Starwood Property Trust kirjasi 389,7 miljoonan dollarin tappion luottotappiokirjausten vuoksi

Starwood Property Trust (STWD ) julkisti kolmannen vuosineljänneksen tuloksensa 6. marraskuuta 2026: GAAP:n mukainen yhtiölle kuuluva nettotappio oli 389,7 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria eli 1,08 dollaria laimennettua osaketta kohden, kun luotto- ja arvostustappiot ylittivät liikevaihdon kasvun. Vuotta aiemmin yhtiö teki 72,6 miljoonan dollarin tuloksen eli 0,19 dollaria osaketta kohden. Tulos korostaa suurta eroa huomattavan kirjanpidollisen tappion ja positiivisen, joskin pienentyneen Distributable Earnings -tuloksen välillä.

Liikevaihto kasvoi 545,9 miljoonaan dollariin edellisvuoden 488,9 miljoonasta dollarista, kun taas kokonaiskulut ja -menot nousivat 839,7 miljoonaan dollariin edellisvuoden 489,4 miljoonasta dollarista. Vuosineljänneksen lukuihin sisältyi 336,6 miljoonan dollarin luottotappiovaraus, kun vuotta aiemmin se oli 28,4 miljoonaa dollaria, sekä 121,6 miljoonan dollarin käyvän arvon tappiot asuntolainoista; vuoden 2025 vastaavalla neljänneksellä kirjattiin 52,4 miljoonan dollarin voitto. Lisäksi kiinteistöistä kirjattiin 32,2 miljoonan dollarin ei-kassavaikutteiset arvonalentumistappiot. Nämä erät auttavat selittämään, miksi korko-, hallinnointi- ja vuokratuottojen kasvu ei näkynyt nettotuloksessa.

10-Q-raportissa luottotappiovaraus yhdistettiin siihen, että ennakoitujen korkojen nousu kasvattaa riskiä siitä, etteivät lainanottajat pysty suoriutumaan velvoitteistaan. Koska lainasalkku koostuu pääosin vaihtuvakorkoisista lainoista, korkojen nousu kasvattaa lainanottajien velanhoitokustannuksia. Se nostaa myös tuottovaatimuksia ja laskee kiinteistöjen arvoja, mikä heikentää lainanottajien mahdollisuuksia jälleenrahoittaa lainansa tai myydä kiinteistönsä. Rahoitettujen lainojen luottotappiovaraukset olivat 704,2 miljoonaa dollaria 30. syyskuuta, kun ne olivat 440,8 miljoonaa dollaria 31. joulukuuta 2025.

Ongelmalainojen määrässä nähtiin jonkin verran parannusta. Luottoarvoltaan heikentymättömien lainojen, joiden korkotuottojen kirjaaminen oli keskeytetty, määrä pieneni vuoden lopun 967,7 miljoonasta dollarista 660,7 miljoonaan dollariin. Vuosineljänneksen aikana uusia luottoarvoltaan heikentymättömiä kaupallisia lainoja ei siirtynyt tähän tilaan, ja 107,9 miljoonan dollarin kaupallisen lainan korkotuottojen kirjaaminen palautui normaaliksi. Varauksessa huomioidaan kuitenkin lainojen koko voimassaoloajalta odotettavissa olevat tappiot, ei vain niiden lainojen tappioita, joiden korkotuottojen kirjaaminen on jo keskeytetty.

Oikaistu tulos jäi osinkoa pienemmäksi

Distributable Earnings eli yhtiön määrittelemä ei-GAAP-mittari, jossa luottotappiovaraukset, realisoitumattomat arvonmuutokset ja muut erikseen määritellyt erät jätetään pois mutta toteutuneet erät huomioidaan, oli 116,8 miljoonaa dollaria eli 0,31 dollaria laimennettua osaketta kohden. Edellisellä vuosineljänneksellä vastaavat luvut olivat 151,5 miljoonaa dollaria ja 0,40 dollaria. Luottotappiovaraukset ja kiinteistöjen arvonalentumistappiot sisällytetään mittariin vasta, kun niiden katsotaan olevan perimiskelvottomia toteutuneen tapahtuman yhteydessä, yleensä lainan takaisinmaksun tai kohde-etuuden myynnin yhteydessä.

Yhtiö otti käyttöön uuden täydentävän mittarin, Distributable Earnings -tuloksen ennen kaupallisen luotonannon toteutuneita voittoja ja tappioita. Se oli 155,2 miljoonaa dollaria eli 0,41 dollaria osaketta kohden. Mittarista on jätetty pois Commercial and Residential Lending -segmentin kaupallisten lainojen järjestelyistä sekä ulosmitattujen kiinteistöjen myynnistä syntyneet toteutuneet voitot ja tappiot. Kolmannella vuosineljänneksellä tämä tarkoitti 38,4 miljoonan dollarin toteutuneiden tappioiden jättämistä pois ulosmitattujen kiinteistöjen myynnistä yhtiön Distributable Earnings -laskentaperiaatteiden mukaisesti.

Johto ja hallitus huomioivat molemmat mittarit arvioidessaan tulosta ja päättäessään osingosta. Molemmat osakekohtaiset mittarit jäivät vuosineljänneksen 0,48 dollarin osingosta, mikä osoittaa, etteivät yhtiön käyttämät ensisijaiset tulosmittarit kattaneet jaettavaa osinkoa edes sen jälkeen, kun suuret realisoitumattomat ja luottoihin liittyvät kuluerät oli jätetty pois.

Sijoitukset kasvoivat samalla, kun vanhoja omaisuuseriä realisoitiin

Starwood sijoitti vuosineljänneksen aikana 3,2 miljardia dollaria ja ensimmäisten yhdeksän kuukauden aikana 8,2 miljardia dollaria. Yhtiön mukaan kaupalliseen luotonantoon sijoitettu 2,4 miljardia dollaria oli suurin neljänneskohtainen summa neljään vuoteen, ja sen myötä salkku kasvoi ennätykselliseen 17,8 miljardiin dollariin. Merkittäviin uusiin lainoihin kuului 587,9 miljoonan dollarin ensisijainen kiinnitysluotto teollisuusvarastojen kokonaisuutta vastaan, josta rahoitettiin 558,5 miljoonaa dollaria, sekä 373,2 miljoonan euron (428,1 miljoonan dollarin) ensisijainen kiinnitysluotto ranskalaista viimeisen kilometrin logistiikkakiinteistöjen kokonaisuutta vastaan, josta rahoitettiin 266,0 miljoonaa dollaria.

Vanhojen omaisuuserien järjestelyt jatkuivat. Ulosmittauksella hankittu 500 asunnon Dallasin moniasuntokiinteistö myytiin 74,0 miljoonalla dollarilla, ja kaupasta kirjattiin 10,8 miljoonan dollarin GAAP-tappio. Phoenixissa sijaitseva 256 asunnon kiinteistö myytiin 22,6 miljoonalla dollarilla 0,8 miljoonan dollarin tappiolla. Hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja Barry Sternlicht sanoi yhtiön odottavan yhä, että se ”ratkaisee lähes puolet niistä heikosti suoriutuvista omaisuuseristä, jotka sillä oli vuoden alussa”.

Starwood osti takaisin myös noin 6,7 miljoonaa kantaosaketta 107,8 miljoonalla dollarilla. Yhtiön 400 miljoonan dollarin takaisinosto-ohjelmasta oli jäljellä 262,5 miljoonaa dollaria. Presidentti Jeffrey DiModican mukaan noin 2,1 miljardin dollarin rahoitusjärjestelyt saatiin päätökseen aiemmin vuonna 2026 koroilla ja marginaaleilla, jotka olivat alhaisemmat kuin tulosten julkistamishetkellä saatavilla olleet.

Käteisvarat ja rajoitetut käteisvarat olivat yhteensä 712,7 miljoonaa dollaria 30. syyskuuta. Johto arvioi nykyisen maksuvalmiuden ja mahdollisuuden hankkia lisää likvidejä varoja riittäviksi yhtiön taloudellisten velvoitteiden täyttämiseen vähintään seuraavien 12 kuukauden ajan.

Vuosineljänneksellä luotonantosalkun kasvu ja huomattavat pääomanpalautukset yhdistyivät korkojen nousun aiheuttamiin luottokustannuksiin ja vanhojen omaisuuserien realisoituneisiin tappioihin. Tulevien tulosten kannalta keskeistä on, pystytäänkö kasvaneen salkun tuotoilla ja vanhojen omaisuuserien jatkotoimilla kuromaan umpeen Distributable Earnings -tuloksen ja osingon välinen ero ilman toista samansuuruisen luottotappiovarauksen kirjausta.