Braemar fullfører salget av Four Seasons Scottsdale for 372 millioner dollar

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) kunngjorde 3. november 2026 at selskapet hadde fullført salget av Four Seasons Resort Scottsdale med 210 rom for 372 millioner dollar. Inntektene fra salget og tilgjengelige kontantmidler ventes å dekke de resterende honorarene selskapet skylder sin eksterne rådgiver i henhold til separasjonsavtalen.

Prisen tilsvarer 1,8 millioner dollar per rom og er underlagt vanlige forholdsmessige avregninger og justeringer. Når forventede investeringer på 23 millioner dollar regnes med, tilsvarer den en kapitaliseringsrate på 5,8 % av netto driftsinntekter og 15,0 ganger hotell-EBITDA for de siste 12 månedene fram til september 2026. Hotell-EBITDA er Braemars mål på eiendomsnivåets resultat før renter, amortisering av lånekostnader, av- og nedskrivninger, inntektsskatt og kostnader knyttet til eierskap utenfor hotellvirksomheten, fratrukket EBITDA som tilfaller ikke-kontrollerende eierinteresser.

Braemar kjøpte resorten i 2022 og rapporterte en avkastning før gjeldsfinansiering på om lag 15 %, over selskapets minstekrav på 10 %. «Vi ligger fortsatt i rute til å fullføre overgangen til en egenforvaltet REIT i midten av november», sa president og administrerende direktør Richard J. Stockton.

Finansiering av Ashford-separasjonen

Salget ble fullført etter en endelig avtale som ble kunngjort 29. september 2026, og som innebar at Braemar mottok et ikke-refunderbart depositum på 10 millioner dollar. I sin porteføljeoppdatering 8. oktober 2026 hadde selskapet anslått at salget skulle sluttføres 22. oktober 2026. De gjenstående forpliktelsene er honoraret for salg av selskapet og gebyret for å avslutte hovedavtalen, som selskapet skylder Ashford som ledd i separasjonen.

Scottsdale er den siste eiendelen som er solgt som ledd i denne prosessen. Braemar fullførte salgene av Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville og Bardessono Hotel and Spa 14. juli 2026 for til sammen 437,5 millioner dollar, og solgte deretter Pier House Resort & Spa 21. august 2026 for 190 millioner dollar. Braemar ventet at disse salgene og andre planlagte refinansieringer ville gi tilstrekkelige midler til å dekke honorarene.

En mindre portefølje med lavere forventede kostnader

Porteføljen som skulle videreføres, og som ble presentert i oktober, besto av sju eiendommer. For denne porteføljen rapporterte Braemar inntekter på 381,4 millioner dollar, hotell-EBITDA på 87,9 millioner dollar og en hotell-EBITDA-margin på 23,0 % for de siste 12 månedene fram til 30. juni 2026. Selskapet erkjente samtidig at overgangen medfører en kortsiktig reduksjon i EBITDA, hovedsakelig som følge av nylig gjennomførte eiendomssalg.

Etter at rådgiverforholdet med Ashford er avsluttet, venter Braemar at de årlige generelle og administrative selskapskostnadene, inkludert rådgivningshonorarer og tilknyttede gebyrer, vil falle fra om lag 42 millioner dollar til om lag 15 millioner dollar. Det vil gi årlige besparelser på mer enn 25 millioner dollar.

Oppdateringen anslo også at pro forma-nettogjelden i september 2026 ville falle fra om lag 50 % til om lag 36 % av brutto eiendeler. Nettogjeld beregnes ved å trekke ubegrensede kontantmidler, bundne kontantmidler og et lånetilgodehavende fra samlet gjeld. Brutto eiendeler er samlede eiendeler pluss akkumulerte avskrivninger.

Salget i Scottsdale finansierer dermed en strukturell endring, ikke en utvidelse av hotellporteføljen. Braemar gir avkall på inntektene fra solgte eiendommer, samtidig som selskapet som egenforvaltet REIT arbeider for å redusere selskapskostnadene og gjeldsgraden. Om de anslåtte besparelsene og endringene i balansen vil veie opp for den kortsiktige reduksjonen i EBITDA, er det sentrale finansielle spørsmålet mens selskapet fullfører separasjonen fra Ashford.