Blackstone’s BXREX-programma voltooit eerste 1031 DST-aanbieding

Blackstone Real Estate kondigde op 21 september 2026 de volledige inschrijving van haar eerste Delaware Statutory Trust (DST)-aanbieding aan, een structuur die is ontworpen voor eigenaren van commercieel vastgoed die de verkoopopbrengst willen herinvesteren in een andere “soortgelijke” eigendom via een 1031‑ruil en daarbij vermogenswinstbelasting uitstellen.

De portefeuille voor deze eerste aanbieding bestaat uit twee Class A, sterk uitgeruste multifamilie‑woningen in de Sunbelt met meer dan 600 eenheden, volgens Blackstone’s aankondiging. De activa werden geïdentificeerd door Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), die in de aankondiging wordt beschreven als eigenaar van een institutioneel‑kwaliteit portefeuille van meer dan $120 miljard geconcentreerd in datacenters, industrie en huurwoningen. De aankondiging vermeldde niet de dollaromvang van de voltooide aanbieding of de specifieke trustnaam.

“We zijn verheugd dat we onze eerste DST‑aanbieding volledig hebben ingeschreven en onze beleggers hebben kunnen helpen hun 1031‑doelstellingen te bereiken. Het Blackstone Real Estate Exchange‑programma (“BXREX”) wordt ondersteund door de volledige middelen van Blackstone’s vastgoedplatform, en we geloven dat we uniek gepositioneerd zijn in dit segment,” zei Katie Keenan, Global Head of Blackstone’s Core+ Real Estate business en Chief Executive Officer van BREIT.

Aanbiedingsvoorwaarden in SEC‑documenten

Een Form D, ingediend bij de Securities and Exchange Commission op 31 oktober 2025, betreft BXREX Portfolio I DST, een Delaware Statutory Trust die in 2025 werd opgericht onder de eerdere naam BR‑X Portfolio I DST. In de indiening wordt Blackstone Real Estate Exchange LLC vermeld als sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC als trustmanager en BXREX Portfolio I Depositor LLC als moeder‑depositor, allen gevestigd op 345 Park Avenue in New York. Het beschrijft een op Rule 506(b) gebaseerde vrijgestelde aandelenaanbieding in de residentiële sector met een totale aanbiedingsomvang van $175.555.053 en een minimuminvestering van $1.000.000. De indiening meldde geen niet‑geaccrediteerde investeerders en geen verkopen, waarbij de datum van de eerste verkoop nog moet plaatsvinden.

In de indiening wordt Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) genoemd als ontvanger van verkoopcompensatie, actief in alle staten, met geschatte verkoopcommissies van $6.144.427 en een geschatte $1.755.551 aan bruto‑opbrengsten die bestemd zijn voor vergoedingen en kosten, inclusief een Facilitation Fee die kan worden toegekend aan één of meer verwante personen. Het document is ondertekend door Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Een tweede Form D, ingediend op 11 mei 2026, betreft BXREX Portfolio II DST, een trust die in 2026 werd opgericht onder dezelfde sponsor‑, manager‑ en depositorstructuur en dezelfde Rule 506(b)‑vrijstelling, in de commerciële sector. Die indiening vermeldt een totale aanbiedingsomvang van $187.308.863 en een minimuminvestering van $500.000, met geschatte verkoopcommissies van $6.555.810 en een geschatte $1.873.089 voor vergoedingen en kosten, inclusief een Facilitation Fee. Ook hier werden geen verkopen gemeld, de eerste verkoop moet nog plaatsvinden, en het document is ondertekend door Volchyok.

Mechanismen van 1031‑ en 721‑ruil

Zoals Blackstone de structuur beschrijft op de pagina over het BXREX-programma, verkoopt een vastgoedeigenaar een eigendom en gaan de opbrengsten rechtstreeks naar een Qualified Intermediary, een gespecialiseerde escrow‑agent. De belegger identificeert binnen 45 dagen na de verkoopdatum een “soortgelijke” vervangende eigendom en voltooit de acquisitie binnen 180 dagen. Beneficiaire belangen in een DST fungeren als de “soortgelijke” vervangende eigendom; een DST is een passieve trust die institutioneel‑kwaliteit, inkomsten‑genererend vastgoed bezit, en beleggers ontvangen doorgaans inkomsten gedurende hun investering, aldus het bedrijf.

Na een houdperiode van minstens twee jaar heeft de REIT Operating Partnership de optie, maar niet de verplichting, om de DST‑eigenschappen te kopen via een 721‑ruil onder Sectie 721 van de Internal Revenue Code, waarbij operationele partnership‑units worden geleverd terwijl beleggers hun belasting‑uitgestelde basis behouden. Indien de optie niet wordt uitgeoefend, kan de DST haar vastgoed verkopen en toekomstige 1031‑ruilmogelijkheden aan haar beleggers bieden, aldus het programmamateriaal.

Blackstone stelt dat vastgoedeigenaren gecombineerde federale en staatsbelastingen van meer dan 35 % kunnen ondervinden als zij geen 1031‑ruil uitvoeren. Het bedrijf illustreert dit met een hypothetisch onbelast vastgoed dat voor $1 miljoen is gekocht en voor $3 miljoen is verkocht, waarbij een ruilexecutie de eigenaar in staat zou stellen meer dan 50 % meer extra netto‑opbrengst te behouden; de veronderstelde cijfers omvatten $700.000 afschrijving, een vermogenswinstbelasting van 20 %, een netto‑investeringsinkomstenbelasting van 3,8 %, een afschrijvingsherstelbelasting van 25 % en een Californië‑staatbelastingtarief van 13,3 %.

BREIT onthulde de lancering van het programma in haar aandeelhoudersbrief van het tweede kwartaal 2026, gedateerd 23 juli 2026, waarin wordt gesteld dat Blackstone en BREIT recentelijk BXREX hebben gelanceerd als een mogelijkheid om kapitaalwervingsstrategieën uit te breiden en te diversifiëren. De brief beschrijft BXREX als een faciliteit waarmee vastgoedeigenaren in aanmerking komende eigendommen kunnen ruilen voor institutioneel‑kwaliteit vastgoed dat wordt geïdentificeerd en beheerd door Blackstone Real Estate via een DST‑structuur.

In dezelfde brief meldde BREIT, per 30 juni 2026, een netto vermogenswaarde van $57 billion, een totale vermogenswaarde van $104 billion, 4.531 panden, een bezettingsgraad van 94 %, een hefboomratio van 44 % en een financiering van 83 % tegen vaste rente, waarbij de portefeuille ongeveer 90 % geconcentreerd is in huurwoningen, industrie en datacenters en ongeveer 65 % geconcentreerd in Sunbelt‑markten. BREIT rapporteerde een netto rendement van Class I van 10,3 % over de afgelopen twaalf maanden en een geannualiseerd netto rendement van Class I van 9,4 % sinds de oprichting in januari 2017, en stelde dat het tweede kwartaal van 2026 het eerste kwartaal met positieve netto‑stromen was in bijna vier jaar.

De programmepagina vermeldt een wereldwijde vastgoedportefeuillewaarde van $618 billion en 12.500 activa per 31 december 2025, en een staat van dienst van meer dan 30 jaar. Zij beschrijft Blackstone als ’s werelds grootste eigenaar van commercieel vastgoed op basis van de geschatte marktwaarde volgens Real Capital Analytics per 31 maart 2026, en als ’s werelds grootste kredietnemer in commercieel vastgoed volgens Green Street Advisors per 31 december 2025.