5 asuntolainatyyppiä Yhdysvaltain asunnonostajille

Päivittäiset ostokset, kuten ruoka, lounas tai polttoaine, ovat yleensä verrattain pieniä menoja.

Asunnon ostaminen on sen sijaan suuri taloudellinen päätös, joka vaikuttaa vuosien ajan. Se edellyttää usein säästöjen ja rahoituksen yhdistämistä.

Asuntolaina voi kattaa osan hinnasta, mutta se ei ole ainoa vaihtoehto eikä yksin tee ostoksesta kohtuuhintaista. Vertaa omarahoitusosuutta, maksuerää, korkoja ja muita kuluja.

Tämä opas käsittelee pääasiassa Yhdysvaltoja. Vuodelle 2022 ilmoitetut dollarimääräiset rajat ovat historiallisia eivätkä kuvaa nykyisiä rajoja tai Suomen lainajärjestelmää. Asuntojen hinnat ja korot voivat sekä nousta että laskea.

Viisi tapaa luokitella asuntolainoja

Seuraavat luokat ovat osin päällekkäisiä. Esimerkiksi tavanomainen tai valtion tukema laina voi olla joko kiinteä- tai vaihtuvakorkoinen:

1. Tavanomainen laina ilman liittovaltion takausta
2. Suuri eli jumbo-laina
3. Liittovaltion vakuuttama tai takaama laina
4. Kiinteäkorkoinen asuntolaina
5. Vaihtuvakorkoinen asuntolaina

Sopiva rahoitus riippuu tuloista, luottoprofiilista, omarahoitusosuudesta, asunnosta ja kyvystä kestää maksuerän nousu. Suunnitelma lyhyestä asumisajasta ei yksin tee vaihtuvasta korosta sopivaa, sillä myynti tai uudelleenrahoitus ei välttämättä onnistu toivottuna ajankohtana.

1. Tavanomainen asuntolaina

Yhdysvalloissa conventional-laina tarkoittaa asuntolainaa, jota liittovaltio ei vakuuta eikä takaa. Conforming-laina täyttää Fannie Maen tai Freddie Macin ostokriteerit; non-conforming-laina ei täytä yhtä tai useampaa niistä.

FHFA määrittää conforming-lainojen vuosittaiset kokorajat, ja lisäksi sovelletaan rahoittajien ja lainanantajan kelpoisuusehtoja. FHFA:n vuoden 2022 tiedotteen mukaan yhden asunnon kohteen perusraja oli useimmilla Yhdysvaltain alueilla 647 200 dollaria ja kalliiden alueiden yläraja 970 800 dollaria. Tietyillä alueilla oli erityissääntöjä.

Non-conforming-laina voi poiketa esimerkiksi koon tai luottoprofiilin kriteereistä. Se ei tarkoita vapautusta kaikista laeista tai lainanantajan omista vaatimuksista.

Mahdollisia ominaisuuksia ohjelmasta riippuen:

• Rahoitusta vakituiseen kotiin, toiseen asuntoon tai sijoitusasuntoon, mutta eri käyttötarkoituksilla on eri ehdot.
• Joillekin hakijoille kilpailukykyinen kokonaiskustannus, ei automaattisesti kaikkia muita lainoja halvempi ratkaisu.
• Monissa soveltamisalaan kuuluvissa lainoissa yksityisen PMI-lainavakuutuksen poistamista voi pyytää, kun pääomavelka on 80 % asunnon alkuperäisestä arvosta ja muut ehdot täyttyvät. CFPB:n ohje selittää myös pääsääntöisen automaattisen päättymisen suunnitelman mukaisessa 78 %:n kohdassa, kun maksut ovat ajan tasalla.
• Jotkin ohjelmat sallivat 3 %:n omarahoitusosuuden, mutta eivät kaikki tavanomaiset lainat.
• Myyjä voi joissakin ohjelmissa osallistua kaupantekokuluihin sallituissa rajoissa.

Tarkistettavia vaatimuksia ja rajoituksia:

• Alkuperäisen artikkelin FICO 620 on tiettyjen ohjelmien esimerkkikriteeri, ei kaikkia lainoja koskeva pysyvä hyväksymisraja.
• Omarahoitusosuus riippuu tuotteesta ja voi olla suurempi tai pienempi kuin muissa ohjelmissa.
• DTI tarkoittaa kuukausittaisten velanhoitomenojen suhdetta kuukausituloihin. Alkuperäisen tekstin 43 % ja 50 % ovat esimerkkirajoja, eivät kaikkien lainojen yhteinen sääntö.
• Alle 20 %:n omarahoitusosuudella vastaavissa tavanomaisissa tuotteissa tarvitaan yleensä PMI-vakuutus. Toteutustapa ja kustannukset vaihtelevat.
• Hakemukseen tarvitaan tuloja, varoja ja velkoja koskevia asiakirjoja.

Vertaa todellisia tarjouksia ja omaa maksukykyäsi. Tavanomainen laina ei ole välttämättä kiinteäkorkoinen tai 30-vuotinen.

2. Jumbo-laina

Jumbo tarkoittaa yleensä lainaa, joka ylittää kyseisen alueen ja kiinteistötyypin conforming-rajan. Tällaisia lainoja käytetään esimerkiksi Los Angelesin, New Yorkin ja San Franciscon kalliilla markkinoilla. Pelkkä kaupungin nimi ei ratkaise lainan luokkaa.

Mahdollisia ominaisuuksia:

• Mahdollisuus rahoittaa sovellettavaa conforming-rajaa suurempi lainasumma.
• Korko voi olla kilpailukykyinen, mutta se ei ole varmasti sama kuin muissa tavanomaisissa lainoissa.
• Voi sopia joidenkin kalliiden asuntojen rahoitukseen, mutta ei ole jokaisen alueen ostajan ainoa vaihtoehto.

Lainanantajasta riippuvat vaatimukset voivat sisältää:

• Vahvan luottoprofiilin. Alkuperäisen tekstin FICO 700 on esimerkki, ei yleinen sääntö.
• Suuremman omarahoitusosuuden. Alkuperäisen tekstin 10–20 % on esimerkkiväli.
• DTI:n tarkastelun. Mainittu 45 % ei ole kaikkien tarjoajien yhteinen enimmäisraja.
• Riittävien likvidien varojen tai maksuvaran osoittamisen.
• Yksityiskohtaiset tulo-, varallisuus- ja velka-asiakirjat.

Suuri lainasumma ei osoita, että asunto on ostajalle taloudellisesti sopiva. Huomioi koko maksuerä ja muut omistamisen kulut.

3. Liittovaltion vakuuttama tai takaama laina

FHA, VA ja USDA tukevat Yhdysvalloissa erilaisia asuntolainaohjelmia. Lainan myöntää usein osallistuva yksityinen rahoittaja. Myös suoria valtion lainoja on olemassa, joten liittovaltio ei ole kaikissa ohjelmissa pelkkä takaaja.

VA:n ohjelmat on tarkoitettu kelpoisille veteraaneille, sotilaille ja tietyille leskille, eivät automaattisesti kaikille perheenjäsenille. Omarahoitusosuutta tai kuukausittaista lainavakuutusta ei usein tarvita, mutta ehdot on täytettävä. VA ei aseta yhtä vähimmäisluottopistemäärää, mutta lainanantaja voi asettaa omansa. Rahoitusmaksu voi tulla maksettavaksi, ellei hakija kuulu siitä vapautettuun ryhmään.

Alkuperäinen artikkeli kuvasi FHA:n 3,5 %:n omarahoitusvaihtoehtoa vähintään 580 pisteen hakijoille sekä 10 %:n vaihtoehtoa osalle 500–579 pisteen hakijoista. Nämä ohjelman rajat eivät takaa hyväksyntää, vaan myös muut ehdot tutkitaan. Tavallisesti maksetaan alku- ja määräaikainen MIP-vakuutusmaksu, ei kahta erillistä vakuutusta.

USDA-ohjelmissa kelpoisuus riippuu muun muassa asunnon sijainnista ja kotitalouden tuloista. Suorat lainat ja osallistuvan rahoittajan myöntämät taatut lainat ovat eri ohjelmia. Omarahoitusta ei välttämättä vaadita, mutta laina ei silti ole kuluton. Alkuperäisen tekstin 1 %:n alkumaksu oli taatun ohjelman esimerkki, ei kaikkia ohjelmia tai ajankohtia koskeva sääntö.

Mahdollisia etuja kelpoisille hakijoille:

• Erilaiset ja joissakin tapauksissa joustavammat luottokriteerit.
• Rahoitusvaihtoehto, kun tietyn tavanomaisen lainan ehdot eivät täyty.
• Joissakin ohjelmissa pieni tai nollan suuruinen omarahoitusosuus.
• Mahdollisuus sekä ensiasunnon että myöhemmän kodin ostajille, jos ohjelman ehdot sallivat.
• Kelpoisissa VA-lainoissa ei vaadita kuukausittaista lainavakuutusta ja omarahoitusosuus voi olla nolla.

Huomioitavia rajoituksia ja kustannuksia:

• FHA:n MIP-maksujen kesto määräytyy sovellettavien sääntöjen ja lainan ominaisuuksien mukaan. Ei ole oikein väittää, etteivät maksut voisi päättyä missään tilanteessa.
• FHA-lainarajat vaihtelevat alueen, vuoden ja kiinteistötyypin mukaan. Ne eivät aina ole kaikkia tavanomaisten lainojen rajoja pienempiä.
• Vastaavissa asunnonosto-ohjelmissa edellytetään yleensä omaa asumista kohteessa.
• Vakuutusmaksut ja muut maksut voivat kasvattaa kustannusta, mutta kokonaiskulut eivät aina ole kaikkia vaihtoehtoja suuremmat tai pienemmät.
• Kelpoisuudesta ja taloudellisesta tilanteesta tarvitaan asiakirjoja.

Valtion tuki ei tee tuotteesta automaattisesti parasta vaihtoehtoa. Tarkista kelpoisuus, kokonaiskustannukset ja maksukyky.

4. Kiinteäkorkoinen asuntolaina

Tavallisessa kokonaan lyhenevässä kiinteäkorkoisessa lainassa korko sekä sovittu pääoman ja koron maksuerä pysyvät samoina. Yleisiä laina-aikoja ovat 15 ja 30 vuotta, mutta muitakin on. Kiinteistöverot, vakuutukset ja muut erät voivat silti muuttaa kuukausittaista kokonaismenoa.

Etuja:

• Sovitun takaisinmaksun mukainen vakaa pääoman ja koron maksuerä.
• Tämän asumiskulujen osan ennakoitavuus helpottaa budjetointia.

Vertailtavia seikkoja:

• Markkinakorkojen lasku ei automaattisesti alenna sovittua korkoa. Uudelleenrahoitus vaatii hyväksynnän ja aiheuttaa kuluja.
• Alkukorko voi olla ARM-lainan alkuperäistä tarjousta korkeampi markkinasta ja ehdoista riippuen.

5. Vaihtuvakorkoinen asuntolaina (ARM)

ARM-lainan korko tarkistetaan sopimuksen viitekoron, marginaalin ja muutosrajojen perusteella. Alussa voi olla kiinteä jakso, jonka jälkeen korko tarkistetaan määräajoin ylös- tai alaspäin.

CFPB:n ARM-opas selittää, että ensimmäinen luku kuvaa tavallisesti alkukoron voimassaoloa ja toinen myöhempää tarkistusväliä. Esimerkiksi 7/6m tarkoittaa yleensä seitsemää aluksi kiinteäkorkoista vuotta ja sen jälkeen kuuden kuukauden tarkistusväliä, ei valintaa seitsemän vuoden ja kuuden kuukauden välillä.

Mahdollisia etuja:

• Alkukorko voi olla vertailtavaa kiinteäkorkoista tarjousta alempi.
• Alkuvaiheen korkosäästö on mahdollinen, mutta pienempää kokonaiskustannusta ei taata.

Huomioitavia riskejä:

• Maksuerä voi nousta liian suureksi. Selvitä, kestääkö taloutesi myös sopimuksen salliman enimmäistason.
• Asunnon arvon lasku tai tulotason muutos voi vaikeuttaa myyntiä ja uudelleenrahoitusta ennen koron tarkistusta.

Muita rahoitusrakenteita

Lisäksi on erityisratkaisuja, joilla on omat käyttötarkoituksensa ja riskinsä:

1) Rakennuslaina Rahoittaa rakentamista eikä edellytä, että hakija rakentaa talon itse. Rakentamista voi seurata erillinen pitkäaikainen asuntolaina, tai vaiheet voidaan yhdistää samaan tuotteeseen.

2) Laina, jossa maksetaan aluksi vain korkoa Sovitun jakson ajan, kuten alkuperäisen artikkelin esimerkin 5–7 vuotta, maksetaan vain korkoja. Nämä maksut eivät lyhennä pääomaa, ja myöhemmät maksuerät voivat nousta huomattavasti.

3) Ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistelmä 80/10/10-rakenteessa ensimmäinen laina kattaa 80 % ostohinnasta, toinen 10 % ja ostaja maksaa 10 %. Ensimmäisen lainan PMI voidaan mahdollisesti välttää, mutta toisesta lainasta aiheutuu omia korkoja, kuluja ja riskejä.

4) Suuren loppuerän laina Balloon-lainassa merkittävä velkasaldo erääntyy lopussa. Välierät voidaan laskea todellista laina-aikaa pidemmän lyhennysajan mukaan, esimerkiksi 30 vuoden perusteella seitsemän vuoden lainassa. Loppuerän maksamiseen tarvitaan suunnitelma; tulevaa myyntiä tai uudelleenrahoitusta ei taata.