Apa Itu Investasi Real Estat Pasif dan Bagaimana Cara Kerjanya?

Passive real estate investing adalah pendekatan yang sederhana namun menarik untuk memperkuat portofolio seseorang. Praktik ini, yang terus berkembang popularitasnya dengan teknologi baru, melibatkan investasi modal secara strategis dalam real estat residensial atau komersial sekaligus menyerahkan tanggung jawab sebagai pemilik properti kepada manajer properti pihak ketiga. Di bawah ini, kami meninjau lebih dekat daya tarik pendekatan tersebut, dan cara kerjanya.

Mengapa Real Estat Pasif?

Investasi dalam real estat bukanlah hal baru dan tetap populer karena beberapa alasan – pasif atau tidak. Beberapa di antaranya meliputi,

• Arus Kas: Investasi real estat dapat menghasilkan arus kas yang stabil melalui pendapatan sewa. Ini sangat menarik bagi investor yang menginginkan aliran pendapatan reguler selain potensi apresiasi investasi mereka.
• Apresiasi: Nilai real estat biasanya meningkat seiring waktu, memberi investor kesempatan untuk memperoleh keuntungan modal saat mereka menjual properti. Apresiasi harga jangka panjang ini dapat secara signifikan meningkatkan hasil investasi.
• Leverage: Real estat juga memungkinkan investor menggunakan leverage lebih luas dibandingkan banyak jenis investasi lainnya. Misalnya, dengan menggunakan dana pinjaman untuk membiayai sebagian harga pembelian properti, investor dapat mencapai pengembalian investasi yang lebih tinggi, dengan asumsi properti tersebut mengalami apresiasi nilai.
• Diversifikasi: Menambahkan real estat ke dalam portofolio investasi juga meningkatkan diversifikasi, mengurangi risiko keseluruhan. Hal ini dimungkinkan karena real estat sering memiliki korelasi rendah dengan kelas aset lain, artinya dapat berkinerja baik sementara investasi lain mengalami penurunan.
• Keuntungan Pajak: Investasi real estat dapat memberikan berbagai manfaat pajak bagi investor. Ini mencakup potongan untuk bunga hipotek, biaya operasional, pajak properti, dan depresiasi. Strategi yang lebih maju (pertukaran 1031) memungkinkan investor menunda pajak keuntungan modal ketika menginvestasikan kembali hasil penjualan ke properti investasi lain.
• Pelindung Inflasi: Secara historis, harga dan sewa real estat biasanya naik seiring inflasi. Akibatnya, real estat menjadi pelindung yang baik terhadap inflasi, karena kenaikan harga dapat menghasilkan pendapatan sewa dan nilai properti yang lebih tinggi, melindungi daya beli investor.

Mempertimbangkan manfaat yang tercantum di atas, jelas mengapa real estat menjadi tambahan yang menarik bagi portofolio seseorang, karena sangat sedikit aset yang menawarkan beragam keuntungan memiliki properti.

Jadi, apa yang dapat dibawa oleh investasi real estat pasif yang tidak dimiliki investor secara langsung? Jawabannya sederhana: waktu, ketenangan pikiran, peluang, dan kenyamanan.

Dengan mendelegasikan tugas manajemen properti kepada pihak ketiga, pemilik properti tidak lagi perlu mengalokasikan waktu dan sumber daya untuk pemeliharaan serta pengawasan penyewa. Meskipun layanan semacam ini biasanya tidak gratis, ia sangat nyaman karena memungkinkan pemilik properti mempertimbangkan investasi secara lokal maupun jauh. Ini juga membuka pintu bagi investor yang tertarik pada real estat namun, meskipun memiliki waktu, tidak memiliki keahlian untuk menangani tanggung jawab tersebut.

Aksesibilitas Investasi Pasif

Dengan manfaat tersebut dalam pikiran, terdapat berbagai pendekatan untuk mengakses investasi pasif. Mari kita lihat lebih dekat masing‑masing dan cara kerjanya.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Real Estate Investment Trust (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau membiayai real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT, yang dimodelkan serupa dengan reksa dana, memberi investor individu kesempatan untuk memperoleh bagian dari pendapatan yang dihasilkan melalui kepemilikan real estat komersial tanpa harus membeli, mengelola, atau membiayai properti apa pun secara langsung.

REIT diwajibkan oleh hukum untuk mendistribusikan persentase tinggi dari pendapatannya (biasanya 90% atau lebih) kepada pemegang saham sebagai dividen, menjadikannya pilihan menarik bagi investor yang mencari pendapatan. Tujuannya adalah menawarkan manfaat investasi real estat yang dipadukan dengan kemudahan dan likuiditas investasi saham.

Perlu dicatat bahwa di antara REIT terdapat beberapa pendekatan berbeda yang dapat diambil. Ini meliputi:

• Equity REITs: Ini adalah tipe yang paling umum dan memiliki serta mengelola real estat yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan dihasilkan terutama melalui penyewaan ruang dan pengumpulan sewa.
• Mortgage REITs (mREITs): Ini menyediakan pembiayaan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan dengan membeli atau menerbitkan hipotek serta sekuritas berbasis hipotek. Mereka memperoleh pendapatan dari bunga atas aset keuangan tersebut.
• Hybrid REITs: Hybrid REIT menggabungkan strategi Equity REIT dan Mortgage REIT untuk memiliki properti serta menyediakan pembiayaan real estat.

REIT dapat diperdagangkan secara publik di bursa efek utama, terdaftar publik namun tidak terdaftar, atau bersifat privat. REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan keuntungan likuiditas, serupa dengan saham, memungkinkan investor membeli dan menjual saham dengan mudah melalui pasar saham. REIT yang tidak terdaftar dan privat mungkin menawarkan likuiditas yang lebih rendah namun tetap memberikan akses ke investasi real estat yang terdiversifikasi.

Secara keseluruhan, REIT memungkinkan investor memperoleh eksposur ke sektor real estat seperti residensial, komersial (gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, gudang), fasilitas kesehatan, dan lainnya, tanpa kompleksitas dan kebutuhan modal besar yang diperlukan untuk kepemilikan properti langsung. Mereka juga dapat menawarkan potensi keuntungan pajak, karena umumnya tidak dikenakan pajak pada tingkat korporasi jika mematuhi persyaratan regulasi tertentu, termasuk mendistribusikan sebagian besar pendapatan kena pajak kepada pemegang saham. Struktur ini dapat membantu investor mencapai aliran pendapatan yang stabil bersama dengan apresiasi modal jangka panjang.

Platform Crowdfunding

Cara umum lainnya untuk mengakses peluang investasi real estat pasif adalah melalui platform crowdfunding. Platform crowdfunding real estat pasif adalah pasar daring yang memungkinkan individu berinvestasi dalam proyek real estat tanpa membeli, mengelola, atau membiayai properti secara langsung. Beberapa contoh platform tersebut meliputi:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Walaupun idenya mirip dengan REIT, platform ini memanfaatkan kekuatan crowdfunding untuk mengumpulkan dana dari banyak investor, memungkinkan mereka berpartisipasi dalam investasi real estat dengan persyaratan modal yang lebih rendah.

Dengan menurunkan persyaratan modal, investor memperoleh manfaat dalam berbagai cara. Tidak hanya investor kecil kini dapat berpartisipasi di pasar real estat, tetapi mereka yang memiliki kemampuan dapat menyebarkan modal ke berbagai peluang (komersial, residensial, gudang, dll.)

Selain itu, platform yang memungkinkan investasi semacam ini biasanya menawarkan transparansi yang lebih tinggi terhadap proyek serta layanan manajemen profesional yang membuat investasi real estat pasif menjadi sangat menarik.

Real Estate Syndications dan Investment Groups (REIGs)

Akhirnya, terdapat Real Estate Syndications dan Real Estate Investment Groups (REIGs). Ini adalah bentuk investasi kolektif dalam real estat, memungkinkan investor menggabungkan sumber daya untuk berinvestasi pada properti yang mungkin berada di luar jangkauan keuangan atau keahlian individu. Pendekatan ini serupa secara permukaan dengan crowdfunding, namun dengan kontrol/otonomi yang lebih sedikit atas alokasi modal. Alih‑alih membiarkan investor memilih properti secara selektif dari kumpulan listing, pilihan tersebut diserahkan kepada profesional yang menilai potensi pengembalian investasi dan risiko terkait.

Real estate syndications adalah kemitraan sementara yang bersifat proyek‑spesifik untuk berinvestasi pada satu peluang real estat. Dalam syndication, sponsor (atau syndicator) mengidentifikasi peluang investasi dan bertanggung jawab atas akuisisi, manajemen, serta penjualan properti. Untuk memfasilitasi proses ini, investor potensial (limited partners) diundang untuk menyediakan modal yang diperlukan. Sponsor menyumbang sebagian kecil modal dan menanggung sebagian besar tanggung jawab manajemen proyek, sementara investor biasanya menyediakan mayoritas pendanaan dengan keterlibatan minimal dalam operasi harian, menjadikan kontribusi mereka bersifat pasif. Distribusi keuntungan telah ditentukan sebelumnya, dengan sponsor biasanya memperoleh biaya manajemen dan insentif berbasis kinerja, seperti bagian dari keuntungan yang melebihi ambang batas tertentu, memastikan keselarasan kepentingan dan potensi pengembalian yang substansial.

Sementara itu, Real Estate Investment Groups (REIGs) adalah entitas yang lebih permanen yang berinvestasi dalam portofolio properti real estat. Mereka biasanya berbentuk perusahaan yang memiliki dan mengelola properti residensial atau komersial. Dengan membeli saham atau unit dalam grup ini, investor dapat berpartisipasi secara tidak langsung dalam usaha real estat, memperoleh eksposur pasar properti tanpa tanggung jawab kepemilikan langsung.

Saat membandingkan keduanya, ada beberapa perbedaan utama yang perlu diingat.

• Ruang Lingkup dan Durasi: Syndication biasanya berfokus pada satu proyek dan berakhir setelah proyek dijual atau tujuan investasi tercapai. REIG, di sisi lain, lebih permanen dan dapat berinvestasi pada banyak properti dalam jangka panjang.
• Keterlibatan Investor: Meskipun keduanya bersifat pasif, investor dalam syndication mungkin memiliki kesempatan untuk berinvestasi pada proyek tertentu yang sangat sesuai dengan kriteria mereka. Investor REIG berinvestasi pada perusahaan dengan rangkaian properti yang lebih luas, memberi mereka kontrol yang lebih sedikit atas investasi individu.
• Pengembalian Investasi: Pengembalian syndication seringkali terkait langsung dengan kinerja satu proyek, yang dapat menawarkan imbalan lebih tinggi namun juga risiko lebih tinggi. REIG menyediakan investasi yang lebih terdiversifikasi, berpotensi menawarkan pengembalian yang lebih stabil namun mungkin lebih rendah.

Baik real estate syndications maupun REIGs menawarkan peluang dan pertimbangan unik bagi investor yang ingin mendiversifikasi portofolio mereka ke dalam real estat dengan pendekatan investasi pasif. Pilihan antara keduanya bergantung pada preferensi investor terkait tingkat keterlibatan, toleransi risiko, dan tujuan investasi.

Pemain Industri

Jadi, siapa saja pemain industri terkemuka yang menawarkan investor akses ke peluang investasi pasif? Berikut beberapa contoh untuk dipertimbangkan, mewakili masing‑masing pendekatan yang telah dijelaskan sebelumnya.

*Data di bawah ini akurat pada saat penulisan dan dapat berubah. Setiap investor potensial harus memverifikasi metrik*

1. Prologis

(PLD )

Mewakili contoh REIT, Prologis adalah contoh terkemuka yang berfokus pada real estat industri – khususnya fasilitas distribusi untuk logistik dan manajemen rantai pasokan di seluruh dunia. Perusahaan ini menawarkan investor peluang investasi real estat pasif dengan memiliki dan mengelola portofolio besar gudang dan pusat distribusi berkualitas tinggi.

Dengan berinvestasi di Prologis, individu dapat memperoleh eksposur ke sektor e‑commerce dan logistik yang berkembang pesat tanpa harus mengelola properti secara langsung, menjadikannya pilihan menarik bagi mereka yang ingin mendiversifikasi portofolio investasi dengan real estat industri.

Pada saat penulisan, PLD tercatat oleh mayoritas analis sebagai ‘‘Strong Buy’’.

2. Upright

Sementara itu, Upright menonjol sebagai contoh sempurna apa yang dapat dicapai dan ditawarkan ketika mempertimbangkan investasi real estat pasif melalui platform crowdfunding. Sebelumnya dikenal sebagai Fund That Flip, Upright menawarkan investor terakreditasi kemampuan untuk berinvestasi secara pasif pada proyek real estat residensial dengan potensi pengembalian hingga 13%. Investor dapat memilih antara properti individu, dana gabungan, atau Horizon Residential Income Fund, yang beroperasi dengan keuntungan pajak seperti REIT.

Dengan fokus pada kriteria underwriting yang ketat, Upright menyediakan pilihan investasi utang jangka pendek dan jangka panjang di lebih dari 35 negara bagian, dikembangkan oleh ribuan operator, menawarkan diversifikasi dan kontrol atas pilihan investasi dengan investasi minimum mulai dari $1.000 untuk dana gabungan dan $5.000 untuk properti individu

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Akhirnya, terdapat Brixmor Property Group, sebuah grup investasi real estat (REIG) yang berspesialisasi dalam real estat ritel, terutama berfokus pada kepemilikan dan pengelolaan portofolio luas pusat perbelanjaan terbuka. Perusahaan ini juga menawarkan investor peluang investasi real estat pasif melalui struktur REIT yang diperdagangkan secara publik, memungkinkan pemegang saham memperoleh pendapatan yang dihasilkan oleh properti mereka tanpa kompleksitas manajemen properti langsung.

Penekanan Brixmor pada lokasi ritel yang berpusat pada komunitas menempatkannya secara unik dalam pasar real estat. Lokasi tersebut melayani kebutuhan konsumen sehari‑hari dan menghasilkan lalu lintas pengunjung yang konsisten ke situs mereka.

Pada saat penulisan, BRX tercatat oleh mayoritas analis sebagai ‘‘Strong Buy’’.

Memilih Properti yang Tepat

Langkah penting lainnya dalam investasi real estat pasif melibatkan pemilihan properti yang tepat untuk Anda. Ingat, pada akhirnya ini adalah investasi, bukan pembelian yang dimaksudkan untuk memenuhi selera pribadi Anda. Ini berarti ketika memilih properti untuk diinvestasikan secara pasif, investor harus terlebih dahulu memperjelas tujuan investasi mereka, termasuk perkiraan pengembalian, toleransi risiko, dan horizon investasi.

Selanjutnya, diperlukan due diligence yang komprehensif, yang melibatkan analisis mendalam terhadap pasar properti, potensi lokasi, serta kredibilitas tim manajemen atau platform yang memfasilitasi investasi.

Evaluasi keuangan kesepakatan, seperti proyeksi arus kas, biaya, dan struktur investasi, sangat penting untuk memahami kelayakan serta kesesuaiannya dengan tujuan investasi. Selain itu, memahami struktur hukum investasi serta implikasi pajaknya juga esensial.

Akhirnya, mempertimbangkan diversifikasi dalam portofolio real estat untuk mengurangi risiko harus menjadi panduan dalam memutuskan apakah melanjutkan investasi tersebut.

Apakah Pendekatan Tanpa Campur Tangan Cocok untuk Anda?

Pada pandangan pertama, investasi real estat pasif mungkin tampak rumit. Namun, setelah Anda menentukan pendekatan yang tepat untuk Anda, hal tersebut tidak lagi menjadi masalah. Intinya adalah menggantikan beban operasional dengan kenyamanan.

Bagi investor cerdas, inisiatif real estat pasif memiliki potensi membuka jalur baru untuk menghasilkan pendapatan dan membangun ekuitas dalam kelas aset yang tampaknya tidak pernah kehilangan daya tariknya.