Additieve productie
Een eigen woning is in Noord-Amerika moeilijker bereikbaar dan ooit — kan 3D-printen daar verandering in brengen?
Voeg Securities.io toe aan je voorkeursbronnen op Google
Huiseigendom, een vervagende droom?
Stijgende huizenprijzen en hogere rentes hebben een eigen woning de afgelopen jaren moeilijker bereikbaar gemaakt. Dat raakt onder meer millennials, geboren tussen 1981 en 1996, en generatie Z, doorgaans afgebakend als geboren tussen 1997 en 2012.
Het probleem wordt verergerd door inflatie, een groeiende bevolking, toenemende ongelijkheden en een beperkt aanbod van nieuwe woningen.
Dit is een wereldwijd fenomeen, vooral acuut in de “Anglosfeer”, en nu algemeen erkend als een probleem:
Bron: IPSOS
Ook meldde een enquête dat twee derde van de ondervraagde jongeren in Australië de droom van een eigen woning opgaf.
Volgens de aangehaalde berichtgeving stegen de mediane huizenprijzen in Sydney en Melbourne sinds 2005 veel sneller dan de consumentenprijzen en de gemiddelde weeklonen. De genoemde verhoudingen hangen af van de gekozen periode en gegevensreeks.
The Sydney Morning Herald
En 61% van Amerikaanse huurders zei dat ze bang zijn dat ze nooit een huis zullen kunnen kopen.
Bron: The Guardian
Het was niet altijd zo
Eerdere generaties kregen met een andere woningmarkt te maken. Historische vergelijkingen moeten rekening houden met inkomen, rente, woningkwaliteit en financieringsvoorwaarden.
Dit wordt gemakkelijk aangetoond door korte interviews zoals in deze video, waarin oudere mensen de vraag beantwoorden “Hoe duur was je eerste huis?”. En de antwoorden variëren van $16.000, $26.000 en $37.000.
Natuurlijk moeten zulke bedragen worden aangepast voor inflatie. Maar sinds de jaren ’70 stijgt de woningmarkt consequent sneller dan de algemene inflatie, waardoor de vastgoedmarkt steeds duurder wordt.
Bron: CUtoday
Daardoor kunnen de benodigde aanbetaling en aankoopkosten sneller stijgen dan het spaargeld en inkomen van potentiële kopers.
In de aangehaalde vergelijking sinds 1985 stegen de Amerikaanse huizenprijzen met een factor 5,5 en het mediane huishoudinkomen met een factor 3,3. De uitkomst hangt af van de einddatum en gebruikte reeksen.
Bron: Visual Capitalist
Hetzelfde geldt in het VK, waar gemiddelde woningprijzen in de afgelopen vier decennia twee keer zo snel zijn gestegen als de lonen in het VK.
“Beleidsfouten van de afgelopen drie decennia hebben bijgedragen aan een situatie die de levensstandaard van toekomstige generaties ondermijnt.
Ik begrijp niet waarom jongere mensen vandaag de dag niet op straat staan, protesterend tegen hun ouders en grootouders voor wat ze hebben gedaan met de kosten van huisvesting in dit land,”
Onafhankelijk econoom Saul Eslake — The Sydney Morning Herald
Jongeren kunnen daarnaast te maken krijgen met studieschulden, onzeker werk en hogere opleidingseisen. De omvang daarvan verschilt per land, generatie en inkomensgroep.
Waarom is dit gebeurd?
Er is geen enkele verklaring voor de sterke verslechtering van de betaalbaarheid. Meerdere factoren beïnvloeden vraag, aanbod en financiering.
Grotere afmetingen
Een veelgehoorde verklaring is dat moderne woningen duurder zijn doordat ze groter en beter uitgerust zijn dan woningen uit de jaren zeventig.
Daar zit een beetje waarheid in: voorzieningen zoals centrale verwarming, isolatie en airconditioning kunnen de kwaliteit en kosten verhogen.
Ook de gemiddelde omvang veranderde, al verschillen de cijfers naar woningtype en gegevensbron. De aangehaalde historische reeks noemt ongeveer 1.500 vierkante voet in 1970, tegenover 1.048 in 1920 en 2.014 in 2023. Deze cijfers zijn zonder een consistente definitie niet rechtstreeks vergelijkbaar met alle huidige nieuwbouwwoningen.
Niet genoeg bouwen & Verhoogde regelgeving
Een tekort aan nieuwe woningen en hogere bouwkosten kunnen prijzen opdrijven. Grondprijzen, arbeidskosten, financiering en ruimtelijke regels spelen daarbij een rol.
Bouwvoorschriften beschermen veiligheid en kwaliteit. Sommige eisen en langdurige procedures verhogen echter ook de kosten van ontwerp, vergunningen en uitvoering.
Bepaalde bestemmingsplannen en woningbouwregels beperken de bouw van compactere en betaalbaardere woningen. De effecten verschillen per locatie; belangen van bestaande bewoners, ontwikkelaars en overheden kunnen beleidskeuzes beïnvloeden.
Woning als investering
Woningen worden behalve als woonruimte ook als belegging gebruikt. De verhouding tussen deze functies beïnvloedt de vraag.
“Huizen werden steeds vaker gebouwd en verkocht aan bestaande huiseigenaren die een extra woning zochten als toevluchtsoord of activum in plaats van als woonplaats.
Volgens de betreffende studie kon de aankoop van tweede woningen ongeveer 30% van de stijging van de werkgelegenheid in de bouw en 10% van de huizenprijsstijging tussen 2000 en 2006 verklaren.” — Daniel Garcia, econoom bij de Federal Reserve
Institutionele beleggers kopen eveneens woningen. Daarbij worden bedrijven soms met elkaar verward: BlackRock stelt geen individuele Amerikaanse eengezinswoningen te kopen. Andere verhuurders en beleggingsmaatschappijen bezitten samen grote aantallen huurwoningen. Hun lokale invloed moet worden onderscheiden van hun aandeel in de gehele woningmarkt.
Voor veel oudere huishoudens vormt de eigen woning een belangrijk deel van het vermogen. Een aangehaalde schatting spreekt van 18 biljoen dollar aan woningbezit bij Amerikaanse babyboomers. Dat is een totaalbedrag voor de groep en betekent niet dat ieder huishouden vermogend is.
Bron: A Wealth Of Common Sense
Bestaande eigenaren kunnen belang hebben bij waardebehoud en beleid dat het aanbod beperkt. Dat rechtvaardigt geen algemene conclusie dat alle babyboomers steeds hetzelfde stemmen.
Ook de gevolgen van de financiële crisis van 2008 kunnen beleidsmakers terughoudend maken tegenover maatregelen die woningprijzen sterk laten dalen.
Speculatie en problemen met de betaalbaarheid komen ook buiten westerse landen voor.
In China probeerde de overheid risico’s in de vastgoedsector te beperken. Een afkoelende markt brengt tegelijk risico’s mee voor huishoudens, ontwikkelaars en de bredere economie.
“Huizen zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren.” – Xi Jinping — president van China
Het verminderen van speculatie zonder grote economische schade is een lastige beleidsopgave.
Monetair stelsel
Een hele generatie verantwoordelijk stellen doet geen recht aan deze complexe ontwikkeling.
Ook het monetaire stelsel veranderde in de jaren zeventig. In 1971 beëindigde president Nixon de inwisselbaarheid van dollars voor goud voor buitenlandse monetaire autoriteiten. Daarmee veranderde het Bretton Woods-stelsel. Dat bewijst niet dat deze ene beslissing alle latere ongelijkheid, schulden of woningprijsstijgingen veroorzaakte.
Bron: WTF happened in 1971
Inflatie, rente, kredietverlening en veranderingen in het monetaire stelsel behoren tot de bredere context van de betaalbaarheid van woningen.
Het moment waarop iemand de woningmarkt betreedt kan veel verschil maken, naast inkomen, vermogen en lokale omstandigheden.
Gevolgen van onhaalbaar huiseigendom
Een moeilijk bereikbare woningmarkt kan economische onzekerheid en maatschappelijke spanningen vergroten.
Leven als een strijd
Wie geen woning kan kopen, bouwt via de eigen woning geen vermogen op en blijft mogelijk blootstaan aan huurverhogingen. Ook eigenwoningbezit brengt kosten en financiële risico’s mee.
Baanverlies en hoge woonlasten kunnen huurders financieel kwetsbaar maken en in ernstige gevallen tot dakloosheid leiden.
Woononzekerheid kan de mentale gezondheid belasten, ondernemerschap bemoeilijken en gezinsvorming uitstellen. Demografische veranderingen hebben echter meerdere oorzaken.
Verdeeldheid en populisme
De gevolgen zijn ongelijk verdeeld tussen generaties en huishoudens en kunnen sociale spanningen versterken.
Ook verschillen in inkomen, vermogen en discriminatie kunnen ertoe bijdragen dat etnische minderheden meer problemen met betaalbare huisvesting ervaren.
Bron: The Guardian
Bevolkingsgroei, waaronder immigratie, kan de vraag vergroten wanneer het aanbod niet meegroeit. Nieuwkomers kunnen tegelijkertijd bijdragen aan de bouw en de economie; het effect hangt af van de lokale situatie.
Woningnood kan daardoor samen met ongelijkheid en discriminatie bijdragen aan politieke polarisatie.
Veranderingen & 3D‑printen van huizen
Omdat de woningcrisis meerdere oorzaken heeft, is er geen enkele oplossing. Veranderingen in beleid, bouwcapaciteit en financiering kunnen elkaar aanvullen.
Canada voerde de Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) in, die in april 2023 beschikbaar kwam na wetgeving in 2022. Meer hierover staat in ons artikel “Wat is een Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) in Canada?”.
Naast beleid kan bouwtechnologie helpen. De bouw is arbeidsintensief; automatisering, waaronder 3D-printen, kan sommige werkzaamheden versnellen.
Bij bouwkundig 3D-printen wordt materiaal laag voor laag aangebracht:
- Materiaal kan in de gewenste vorm via de nozzle worden aangebracht.
- Het proces kan grotendeels worden geautomatiseerd, maar vereist toezicht, materiaaltoevoer en naleving van veiligheids- en bouwregels.
- Een digitaal ontwerp kan de printer aansturen om bouwdelen in de gewenste vorm te maken.
Veel systemen gebruiken speciaal samengestelde cementgebonden mengsels. De printer brengt deze in lagen aan, vergelijkbaar met het principe van andere vormen van 3D-printen.
Bron: Cornell University
Het printen kan bepaalde bouwfasen verkorten. De totale bouwtijd omvat echter ook fundering, installaties, afwerking en inspecties. Sommige systemen gebruiken een groot portaal, andere een robotarm.
Bron: Cornell University
Combinaties met andere geautomatiseerde technieken zijn denkbaar, zoals CNC-bewerking van hout en robotondersteunde montage.
De techniek kan ook worden gebruikt voor kleinere starterswoningen en woningen voor eenpersoonshuishoudens.
Zo presenteerde het bedrijf Icon een vroeg prototype. De vaak genoemde 350 vierkante voet, 10.000 dollar en 48 uur beschrijven niet zonder meer de totale kosten en bouwtijd van een volledig afgewerkte woning inclusief grond, vergunningen en installaties. Een grotere woning voor 20.000 dollar was een ambitie, geen algemeen beschikbare marktprijs.
Samen met prefabwoningen en andere bouwmethoden kan 3D-printen bijdragen aan meer aanbod. De uiteindelijke betaalbaarheid hangt ook af van grond, financiering, regels en alle overige bouwkosten.
Lagere woonlasten kunnen starters helpen vermogen op te bouwen, maar de keuze tussen huren en kopen hangt af van de persoonlijke situatie.
Bedrijven voor 3D-geprinte woningen
1. COBOD
COBOD ontwikkelt 3D-bouwprinters. Het bedrijf realiseerde in 2017 het BOD-gebouw in Kopenhagen. Klanten hebben de technologie vervolgens in verschillende landen toegepast.
Ervaring met printers en bouwprojecten kan bijdragen aan commerciële invoering, maar garandeert geen blijvende voorsprong.
De modulaire BOD2-printer kan worden samengesteld voor verschillende afmetingen. Een veelgenoemde configuratie ondersteunt circa 14,6 meter breedte en 8,5 meter hoogte. De mogelijke lengte hangt af van de configuratie en bouwplaats; “oneindig” is geen letterlijke bouwkundige eigenschap.
Bijbehorende meng-, opslag- en pompsystemen kunnen de materiaaltoevoer op de bouwplaats ondersteunen.
Bron: COBOD
2. ICON
ICON ontwikkelt robotica, materialen en software voor 3D-printen in de bouw.
Bron: ICON
De in 2024 aangekondigde Phoenix-robotprinter is ontworpen om ook funderingen en daken te kunnen uitvoeren, naast wanden. Dat betekent niet dat alle onderdelen van een afgewerkte woning automatisch worden geproduceerd.
ICON kondigde in maart 2024 startprijzen aan van 25 dollar per vierkante voet voor wandsystemen en 80 dollar inclusief fundering en dak. Dit zijn bedrijfsprijzen voor een bepaalde omvang van werkzaamheden, geen universele totale woningkosten.
Bron: ICON
Het bedrijf ontwikkelt ook CarbonX, een eigen materiaalformule die het als koolstofarm bouwsysteem presenteert. Milieuprestaties hangen af van samenstelling, productie en de gekozen vergelijking.
NASA selecteerde ICON voor het Olympus-project, met een contract van 57,2 miljoen dollar voor onderzoek naar bouwtechnieken op de maan. Toepassingen omvatten landingsplaatsen, wegen en constructies met lokaal regoliet. Dit is ontwikkelingswerk, geen bewijs dat bewoonbare maan- of Marsgebouwen al kunnen worden opgeleverd.
Bron: ICON
