NNN REIT øker målet for eiendomssalg etter at Core FFO per aksje vokste med 5,9%

NNN REIT (NNN ) opplyste i sin resultatmelding for tredje kvartal 4. november 2026 at kjerneinntektene fra driften (Core FFO) økte til 172,6 millioner dollar, eller 0,90 dollar per utvannet aksje, fra 159,4 millioner dollar, eller 0,85 dollar, året før. Core FFO per aksje økte med 5,9 %, mens justerte driftsinntekter (AFFO) steg med 5,8 % til 0,91 dollar per aksje. REIT-et økte også salgsmålet for 2026 og opprettholdt prognosene for Core FFO og AFFO.

Inntektene økte til 249,7 millioner dollar fra 230,2 millioner dollar, og leieinntektene utgjorde 248,4 millioner dollar av den siste periodens samlede inntekter. Nettoresultatet steg til 109,9 millioner dollar fra 96,8 millioner dollar, og utvannet resultat per aksje økte fra 0,51 til 0,57 dollar. I det siste kvartalet inngikk en gevinst på 15,0 millioner dollar fra salg av eiendommer, mot 12,6 millioner dollar året før.

Driftsinntekter (FFO) tar utgangspunkt i nettoresultatet, legger tilbake avskrivninger på eiendom og amortisering, trekker fra gevinster ved salg og legger tilbake nedskrivninger på avskrivbare eiendommer. Core FFO trekker deretter fra poster selskapet anser som sjeldne, uvanlige eller uten tilknytning til den sentrale eiendomsvirksomheten. AFFO justerer på sin side FFO for enkelte ikke-kontante poster. Disse justeringene skiller REIT-ets driftsmål fra GAAP-resultatet, som inkluderer gevinsten fra eiendomssalget.

Bedre beleggsgrad følger oppkjøpene

NNNs porteføljetall viste en beleggsgrad på 99,2 % per 30. september 2026, opp fra 99,1 % per 30. juni og 97,5 % året før. REIT-et eide 3 817 eiendommer med et samlet areal på omtrent 40,8 millioner kvadratfot fordelt på alle USAs 50 delstater, District of Columbia og Puerto Rico. Den veide gjenværende leietiden var 10,1 år.

Årliggjort grunnleie nådde 974,0 millioner dollar, noe NNN oppga som en økning på 6,8 % fra året før. Målet annualiserer den månedlige kontantbaserte grunnleien for leieavtaler som løper ved periodens slutt. Det tar ikke hensyn til framtidige, avtalte leieøkninger, senere utleieaktivitet eller utløp av leieavtaler. Det er derfor et øyeblikksbilde, ikke en prognose for inntektene.

NNN investerte 221,7 millioner dollar i 76 eiendommer i løpet av kvartalet, med en veid gjennomsnittlig initial kontantbasert kapitaliseringsgrad på 7,3 % og en veid gjennomsnittlig leietid på 19,6 år. Kapitaliseringsgraden beregnes ved å dele den årlige grunnleien i kontanter ved oppstart med eiendommenes samlede kjøpesum.

Salget var mindre omfattende: 32 eiendommer ga netto salgsinntekter på 50,7 millioner dollar. De 21 inntektsbringende eiendommene sto for 37,3 millioner dollar, med en veid gjennomsnittlig kapitaliseringsgrad på 7,8 %, mens 11 ledige eiendommer ga 13,4 millioner dollar. I årets første ni måneder solgte NNN 83 eiendommer og fikk netto salgsinntekter på 123,3 millioner dollar. Aktiviteten i kvartalet omfattet dermed både oppkjøp med lange leieavtaler og salg av inntektsbringende og ledige eiendommer.

Egenkapital styrker likviditeten til investeringsplanene

NNN utstedte omtrent 2,01 millioner ordinære aksjer i kvartalet, hovedsakelig for å gjøre opp terminsalgsavtaler under sitt «at-the-market»-program. Dette ga netto proveny på 89,5 millioner dollar. Per 30. september var ytterligere omtrent 4,50 millioner aksjer omfattet av utestående terminsalgsavtaler. NNN ventet å få netto proveny på omtrent 204,0 millioner dollar når avtalene gjøres opp, inkludert justeringer av terminprisen fram til dette tidspunktet.

Samlet tilgjengelig likviditet var 1,4 milliarder dollar. Den besto av 1,2 milliarder dollar i ubrukt kredittramme, forventet proveny fra framtidige aksjeoppgjør og 2,7 millioner dollar i kontanter. Bruttogjelden var 5,1 milliarder dollar, med en veid gjennomsnittlig rente på 4,2 % og en veid gjennomsnittlig løpetid på 9,8 år. NNN oppga at selskapet ikke hadde pantsettede eiendeler, og at bare 2,3 % av gjelden hadde flytende rente.

NNN beregnet netto gjeld til 5,6 ganger annualisert EBITDAre, eller 5,3 ganger på pro forma-basis når ikke oppgjort framtidig egenkapital regnes med. EBITDAre er et mål fra Nareit som justerer nettoresultatet for renter, inntektsskatt, avskrivninger, amortisering, resultat fra salg av eiendommer og nedskrivninger. Netto gjeld på pro forma-basis trekkes ned med forventet proveny fra framtidige aksjeoppgjør. Den lavere gjeldsgraden inkluderer dermed kapital som ennå ikke var gjort opp.

Administrerende direktør Steve Horn tilskrev resultatene i kvartalet «fortsatt sunne trender i porteføljen, solid investeringsaktivitet og godt timet gjennomføring i egenkapitalmarkedene». Han knyttet den tilgjengelige likviditeten og balansen til gjennomføringen av selskapets investeringsplaner.

Kvartalsutbyttet var 0,62 dollar per aksje, mot 0,60 dollar året før. Utbetalt utbytte utgjorde 68 % av AFFO, ned fra en utbetalingsgrad på 70 % i samme kvartal året før. Den høyere utbetalingen per aksje falt dermed sammen med at en mindre andel av AFFO ble utbetalt.

NNNs prognose for 2026 holdt Core FFO uendret på 3,50–3,54 dollar per aksje og AFFO på 3,55–3,59 dollar. Prognosen for oppkjøpsvolum var også uendret, på 700–800 millioner dollar, etter at investeringene i årets første ni måneder nådde 658,1 millioner dollar fordelt på 206 eiendommer, med en veid gjennomsnittlig kapitaliseringsgrad på 7,3 %. Selskapet økte intervallet for salgsvolum fra 120–160 millioner dollar til 160–180 millioner dollar.

De reviderte prognosene viser en tydelig balanse mellom ekspansjon og finansiering: NNN opprettholder målene for oppkjøp og driftsresultat per aksje, samtidig som selskapet venter å selge flere eiendommer. En del av egenkapitalen som inngår i likviditeten, er ennå ikke gjort opp. Tempoet i eiendomssalgene og oppgjøret av terminbasert egenkapital er fortsatt avgjørende for hvordan den offentliggjorte investeringsplanen finansieres.