Financiering
Brixmor sluit termijnlening van $400 miljoen af om overname van Slate mee te financieren
Voeg Securities.io toe aan je voorkeursbronnen op Google
Brixmor Property (BRX ) Group kondigde op 5 november 2026 aan dat haar operationele vennootschap, Brixmor Operating Partnership LP, een ongedekte termijnlening van $400 miljoen met uitgestelde opname had afgesloten om de voorgenomen overname van Slate Grocery REIT mede te financieren. Tegelijkertijd werden de renteopslagen op twee bestaande kredietfaciliteiten verlaagd. De opbrengst is bedoeld om de aankoop van Slate gedeeltelijk te financieren en andere algemene bedrijfsdoeleinden te ondersteunen, en wordt dus niet volledig voor de overname bestemd.
De kredietfaciliteit loopt af op 15 februari 2031 en heeft één verlengingsoptie van twaalf maanden. De aanvangsrente bedraagt SOFR plus 80 basispunten, op basis van de huidige kredietbeoordelingen van het operationele partnerschap. Onder bepaalde omstandigheden geldt een gunstiger rente wanneer de hefboomratio van het bedrijf aan vastgestelde streefwaarden voldoet. Omdat het om een faciliteit met uitgestelde opname gaat, betekent de afsluiting ervan niet dat het geld meteen is opgenomen. Chief Financial Officer Steve Gallagher zei tijdens de winstbespreking over oktober 2026 dat de lening naar verwachting in het vierde kwartaal zou worden afgesloten en tegelijk met de afronding van de overname van Slate zou worden opgenomen.
Het operationele partnerschap wijzigde ook zijn bestaande ongedekte doorlopende kredietfaciliteit van $1,25 miljard en zijn bestaande termijnlening van $500 miljoen. De huidige toepasselijke rente op de doorlopende kredietfaciliteit daalde van SOFR plus 77,5 basispunten naar SOFR plus 72,5 basispunten. De rente op de bestaande termijnlening daalde van SOFR plus 85 basispunten naar SOFR plus 80 basispunten. De omvang en looptijd van geen van beide faciliteiten veranderden. Het gaat dus om een herprijzing, niet om een uitbreiding of verlenging van die kredietverplichtingen.
Financiering van de overname van Slate
Brixmor en Everview Partners maakten op 28 september 2026 bekend dat ze definitieve overeenkomsten hadden gesloten voor de overname van Slate in een transactie ter waarde van $2,34 miljard. De afronding wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2027, onder voorbehoud van goedkeuring door de deelnemers van Slate en andere gebruikelijke voorwaarden. De transactie is niet afhankelijk van financiering.
Brixmor neemt feitelijk 23 door supermarkten verankerde winkelcentra over voor $636 miljoen: het wordt volledig eigenaar van 22 centra en verwerft een belang van 50% in één centrum. Een joint venture neemt de overige 92 objecten over voor $1,71 miljard. Brixmor krijgt daarin een gewoon aandelenbelang van 20% en Everview een belang van 80%. Daarnaast investeert Brixmor ongeveer $174 miljoen in preferent eigen vermogen van de joint venture, met een dividend van 9%.
De rechtstreeks overgenomen portefeuille omvat ongeveer drie miljoen vierkante voet. Volgens Brixmor was deze voor ongeveer 96% verhuurd en lag ze volledig binnen het bestaande werkgebied van het bedrijf, voornamelijk in Florida, Georgia en de Carolina’s. De portefeuille van de joint venture omvat ongeveer 12 miljoen vierkante voet. Brixmor wordt daarvan vermogensbeheerder, vastgoedbeheerder en verhuurvertegenwoordiger.
In een Form 8-K van september 2026 werd de toezegging van Royal Bank of Canada beschreven om de volledige overbruggingsfaciliteit van $988 miljoen met een looptijd van 364 dagen te verstrekken. Brixmor was van plan zijn aandeel in de contante eigenvermogensbijdrage en de daarmee samenhangende vergoedingen en kosten te betalen uit beschikbare liquide middelen en leningen. Het bedrijf verwachtte vóór de afronding van de overname van Slate een deel van of de volledige overbruggingsfinanciering te vervangen door andere langlopende financiering met vreemd of eigen vermogen, maar waarschuwde dat het verkrijgen van die langlopende financiering niet gegarandeerd was. De nieuwe faciliteit met looptijd tot 2031 voegt een financieringscomponent met een langere looptijd toe, maar in de bekendmaking van 5 november staat niet of dit gevolgen heeft voor de toezegging rond de overbruggingsfinanciering.
Liquiditeit en hefboomwerking
Uit Brixmors resultaten over het derde kwartaal bleek dat het bedrijf op 30 september 2026 over $1,5 miljard aan liquiditeit beschikte. Daarbij was de toezeggingsbrief voor de beschikbare ongedekte termijnlening ter financiering van Slate niet meegerekend. Volgens de uitsplitsing van Gallagher bestond dit bedrag uit ongeveer $183 miljoen aan liquide middelen, beschikbare ruimte onder de doorlopende kredietfaciliteit en ongeveer $115 miljoen aan verwachte opbrengsten uit nog niet afgewikkelde termijncontracten voor aandelen.
De verhouding tussen de nettoschuld tegen nominale waarde en de aangepaste EBITDA bedroeg 5,2 keer op basis van een geannualiseerd cijfer voor het lopende kwartaal en 5,3 keer over de voorgaande twaalf maanden. De door het bedrijf gedefinieerde ratio wordt berekend door de schuldverplichtingen, gecorrigeerd voor niet-afgeschreven premies of kortingen en uitgestelde financieringskosten en verminderd met liquide middelen, kasequivalenten en beperkte liquide middelen, te delen door de aangepaste EBITDA. Deze aangepaste EBITDA sluit rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie uit, evenals bepaalde posten in verband met vastgoed, het aflossen van schulden en andere posten.
De verkoop van activa kan een andere mogelijke financieringsbron opleveren. Chief Investment Officer Mark Horgan zei dat er voor ongeveer $130 miljoen aan activa onder contract stond of onderwerp was van onderhandelingen in het kader van Brixmors kapitaalherallocatie, en dat er verkennende gesprekken liepen over aanvullende activa. Gallagher zei dat de uiteindelijke hefboomwerking zou afhangen van de timing van de transacties en de financieringsbehoefte. De uiteindelijke combinatie van langlopende financiering met vreemd vermogen, eigen vermogen en opbrengsten uit de verkoop van activa, samen met de planning voor de afronding van de overname van Slate, bepaalt hoe de overname uiteindelijk de hefboomwerking en liquiditeitspositie beïnvloedt die Brixmor aan het einde van het kwartaal rapporteerde.
