Lumo Homes’ inntekter økte med 12% i tredje kvartal, mens tapene på virkelig verdi økte

Lumo Homes meldte 5. november 2026 at inntektene i tredje kvartal økte med 12,0 % til 127,3 millioner euro, mens et nettotap på 139,6 millioner euro fra verdsettelsen av investeringseiendommer førte til et resultat før skatt på minus 87,7 millioner euro. Året før hadde den finske boligutleieren inntekter på 113,6 millioner euro og et resultat før skatt på 32,8 millioner euro, med et verdsettelsestap på 16,4 millioner euro.

Netto leieinntekter økte med 11,5 % til 95,9 millioner euro fra 86,0 millioner euro, mens Funds From Operations (FFO) økte med 4,7 % til 46,1 millioner euro fra 44,1 millioner euro. Lumo definerer FFO som justert EBITDA fratrukket justerte netto rentekostnader og betalbar skattekostnad, korrigert for betalbar skatt fra avhendelser. Målet utelater urealiserte verdiendringer på eiendommer. Dette skillet bidrar til å forklare hvorfor kontantstrømmålet bedret seg, selv om vesentlig større verdsettelsestap snudde det rapporterte resultatet før skatt til et tap.

Varma-oppkjøpet driver veksten i leieinntektene

Mye av inntektsøkningen skyldtes de 4 761 leilighetene som ble kjøpt fra Varma Mutual Pension Insurance Company 1. april 2026. Kjøpesummen, uten gjeld, var om lag 900 millioner euro og ble betalt delvis kontant og delvis med nyutstedte Lumo-aksjer. Den oppkjøpte porteføljen bidro med 15,4 millioner euro til inntektene i tredje kvartal, og økt utleiegrad ga et bidrag på 0,2 millioner euro. Leiligheter solgt i løpet av 2025–2026 reduserte samtidig inntektene med 2,6 millioner euro. Lumos inntekter kommer utelukkende fra utleievirksomhet.

Den utvidede porteføljen omfattet 43 489 utleieleiligheter per 30. september, opp fra 39 001 året før. Investeringseiendommene, inkludert eiendeler holdt for salg, var verdsatt til 8,34 milliarder euro, mot 7,64 milliarder euro. Den økonomiske utleiegraden i tredje kvartal økte til 96,4 % fra 96,1 %, og porteføljen som ble kjøpt i april, hadde en utleiegrad på 96,8 % ved utgangen av september.

I januar–september var veksten i leieinntekter fra sammenlignbare eiendommer 1,8 %, mot 1,1 % i samme periode i 2025. Målet omfatter eiendommer selskapet har eid i to sammenhengende år, og viser dermed leieinntektsveksten separat fra bidraget fra oppkjøpet.

Høyere avkastningskrav og oppkjøpsgjeld tynger resultatet

En økning på 0,10 prosentpoeng i avkastningskravene ved eiendomsverdsettelsen reduserte virkelig verdi med 209,7 millioner euro, mens det å inkludere den oppkjøpte porteføljen i verdsettelsesmodellen hadde en positiv effekt på 107,3 millioner euro. Ledelsen knyttet de høyere avkastningskravene til stigende markedsrenter.

Finansieringen av ekspansjonen førte også til høyere finanskostnader og økt gjeldsgrad. Netto finansposter i tredje kvartal var negative med 34,9 millioner euro, mot negative 28,2 millioner euro, og den gjennomsnittlige renten på låneporteføljen var 3,4 % per 30. september, mot 3,2 % året før. Rentebærende gjeld økte til 3,85 milliarder euro fra 3,39 milliarder euro, mens belåningsgraden (Loan to Value) steg til 46,1 % fra 42,2 %. Dermed ligger gjeldsgraden over Lumos risikostyringsmål for 2026–2028, som er under 45 %.

Et oppkjøpslån på 600 millioner euro ble trukket opp 1. april for å bidra til å finansiere Varma-kjøpet. Per 30. september var 300 millioner euro utestående. En usikret obligasjon på 300 millioner euro, utstedt i mai med en fast årlig kupongrente på 4,0 % og forfall 20. mai 2030, refinansierte halvparten av lånet. Likviditeten ble sikret gjennom en ubrukt, bindende reservefasilitet på 500 millioner euro, som kan refinansiere en obligasjon på 500 millioner euro med forfall våren 2027, samt ubrukte, bindende kredittrammer på 275 millioner euro.

FFO per aksje holder seg uendret

I årets første ni måneder økte inntektene med 5,7 % til 363,1 millioner euro fra 343,6 millioner euro, og FFO steg med 4,6 % til 110,9 millioner euro fra 106,1 millioner euro. FFO per aksje var uendret på 0,43 euro, ettersom det veide gjennomsnittlige antallet aksjer økte til 256,7 millioner fra 247,0 millioner. Som en del av oppgjøret for oppkjøpet utstedte Lumo 24 666 667 nye aksjer til Varma. Inntektsveksten er innenfor selskapets strategiske årsmål på 5–7 %, men det uendrede resultatet per aksje står i kontrast til målet om en gjennomsnittlig årlig vekst i FFO per aksje på 3–5 %.

Ledelsen fastholdt prognosen for 2026 på 488–493 millioner euro i samlede inntekter og 147–152 millioner euro i FFO, eksklusive engangskostnader. Prognosen inkluderer anslag for utviklingen i utleiegrad og leiepriser, men ikke effekten av eventuelle framtidige oppkjøp eller avhendelser.

Den uendrede prognosen tydeliggjør forskjellen mellom porteføljevekst og utviklingen per aksje: Varma-leilighetene øker leieinntektene og samlet FFO, men det større antallet aksjer har holdt FFO per aksje uendret i årets første ni måneder. I årets siste kvartal blir hovedspørsmålet om økt utleiegrad og vekst i leieinntektene kan bedre dette målet per aksje, til tross for en gjeldsgrad over Lumos eget mål, høyere gjennomsnittlig lånerente og eiendomsverdier som er følsomme for avkastningskrav.