Brixmor Menutup Pinjaman Berjangka US$400 Juta untuk Membantu Membiayai Akuisisi Slate

Brixmor Property (BRX ) Group mengumumkan pada 5 November 2026 bahwa kemitraan operasionalnya, Brixmor Operating Partnership LP, telah menutup pinjaman berjangka tanpa agunan dengan pencairan tertunda senilai US$400 juta untuk membantu membiayai rencana akuisisi Slate Grocery REIT, sekaligus menurunkan selisih suku bunga pada dua fasilitas yang sudah ada. Dana pinjaman tersebut dimaksudkan untuk membiayai sebagian pembelian Slate dan mendukung keperluan umum perusahaan lainnya, bukan dialokasikan seluruhnya untuk akuisisi tersebut.

Fasilitas ini jatuh tempo pada 15 Februari 2031 dan dilengkapi satu opsi perpanjangan selama 12 bulan. Suku bunga awalnya adalah SOFR ditambah 80 basis poin, berdasarkan peringkat kredit kemitraan operasional saat ini. Dalam keadaan tertentu, perusahaan bisa memperoleh suku bunga yang lebih menguntungkan jika rasio leverage-nya memenuhi sasaran yang telah ditetapkan. Karena fasilitas ini pencairannya tertunda, penutupannya bukan berarti dananya langsung dicairkan. Direktur Keuangan Steve Gallagher mengatakan dalam panggilan hasil keuangan Oktober 2026 bahwa pinjaman tersebut diperkirakan akan ditutup pada kuartal keempat dan dicairkan bersamaan dengan penyelesaian akuisisi Slate.

Kemitraan operasional itu juga mengubah fasilitas kredit bergulir tanpa agunan senilai US$1,25 miliar dan pinjaman berjangka senilai US$500 juta yang telah dimilikinya. Suku bunga yang saat ini berlaku untuk fasilitas kredit bergulir turun menjadi SOFR ditambah 72,5 basis poin, dari SOFR ditambah 77,5 basis poin. Sementara itu, suku bunga pinjaman berjangka yang sudah ada turun menjadi SOFR ditambah 80 basis poin, dari SOFR ditambah 85 basis poin. Besaran maupun tanggal jatuh tempo kedua fasilitas tersebut tidak berubah, sehingga perubahan ini merupakan penetapan ulang suku bunga, bukan penambahan atau perpanjangan komitmen.

Pendanaan Akuisisi Slate

Brixmor dan Everview Partners mengumumkan perjanjian definitif pada 28 September 2026 untuk mengakuisisi Slate dalam transaksi senilai US$2,34 miliar. Transaksi ini diperkirakan selesai pada kuartal pertama 2027, dengan syarat mendapat persetujuan pemegang unit Slate dan memenuhi persyaratan lazim lainnya. Transaksi ini tidak memiliki persyaratan pendanaan.

Brixmor secara efektif akan mengakuisisi 23 pusat perbelanjaan dengan supermarket sebagai penyewa jangkar seharga US$636 juta. Akuisisi ini mencakup kepemilikan penuh atas 22 pusat dan kepemilikan 50% atas satu pusat. Sebuah usaha patungan akan mengakuisisi 92 aset sisanya seharga US$1,71 miliar. Brixmor akan memiliki 20% kepentingan ekuitas biasa, sedangkan Everview akan memiliki 80%. Brixmor juga akan menanamkan sekitar US$174 juta dalam bentuk ekuitas preferen ke usaha patungan tersebut, dengan dividen sebesar 9%.

Portofolio yang diakuisisi secara langsung mencakup sekitar tiga juta kaki persegi. Brixmor melaporkan bahwa sekitar 96% portofolio itu telah disewakan dan seluruhnya berada di wilayah operasionalnya saat ini, terutama di Florida, Georgia, dan Carolina. Portofolio usaha patungan tersebut mencakup sekitar 12 juta kaki persegi. Brixmor akan bertindak sebagai pengelola aset, pengelola properti, dan perwakilan penyewaan untuk portofolio itu.

Formulir 8-K September 2026 merinci komitmen Royal Bank of Canada untuk menyediakan seluruh fasilitas pinjaman talangan senior selama 364 hari senilai US$988 juta. Brixmor berencana membayar bagian kontribusi ekuitas tunai serta biaya dan pengeluaran terkait dengan menggunakan kas yang tersedia dan pinjaman. Perusahaan memperkirakan akan mengganti sebagian atau seluruh pinjaman talangan itu sebelum akuisisi Slate diselesaikan, melalui pendanaan utang permanen atau ekuitas lainnya. Namun, perusahaan mengingatkan bahwa pendanaan permanen belum tentu dapat diperoleh. Fasilitas baru yang jatuh tempo pada 2031 menambahkan komponen pendanaan dengan jangka waktu lebih panjang, tetapi pengumuman 5 November tidak menyebutkan apakah fasilitas itu mengubah komitmen pinjaman talangan.

Likuiditas dan Leverage

Pada 30 September 2026, hasil kuartal ketiga Brixmor menunjukkan likuiditas sebesar US$1,5 miliar, tidak termasuk surat komitmen untuk pembiayaan pinjaman berjangka senior tanpa agunan yang tersedia bagi Slate. Perincian Gallagher mencakup kas sekitar US$183 juta, ketersediaan dana dari fasilitas kredit bergulir, serta hasil yang diperkirakan sekitar US$115 juta dari kontrak ekuitas berjangka yang belum diselesaikan.

Rasio utang pokok bersih terhadap EBITDA yang disesuaikan adalah 5,2 kali berdasarkan angka kuartal berjalan yang disetahunkan dan 5,3 kali selama 12 bulan terakhir. Rasio yang ditetapkan perusahaan ini dihitung dengan membagi kewajiban utang—yang disesuaikan dengan premi atau diskonto yang belum diamortisasi serta biaya pembiayaan tangguhan, lalu dikurangi kas, setara kas, dan kas yang dibatasi penggunaannya—dengan EBITDA yang disesuaikan. EBITDA tersebut tidak mencakup bunga, pajak, depresiasi, amortisasi, serta pos tertentu terkait real estat, pelunasan utang, dan pos lainnya.

Penjualan aset menjadi sumber pendanaan potensial lainnya. Direktur Investasi Mark Horgan mengatakan bahwa aset senilai sekitar US$130 juta sedang dalam proses kontrak atau negosiasi sebagai bagian dari kegiatan daur ulang modal Brixmor, dan pembicaraan awal sedang berlangsung untuk aset tambahan. Gallagher mengatakan bahwa tingkat leverage pada akhirnya akan bergantung pada waktu transaksi dan kebutuhan pendanaan. Komposisi sisa pendanaan dari utang permanen, ekuitas, dan hasil penjualan aset, bersama dengan jadwal penyelesaian akuisisi Slate, akan menentukan dampak akhir akuisisi terhadap posisi leverage dan likuiditas yang dilaporkan Brixmor pada akhir kuartal.