Braemar verkoopt Four Seasons Scottsdale voor $372 miljoen

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) maakte op 3 november 2026 bekend dat het de verkoop van het Four Seasons Resort Scottsdale met 210 kamers voor $372 miljoen had afgerond. De opbrengst en beschikbare liquide middelen zullen naar verwachting de resterende vergoedingen financieren die het bedrijf op grond van de scheidingsovereenkomst aan zijn externe adviseur verschuldigd is.

De prijs komt neer op $1,8 miljoen per kamer en is onderworpen aan de gebruikelijke tijdsevenredige verrekeningen en aanpassingen. Inclusief $23 miljoen aan verwachte kapitaaluitgaven vertegenwoordigt dit een kapitalisatievoet van 5,8% op basis van het netto bedrijfsresultaat en 15,0 keer de Hotel EBITDA over de twaalf maanden tot en met september 2026. Hotel EBITDA is de maatstaf van Braemar voor de winst op vastgoedniveau vóór rente, amortisatie van leningkosten, afschrijvingen en amortisatie, inkomstenbelastingen en kosten voor niet-hotelgerelateerde eigendomsactiviteiten, verminderd met de EBITDA die aan minderheidsbelangen kan worden toegerekend.

Braemar verwierf het resort in 2022 en rapporteerde een ongeleveraged rendement van ongeveer 15%, boven de minimumdoelstelling van 10%. “We liggen op schema om onze overgang naar een zelfbeheerde REIT medio november af te ronden”, zei president en algemeen directeur Richard J. Stockton.

Financiering van de afscheiding van Ashford

De afronding volgt op een definitieve overeenkomst die op 29 september 2026 werd aangekondigd en waarvoor Braemar een niet-terugbetaalbare waarborgsom van $10 miljoen ontving. In zijn portefeuille-update van 8 oktober 2026 had het bedrijf voorzien dat de transactie op 22 oktober 2026 zou worden afgerond. De resterende verplichtingen zijn de Company Sale Fee en de Master Agreement Termination Fee die Braemar in het kader van de afscheiding aan Ashford verschuldigd is.

Scottsdale is het meest recent verkochte vastgoedobject in dit proces. Braemar rondde op 14 juli 2026 de verkoop af van het Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville en Bardessono Hotel and Spa voor in totaal $437,5 miljoen. Vervolgens verkocht het bedrijf op 21 augustus 2026 Pier House Resort & Spa voor $190 miljoen. Braemar verwachtte dat deze verkopen en andere geplande herfinancieringen voldoende middelen zouden opleveren om de vergoedingen te betalen.

Een kleinere portefeuille met lagere verwachte kosten

De portefeuille waarmee Braemar verdergaat, bestond volgens de presentatie in oktober uit zeven vastgoedobjecten. Voor die portefeuille rapporteerde Braemar over de twaalf maanden tot en met 30 juni 2026 een omzet van $381,4 miljoen, een Hotel EBITDA van $87,9 miljoen en een Hotel EBITDA-marge van 23,0%. Het bedrijf erkende daarbij dat de overgang op korte termijn tot een lagere EBITDA leidt, voornamelijk als gevolg van de onlangs afgeronde verkopen van vastgoedobjecten.

Na beëindiging van de adviesrelatie met Ashford verwacht Braemar dat de jaarlijkse algemene en administratieve bedrijfskosten, inclusief adviesvergoedingen en aanverwante kosten, dalen van ongeveer $42 miljoen naar ongeveer $15 miljoen. Dat levert jaarlijks meer dan $25 miljoen aan besparingen op.

In de update werd ook voorspeld dat de pro-forma nettoschuld in september 2026 zou dalen van ongeveer 50% naar ongeveer 36% van de brutoactiva. De nettoschuld wordt berekend door de onbeperkte en beperkte liquide middelen en een leningvordering in mindering te brengen op de totale schuldenlast. De brutoactiva zijn de totale activa plus de gecumuleerde afschrijvingen.

De verkoop van Scottsdale financiert dus een structurele verandering, geen uitbreiding van de hotelportefeuille. Als zelfbeheerde REIT geeft Braemar inkomsten uit verkochte vastgoedobjecten op, terwijl het bedrijf streeft naar lagere bedrijfskosten en een lagere schuldenlast. De centrale financiële vraag bij de afronding van de afscheiding van Ashford is of de verwachte besparingen en veranderingen in de balans de EBITDA-daling op korte termijn zullen compenseren.