worden gelaten, de door het bedrijf gehanteerde voorkeursmaatstaven voor de winst onvoldoende waren om de uitkering te dekken.

Beleggingen nemen toe terwijl oudere activa worden afgewikkeld

Starwood investeerde in het kwartaal $3,2 miljard en in de eerste negen maanden $8,2 miljard. Volgens het bedrijf was de $2,4 miljard die in commerciële leningen werd geïnvesteerd het hoogste kwartaalbedrag in vier jaar; hierdoor groeide die portefeuille tot een recordbedrag van $17,8 miljard. Opmerkelijke nieuwe leningen waren onder meer een eerste hypotheek van $587,9 miljoen met een industrieel opslagvastgoedportfolio als onderpand, waarvan $558,5 miljoen werd verstrekt, en een eerste hypotheek van €373,2 miljoen ($428,1 miljoen) met een Frans logistiek portfolio voor de laatste kilometers als onderpand, waarvan $266,0 miljoen werd verstrekt.

Ook de afwikkeling van oudere activa ging door. Een appartementencomplex met 500 wooneenheden in Dallas, dat na een executie was verworven, werd verkocht voor $74,0 miljoen, met een GAAP-verlies van $10,8 miljoen. Een complex met 256 wooneenheden in Phoenix werd verkocht voor $22,6 miljoen, met een verlies van $0,8 miljoen. Voorzitter en CEO Barry Sternlicht zei dat het bedrijf nog steeds verwachtte „bijna de helft van de ondermaats presterende activa waarmee we het jaar begonnen, af te wikkelen”.

Starwood kocht ook ongeveer 6,7 miljoen gewone aandelen terug voor $107,8 miljoen. Daarmee bleef er binnen het aandeleninkoopprogramma van $400 miljoen nog $262,5 miljoen beschikbaar. President Jeffrey DiModica zei dat eerder in 2026 ongeveer $2,1 miljard aan financieringstransacties was afgerond tegen rentetarieven en spreads die lager waren dan de tarieven en spreads die beschikbaar waren toen de resultaten werden bekendgemaakt.

De liquide middelen en beperkte liquide middelen bedroegen op 30 september in totaal $712,7 miljoen. Het management beoordeelde de huidige liquiditeit en de toegang tot aanvullende liquiditeit als toereikend om ten minste de komende 12 maanden aan de financiële verplichtingen te voldoen.

Het kwartaal combineert dus een groeiende leningenportefeuille en aanzienlijke kapitaaluitkeringen met kredietkosten als gevolg van hogere rentetarieven en gerealiseerde verliezen op oudere activa. De centrale vraag voor de komende resultaten is of de inkomsten uit de grotere portefeuille en verdere afwikkeling van oudere activa het verschil tussen Distributable Earnings en het dividend kunnen verkleinen, zonder dat er opnieuw kredietlasten van deze omvang optreden.