Riot Menandatangani Sewa Corsicana Senilai $28 Miliar dengan Frontier AI Lab

Riot Platforms mengumumkan (RIOT ) pada 4 November 2026, perjanjian sewa lahan berdaya triple-net selama 15 tahun dengan sebuah Frontier AI Lab terkemuka yang tidak disebutkan namanya untuk seluruh kampusnya di Corsicana. Perjanjian tersebut mencakup kapasitas TI kritis sebesar 910 megawatt di atas lahan seluas 332 hektare yang menyatu dan bernilai total sekitar $28 miliar selama masa awal kontrak.

Nilai sewa tahunan rata-rata sekitar $1,8 miliar, termasuk kenaikan yang diatur dalam kontrak. Jika penyewa menggunakan kedua opsi perpanjangan lima tahun, nilai total kontrak akan mencapai sekitar $54 miliar. Dengan memperhitungkan kontraknya dengan AMD dan perjanjian sewa sebelumnya di Rockdale dengan Frontier AI Lab yang sama, Riot kini memiliki sewa untuk 1.151 MW dan sekitar $38 miliar pendapatan pusat data yang telah dikontrakkan. Manajemen memperkirakan kontrak-kontrak tersebut akan menghasilkan lebih dari $2 miliar laba operasional bersih tahunan rata-rata saat beroperasi penuh.

Rencana Modal dan Jadwal Penyerahan

Riot memperkirakan total biaya modal Corsicana sebesar $5,5 miliar, atau $6 juta per MW TI, sekitar setengah dari intensitas modal pembangunan fasilitas Tier 3 pada umumnya. Perusahaan memproyeksikan imbal hasil atas biaya tanpa leverage sekitar 33% dan margin laba operasional bersih triple-net sekitar 99%.

Pembagian tanggung jawab menjelaskan struktur margin tersebut. Riot akan menyediakan lahan, infrastruktur daya, dan lahan siap pakai yang telah dilengkapi infrastruktur daya, sekaligus tetap memiliki dan memelihara infrastruktur tegangan tinggi dan menengah. Penyewa akan mengadakan, memasang, memiliki, dan mengoperasikan sistem komputasi modular serta menanggung hampir seluruh biaya operasional, termasuk biaya daya yang diteruskan kepadanya. Sewa dibayarkan atas seluruh kapasitas 910 MW, terlepas dari tingkat pemanfaatannya.

Riot memperkirakan akan mengeluarkan $2 juta per MW TI untuk pekerjaan di lokasi dan infrastruktur kelistrikan. Sisa $4 juta per MW TI akan diganti kepada penyewa secara bertahap setelah setiap tahap diserahkan dan mulai menghasilkan pembayaran sewa. Penggantian biaya tersebut diperkirakan menggunakan utang proyek tanpa hak regres yang besarannya disesuaikan dengan nilai sewa yang dikontrakkan. Jika pembiayaan dengan persyaratan pasar yang sebanding tidak tersedia, penyewa akan membiayai langsung penggantian biaya tersebut dan memperoleh kembali jumlahnya sebagai kredit terhadap pembayaran sewa selama sisa masa kontrak.

Penyerahan dijadwalkan dalam tiga tahap: 400 MW pada September 2027, 200 MW pada Januari 2028, dan 310 MW pada Juli 2028. Pembayaran sewa untuk setiap tahap akan dimulai paling lambat 60 hari setelah lahan siap pakai dengan infrastruktur daya diserahkan. Kontribusi kas Riot diperkirakan berasal dari likuiditas yang tersedia saat ini, dan penerbitan saham baru saat ini tidak diperkirakan.

Pertumbuhan Pusat Data Mengimbangi Penurunan Penambangan

Riot melaporkan pendapatan kuartal ketiga sebesar $181,4 juta, dibandingkan dengan $180,2 juta setahun sebelumnya. Angka ini naik 1% karena pertumbuhan bisnis Pusat Data dan Rekayasa mengimbangi penurunan pendapatan penambangan (BTC ) Bitcoin. Pendapatan Pusat Data mencapai $18,4 juta, termasuk $7,7 juta dari sewa dasar dan $10,2 juta dari penggantian biaya penyesuaian fasilitas oleh penyewa. Kuartal tersebut mencakup kuartal penuh pertama dari kapasitas 25 MW yang telah beroperasi stabil dan diserahkan kepada AMD. Pendapatan Rekayasa naik menjadi $47,0 juta dari $19,1 juta, didorong oleh permintaan pihak ketiga atas peralatan kelistrikan khusus untuk pusat data.

Pendapatan penambangan Bitcoin turun menjadi $116,0 juta dari $160,8 juta. Harga rata-rata bitcoin turun menjadi $70.855 dari $114.361, sebagian diimbangi oleh kenaikan produksi sebesar 16% menjadi 1.637 bitcoin dari 1.406 bitcoin. Biaya rata-rata untuk menambang satu bitcoin, tidak termasuk penyusutan mesin penambang, turun menjadi $39.265 dari $46.324 karena biaya daya yang lebih rendah dan produksi yang lebih tinggi. Kredit atas pembatasan penggunaan daya berjumlah $24,7 juta, setara dengan $15.067 per bitcoin yang ditambang.

Laba bersih kuartalan turun menjadi $4,0 juta dari $104,5 juta, sementara beban penyusutan dan amortisasi naik menjadi $123,9 juta dari $82,9 juta.

Penjualan Bitcoin Membiayai Ekspansi

Pada 30 September 2026, Riot memiliki kas dan bitcoin senilai $950,2 juta. Jumlah tersebut terdiri atas kas sebesar $748,2 juta, termasuk $79,2 juta yang dibatasi penggunaannya, serta 2.418 bitcoin yang nilainya diperkirakan sekitar $202,0 juta.

Selama sembilan bulan pertama 2026, Riot menjual 20.264 bitcoin senilai sekitar $1,5 miliar, terutama untuk membiayai pengembangan pusat data, dan tidak menerbitkan saham baru sepanjang tahun itu. Riot juga melunasi seluruh fasilitas kredit Coinbase senilai $200 juta dan mengakhirinya, sehingga semua bitcoin yang dijaminkan dibebaskan.

Perjanjian sewa tersebut memastikan adanya penyewa untuk seluruh kampus Corsicana, tetapi kontribusi finansialnya masih bergantung pada pembangunan bertahap dan pembiayaan. Penyerahan lahan siap pakai dengan infrastruktur daya sesuai jadwal dan perolehan utang proyek dengan persyaratan yang diharapkan menjadi langkah berikutnya untuk mengubah nilai kontrak menjadi pendapatan sewa dan imbal hasil yang diproyeksikan Riot.