Extra Space Storage: FFO Inti Kuartal III Naik 4,3% seiring Kenaikan Proyeksi 2026

Extra Space Storage Inc. (EXR ) melaporkan laba bersih yang diatribusikan kepada pemegang saham biasa sebesar $1.17 per saham terdilusi untuk kuartal ketiga yang berakhir pada 30 September 2026, naik 50,0% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Pada periode tersebut, perusahaan mencatat kerugian $105.1 juta atas aset real estat yang dimiliki untuk dijual dan telah terjual, menurut rilis hasil kuartalan perusahaan yang diterbitkan pada 27 Oktober 2026. REIT penyimpanan mandiri yang berkantor pusat di Salt Lake City dan merupakan anggota S&P 500 itu melaporkan dana dari operasi (FFO) yang diatribusikan kepada pemegang saham biasa dan pemegang unit sebesar $2.12 per saham terdilusi, serta FFO Inti—yang tidak mencakup penyesuaian tertentu—sebesar $2.17 per saham terdilusi, naik 4,3% dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya.

Total pendapatan kuartal tersebut mencapai $889.8 juta, dibandingkan dengan $858.5 juta pada kuartal ketiga 2025. Angka ini terdiri atas pendapatan sewa properti sebesar $760.8 juta, pendapatan reasuransi penyewa sebesar $94.2 juta, serta biaya pengelolaan dan pendapatan lainnya sebesar $34.8 juta. Untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada 30 September 2026, perusahaan melaporkan laba bersih yang diatribusikan kepada pemegang saham biasa sebesar $3.56 per saham terdilusi, naik 10,2% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya; FFO sebesar $6.16 per saham terdilusi; dan FFO Inti sebesar $6.37 per saham terdilusi, naik 3,9%.

“Platform, portofolio, dan karyawan kami terus mencatat kinerja yang lebih baik, dengan pertumbuhan FFO Inti per saham sebesar 4,3% dan peningkatan kinerja properti yang sama,” ujar Chief Executive Officer Joe Margolis dalam rilis tersebut. Margolis mengatakan bahwa perusahaan tetap berfokus pada alokasi modal yang disiplin, termasuk pembelian kembali saham secara oportunistis selama kuartal tersebut, sebagaimana ia menggambarkannya.

Kinerja Properti yang Sama

Perusahaan melaporkan bahwa pendapatan properti yang sama naik 2,7% dan beban operasional properti yang sama turun 1,8% dibandingkan kuartal ketiga 2025. Hasilnya, pendapatan operasional bersih (NOI) properti yang sama meningkat 4,6%. NOI properti yang sama mencapai $504.7 juta, dengan pendapatan properti yang sama sebesar $701.7 juta dan beban operasional sebesar $197.0 juta.

Tingkat hunian properti yang sama pada akhir periode mencapai 94,0% per 30 September 2026, dibandingkan dengan 93,7% setahun sebelumnya. Sementara itu, rata-rata tingkat hunian properti yang sama selama kuartal tersebut adalah 94,3%, dibandingkan dengan 94,1% pada periode yang sama tahun sebelumnya. Di antara kategori beban properti yang sama, biaya perbaikan dan pemeliharaan turun 20,0%, biaya asuransi turun 16,5%, biaya pemasaran turun 6,8%, serta biaya gaji dan tunjangan turun 4,6%. Sebaliknya, pajak properti naik 4,9% dan biaya kantor meningkat 4,9%.

Kelompok properti yang sama terdiri atas 1,869 gerai yang dimiliki sepenuhnya dan dioperasikan perusahaan, serta telah mencapai kondisi stabil pada 1 Januari 2025. Pada 1 Januari 2026, perusahaan memperluas kelompok tersebut dari 1,804 menjadi 1,871 gerai, lalu mengeluarkan satu properti setelah mengalami kerugian akibat bencana pada kuartal pertama 2026 dan satu properti lainnya untuk dikembangkan kembali pada kuartal ketiga.

Selama kuartal tersebut, perusahaan membeli empat gerai yang telah beroperasi dengan total biaya $48.6 juta. Bersama mitra usaha patungan, perusahaan juga menyelesaikan pembangunan satu gerai dengan total biaya sekitar $16.6 juta, yang mana $15.7 juta diinvestasikan oleh Extra Space Storage. Perusahaan menyalurkan pinjaman jembatan hipotek dan mezzanine sebesar $19.5 juta. Pada akhir kuartal, saldo pinjaman jembatan yang belum dilunasi mencapai sekitar $1.4 miliar, dan tambahan pinjaman jembatan sebesar $59.2 juta telah ditutup setelah akhir kuartal atau sedang dalam perjanjian untuk ditutup pada 2026. Selama periode sembilan bulan, perusahaan membeli 22 gerai yang telah beroperasi dan mengakuisisi kepemilikan mitra usaha patungannya dalam satu usaha patungan terkonsolidasi, dengan total biaya $151.9 juta. Perusahaan juga menyalurkan pinjaman jembatan sebesar $165.6 juta dan menjual pinjaman jembatan hipotek sebesar $30.8 juta.

Extra Space Storage menambahkan 78 gerai ke platform pengelolaan pihak ketiganya selama kuartal tersebut, dengan penurunan bersih sebanyak satu gerai. Per 30 September 2026, perusahaan mengelola 1,963 gerai milik pihak ketiga dan 408 gerai dalam usaha patungan yang tidak dikonsolidasikan, sehingga total gerai yang dikelolanya mencapai 2,371. Perusahaan menyatakan bahwa dirinya merupakan perusahaan pengelola penyimpanan mandiri terbesar di Amerika Serikat.

Pembelian Kembali Saham, Neraca, dan Kenaikan Prospek 2026

Selama kuartal tersebut, perusahaan membeli kembali 2,390,497 saham biasa senilai $327.1 juta dengan harga rata-rata $136.85 per saham. Setelah kuartal berakhir, perusahaan membeli kembali 164,724 saham senilai $21.8 juta dengan harga rata-rata $132.45 per saham, sehingga seluruh kapasitas program pembelian kembali saham sebelumnya senilai $500.0 juta telah digunakan. Pada 15 Oktober 2026, dewan direksi menyetujui program pembelian kembali saham yang diperbarui, yang mengizinkan pembelian kembali dengan nilai agregat hingga $500.0 juta. Untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada 30 September 2026, perusahaan membeli kembali 2,401,606 saham senilai $328.6 juta dengan harga rata-rata $136.81 per saham.

Pada Juli 2026, Extra Space Storage menuntaskan penerbitan obligasi kepada publik dengan nilai pokok keseluruhan sebesar $550,0 juta berupa surat utang senior tanpa jaminan berbunga 4,90% yang jatuh tempo pada 2032. Per 30 September 2026, program surat berharga komersial perusahaan memiliki kapasitas total sebesar $1,0 miliar, dengan surat berharga senilai $850,0 juta yang masih beredar. Selama kuartal tersebut, perusahaan tidak menerbitkan saham melalui program penawaran saham di pasar, sehingga masih tersedia kapasitas penerbitan sebesar $800,0 juta. Utang berbunga tetap mencakup 79,6% dari total utang, atau 89,3% setelah memperhitungkan dampak piutang berbunga variabel. Suku bunga rata-rata tertimbang untuk utang berbunga tetap dan variabel masing-masing sebesar 4,3% dan 4,8%, dengan rata-rata gabungan 4,4% serta jangka waktu rata-rata tertimbang sekitar 4,0 tahun. Total aset mencapai $29,0 miliar per 30 September 2026, dan terdapat 208.884.163 saham biasa yang beredar.

Selama kuartal tersebut, perusahaan menjual satu properti operasional, satu bidang tanah, dan satu properti yang dipasarkan untuk dijual. Transaksi tersebut menghasilkan rugi bersih sebesar $5,8 juta. Pada 30 September 2026, perusahaan membayarkan dividen saham biasa kuartal ketiga sebesar $1,62 per saham kepada pemegang saham yang tercatat pada penutupan jam kerja tanggal 15 September 2026.

Untuk tahun penuh yang berakhir pada 31 Desember 2026, Extra Space Storage menaikkan estimasi Core FFO menjadi kisaran $8,40 hingga $8,50 per saham, dari kisaran sebelumnya sebesar $8,25 hingga $8,40 yang ditetapkan pada 28 Juli 2026. Perusahaan menaikkan asumsi tahunan untuk properti yang sama: pertumbuhan pendapatan menjadi 2,00% hingga 2,50%, dari 1,00% hingga 2,00%; pertumbuhan beban menjadi 0,00% hingga 0,50%, dari 1,00% hingga 2,00%; dan pertumbuhan NOI menjadi 2,50% hingga 3,50%, dari 0,50% hingga 2,50%. Perusahaan menaikkan asumsi akuisisi untuk tahun penuh menjadi $400 juta, dari $300 juta, serta menurunkan asumsi saldo rata-rata pinjaman talangan yang dipertahankan selama tahun tersebut menjadi $1,425 miliar, dari $1,475 miliar. Perusahaan menyatakan bahwa estimasi tersebut bersifat prospektif dan didasarkan pada pandangan manajemen mengenai kondisi pasar saat ini dan masa mendatang.

Siaran pers tersebut juga menyebutkan bahwa pada 24 Agustus 2026, perusahaan mengumumkan Presiden Noah Springer akan menjabat sebagai CEO mulai 1 Januari 2027, sementara Margolis akan pensiun pada akhir tahun dan menjadi penasihat dewan direksi. Dewan menyetujui peralihan tersebut dengan suara bulat.

Per 30 September 2026, perusahaan memiliki dan/atau mengoperasikan 4.411 fasilitas penyimpanan mandiri di 43 negara bagian dan Washington, D.C., dengan sekitar 3,0 juta unit dan sekitar 342,2 juta kaki persegi ruang yang dapat disewakan di bawah merek Extra Space. Perusahaan akan mengadakan panggilan konferensi pada Rabu, 28 Oktober 2026, pukul 13.00 Waktu Timur untuk membahas hasil tersebut. Rekaman siar ulang akan tersedia selama 30 hari di situs web hubungan investornya.