Boardwalk REITs resultat faller i tredje kvartal etter økte tap på virkelig verdi

Boardwalk Real Estate Investment Trusts (BEI.UN.TO ) resultatmeldingen 3. november 2026, oppgitt i canadiske dollar, viste at resultatet i tredje kvartal falt 42,8 % til C$21,5 millioner, mens netto tap på virkelig verdi økte til C$31,3 millioner fra C$14,4 millioner året før.

I den tilhørende kvartalsrapporten pekte ledelsen på det økte tapet på investeringseiendommenes virkelige verdi som hovedårsaken til resultatnedgangen. Den forklarte de lavere verdsettelsene først og fremst med høyere kapitaliseringsrenter i enkelte markeder og justeringer av eiendomsskatten i Alberta etter økte utdanningsskatter for 2026. Denne verdsettelseseffekten forklarer hvorfor nedgangen på bunnlinjen var langt større enn den mer begrensede svekkelsen i utleiedriften.

Eiendomsskatten øker raskere enn leieinntektene fra sammenlignbare eiendommer

Leieinntektene fra sammenlignbare eiendommer økte 0,9 % til C$146,6 millioner, men de samlede leiekostnadene for disse boligområdene steg 5,3 %. Eiendomsskatten økte 14,9 % til C$13,9 millioner og bidro til at netto driftsinntekter (NOI) fra sammenlignbare eiendommer falt 1,1 % til C$98,2 millioner. Driftsmarginen for disse eiendommene, beregnet som NOI delt på leieinntektene, sank til 67,0 % fra 68,4 %. Resultatene for sammenlignbare eiendommer omfatter boligområder som har vært heleid i minst 24 måneder, og utelater solgte eiendommer. Dermed viser de utviklingen i den gjenværende porteføljen.

Belegget utviklet seg ulikt. Belegget i hele porteføljen var i gjennomsnitt 96,8 %, opp fra 96,6 %, mens belegget i sammenlignbare eiendommer falt til 97,0 % fra 97,7 %. Leieinntektene fra sammenlignbare eiendommer økte likevel 0,7 % fra andre kvartal 2026.

Det regionale presset var konsentrert i Calgary, der NOI fra sammenlignbare eiendommer falt 4,9 %. Ledelsen knyttet nedgangen først og fremst til lavere markedsleier og økt ledighet som følge av større tilbud og sterkere konkurranse, i tillegg til høyere eiendomsskatt og lønnskostnader. I Edmonton, Boardwalks største marked, var nedgangen 1,3 %.

Midler fra driften (FFO), Boardwalks ikke-GAAP-baserte nøkkeltall som justerer resultatet for endringer i virkelig verdi, gevinster eller tap ved salg av eiendeler og andre poster, falt 8,7 % til C$60,2 millioner. FFO per andel gikk betydelig mindre tilbake, med et fall på 1,6 % til C$1,21. Rapportens oversikt over endringen per andel viser at tilbakekjøp bidro med C$0,09 og dempet den negative effekten på C$0,11 fra finansieringskostnader og reduksjonen på C$0,08 knyttet til solgte eiendommer.

Eiendomssalg og tilbakekjøp styrker resultatet per andel

I tredje kvartal fullførte Boardwalk salget av ti ikke-kjerneområder i London i Ontario og Grande Prairie i Alberta. Salgene omfattet til sammen 411 boenheter og ga bruttoinntekter på C$70,2 millioner. 1. september fullførte selskapet også salget av en eierandel på 50 % i fire boligområder med til sammen 328 boenheter til DGAM Real Estate Fund for C$146,0 millioner.

Etter kvartalsslutt inngikk Boardwalk en avtale om å selge tre boligområder i Edmonton med til sammen 536 boenheter for C$106,5 millioner. Transaksjonen ventes fullført i november 2026 og var derfor ikke et gjennomført salg i tredje kvartal.

Det ordinære tilbakekjøpsprogrammet ble avsluttet 28. september 2026 etter at maksimumsgrensen på 4 018 000 tilbakekjøpte andeler var nådd. Siden programmet ble fornyet i november 2025, har Boardwalk brukt C$262,2 millioner på å kjøpe tilbake og innløse andeler til en veid gjennomsnittspris på C$65,26.

Tilbakekjøpene ga tydelig utslag i resultatene for de første ni månedene. Samlet FFO falt 1,6 % til C$181,6 millioner, men FFO per andel økte 2,6 % til C$3,54. Oversikten over endringen tilskriver tilbakekjøpene en positiv effekt på C$0,15. NOI fra sammenlignbare eiendommer økte 2,0 % til C$292,1 millioner i perioden på ni måneder.

Ledelsens oppdaterte prognose snevrer inn forventet vekst i NOI fra sammenlignbare eiendommer for hele året til 1,0–2,0 %, fra det tidligere intervallet på 1,0–3,5 %, og forventet FFO per andel til C$4,65–C$4,75, fra C$4,60–C$4,80. Revisjonen senker øvre grense for NOI-veksten, samtidig som den øker nedre grense for FFO per andel.

Finansieringskostnader tynger kontantstrømmen

Kontantstrømmen fra driftsaktiviteter falt 32,1 % i tredje kvartal, til C$62,3 millioner fra C$91,7 millioner. Ledelsen knyttet nedgangen først og fremst til høyere renter på sikret gjeld og økt eiendomsskatt, delvis oppveid av lavere kostnader til strøm, vann og varme samt administrasjon. Finansieringskostnadene for de første ni månedene økte til C$108,6 millioner fra C$93,5 millioner, mens den veide gjennomsnittlige boliglånsrenten steg til 3,53 % per 30. september 2026 fra 3,35 % per 31. desember 2025.

Kontanter og ubenyttede kredittfasiliteter ga tilgjengelig likviditet på C$403,2 millioner. Gjeld i forhold til EBITDA, som Boardwalk beregner ved å dele justert eiendomsgjeld fratrukket kontanter på konsolidert EBITDA, bedret seg til 9,02 fra 9,99 ved utgangen av 2025.

Refinansiering er likevel fortsatt en kostnadsbelastning. Ytterligere C$216,7 millioner i boliglån med forfall i 2026 har en gjennomsnittlig eksisterende rente på 2,28 %, mens Boardwalk anslo den gjeldende femårige renten på forsikret finansiering til omtrent 4,05 %.

Kvartalet tydeliggjør avveiningen Boardwalk står overfor: Eiendomssalg og tilbakekjøp støtter resultatet per andel og likviditeten, men eiendomsskatt og rentekostnader svekker kontantstrømmen mens konkurransen fortsatt er sterk i leiemarkedet i Calgary. Nå som det gjeldende tilbakekjøpsprogrammet er fullført, avhenger oppnåelsen av de innstrammede prognosene i større grad av belegget, leieinntektene og kontrollen med driftskostnadene i årets siste kvartal.