Tokeny Menyajikan Studi Kasus tentang ‘Tokenisasi Aset Real Estat’

Dalam pembahasan pada November 2022, Tokeny menjelaskan bagaimana tokenisasi dapat mempermudah pencatatan dan pemindahan hak yang terkait dengan investasi properti. Platform asal Luksemburg itu menggunakan studi kasus untuk menunjukkan potensi akses yang lebih luas dan proses administrasi yang lebih efisien. Tokenisasi tidak dengan sendirinya menjamin likuiditas atau mengubah token menjadi kepemilikan langsung atas tanah.

Tokeny membahas manfaat dan batasan tokenisasi properti

Tokenisasi adalah penggunaan token blockchain untuk merepresentasikan hak tertentu. Token sekuritas dapat mewakili saham, utang, atau hak lain sesuai dokumen hukumnya. Token yang terkait aset nyata tidak selalu memberi pemegangnya hak milik langsung atas aset tersebut.

Selain saham perusahaan yang ditokenisasi, sekuritas yang terkait properti mendapat perhatian karena dapat membagi nilai investasi menjadi unit yang lebih kecil.

Artikel ini membahas studi kasus Tokeny tentang pendanaan properti. Studi tersebut menggambarkan penggunaan teknologi dan prosedur kepatuhan, bukan persetujuan menyeluruh untuk setiap penawaran di semua negara.

Artikel mengutip perkiraan historis MSCI untuk pasar investasi properti yang dikelola secara profesional, senilai lebih dari $10 triliun. Cakupan ini bukan nilai seluruh properti di dunia dan tidak membuktikan perbandingan dengan semua kelas aset lain. Hambatan akses dan proses yang tidak efisien tetap menjadi persoalan yang ingin dikurangi melalui tokenisasi.

• Aset lokal yang sulit menjangkau investor lebih luas – sifat lokal pasar properti dan proses investasi dapat membatasi kelompok calon pembeli. Hal itu dapat menghambat pembentukan harga yang mencerminkan permintaan lebih luas.
• Likuiditas rendah – penjualan properti atau pelepasan investasi dapat memakan waktu dan biaya. Studi yang dikutip menyebut biaya perantara hingga 10% dalam konteks tertentu; itu bukan tarif universal untuk setiap transaksi. Biaya tinggi dapat menyulitkan penyeimbangan portofolio.
• Data dan sistem TI yang terpisah – data yang dikelola penyedia berbeda sering tidak terhubung dengan baik. Pendaftaran dan verifikasi investor dapat berjalan lambat serta memerlukan dokumen kertas.

Representasi digital dan aturan transfer yang diprogram dapat membantu menghubungkan penerbit dengan investor yang memenuhi syarat, membagi nilai investasi menjadi unit kecil, dan menyederhanakan pencatatan. Namun, pembeli tetap diperlukan untuk menciptakan likuiditas. Akses lintas negara bergantung pada hukum yang berlaku, sementara keterbukaan data harus mengikuti hak akses dan privasi; semua pihak tidak otomatis mendapat semua data secara real time.

Model kasus Tokeny menggambarkan pengembang yang ingin menghimpun dana melalui penawaran utang properti yang ditokenisasi di Uni Eropa. Karena instrumennya utang, hak investor harus dibaca dari perjanjian penawaran, bukan diasumsikan sebagai kepemilikan langsung properti. Langkahnya meliputi:

• Persiapan penawaran: penentuan struktur hukum, nasihat profesional, dan dokumen. Pengakuan transfer sekuritas berbasis blockchain di Luksemburg tidak otomatis mengesahkan setiap penawaran atau memberi izin menjual kepada semua investor Uni Eropa.
• Penerbitan: produk ONBOARD dan ONCHAIN mendukung identifikasi nasabah, pemeriksaan antipencucian uang (KYC/AML), dan penentuan kelayakan investor sesuai persyaratan penawaran.
• Setelah penawaran: aturan kelayakan dan transfer dapat diterapkan serta dicatat pada transaksi sekunder. Teknologi membantu kepatuhan, tetapi tidak menggantikan kewajiban hukum penerbit dan perantara.

Kasus tersebut menyebut penyiapan platform dalam waktu kurang dari dua minggu hingga investor mulai memesan sekuritas. Ini adalah hasil atau ilustrasi yang dikemukakan penyedia, bukan tenggat pasti untuk penyelesaian seluruh izin hukum atau penghimpunan dana setiap proyek.

Contoh penggunaan Tokeny pada investasi properti

Artikel juga menyebut platform investasi properti yang menggunakan solusi Tokeny untuk menerbitkan dan mengelola sekuritas digital.

Menurut studi kasus pemasok, BlocHome menawarkan investasi mulai 1.000 euro dan melaporkan penghematan hingga 90% dalam biaya atau waktu administrasi serta penerimaan investor dengan T-REX. Angka ini merupakan klaim kasus BlocHome, bukan ukuran yang dijamin berlaku pada semua properti. Pendiri bersama Jean-Paul Scheuren menjelaskan:

“Platform tokenisasi T-REX memungkinkan kami mengubah properti menjadi aset yang likuid dengan pendekatan cepat, aman, dan terutama mudah digunakan. Kami dapat membagi properti menjadi bagian yang sangat kecil dan tetap mengelolanya secara efisien.” Pernyataan tersebut adalah penilaian Scheuren tentang produk yang digunakannya.

BlocHome memulai dengan tokenisasi CLAPTON Residence, proyek hunian mewah dengan delapan unit di pusat Luksemburg.

Artikel menyebut bahwa pada 2020 WeInvest Capital Partners memakai Tokeny untuk tokenisasi dana properti di Luksemburg. Tokeny menyediakan layanan digital untuk pendaftaran, verifikasi, dan pengelolaan investor. Klaim sebagai yang pertama berasal dari uraian proyek tersebut.

Perkembangan tokenisasi properti di berbagai negara pada 2022

Pada 2022, pelaku industri menjajaki token sekuritas dalam kerangka hukum yang berbeda. Izin di satu yurisdiksi tidak otomatis berlaku secara global.

Pada akhir Oktober 2022, Santander mengusulkan penggunaan tokenisasi bersama proyek real digital Brasil untuk transaksi properti dan kendaraan dalam LIFT Challenge. Uraian ini membahas usulan atau pengujian, bukan bukti layanan CBDC ritel sudah diluncurkan kepada seluruh penduduk.

Pada periode yang sama, Hong Kong membahas arah kebijakan aset virtual, termasuk akses investor ritel dan kepastian hak terkait aset digital. Pembahasan kebijakan ini berbeda dari persetujuan otomatis atas setiap penawaran token properti atau setiap kontrak pintar.

Pejabat keuangan Hong Kong Paul Chan saat itu dilaporkan mengatakan:

“Kami ingin memperjelas sikap kebijakan kepada pasar global untuk menunjukkan tekad menjajaki fintech bersama komunitas aset virtual global.”

Artikel juga merujuk laporan Deloitte bersama HKbitEX, Colliers, dan Baker McKenzie mengenai potensi penawaran token sekuritas (STO) sebagai sarana penghimpunan dana properti. Itu adalah analisis peluang, bukan jaminan bahwa setiap STO akan berhasil. Lau Chun-kong dari Colliers Hong Kong menyatakan:

“Investor dan pengembang properti dapat menggunakan STO untuk menghimpun dana sepanjang siklus properti, dari proyek baru di lahan yang belum dikembangkan, melalui pembangunan, hingga aset dengan pendapatan stabil.”

Di Amerika Serikat, artikel menyebut rencana Johnney Zhang dari Primior untuk mengembangkan token sekuritas terkait properti bernama United States Property Coin (USPC). Pada November 2022, promotor merencanakan peluncuran pada bulan tersebut dan menyebut portofolio properti hunian multiunit dengan aset awal yang dinilai $10 juta di Venice Beach, California. Pernyataan rencana dan nilai aset promotor bukan bukti independen tentang peluncuran, penilaian, hak pemegang, atau likuiditas saat ini.

“Pasar kripto sangat bergejolak. Sebaliknya, meskipun relatif stabil dan dapat diperkirakan, pasar properti secara historis sulit dicairkan dibandingkan pilihan investasi lain. USPC berupaya mengatasi kedua masalah itu,” jelas Zhang dalam pernyataan promosi yang dikutip.

Tokenisasi dapat membantu pencatatan, pembagian unit investasi, dan proses transfer. Manfaat ekonomi tetap bergantung pada struktur hukum, kualitas aset, biaya, kelayakan pembeli, dan pasar sekundernya. Minat di Singapura, Hong Kong, dan Luksemburg pada 2022 tidak menjamin harga stabil atau pertumbuhan setiap proyek.