Braemar Menuntaskan Penjualan Four Seasons Scottsdale Senilai $372 Juta

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) mengumumkan pada 3 November 2026 bahwa pihaknya telah menuntaskan penjualan Four Seasons Resort Scottsdale yang memiliki 210 kamar seharga $372 juta. Hasil penjualan dan kas yang tersedia diperkirakan akan digunakan untuk membayar sisa biaya yang terutang kepada penasihat eksternalnya berdasarkan perjanjian pemisahan.

Harga tersebut setara dengan $1,8 juta per kamar dan tunduk pada prorata serta penyesuaian yang lazim. Dengan memperhitungkan belanja modal yang diperkirakan sebesar $23 juta, harga itu mencerminkan tingkat kapitalisasi 5,8% atas laba operasional bersih dan kelipatan 15,0 kali EBITDA Hotel untuk 12 bulan terakhir yang berakhir pada September 2026. EBITDA Hotel adalah ukuran laba Braemar pada tingkat properti sebelum bunga, amortisasi biaya pinjaman, depresiasi dan amortisasi, pajak penghasilan, serta beban kepemilikan nonhotel, dikurangi EBITDA yang dapat diatribusikan kepada kepentingan nonpengendali.

Braemar mengakuisisi resor tersebut pada 2022 dan melaporkan imbal hasil tanpa leverage sekitar 15%, melampaui target minimum 10%. “Kami tetap sesuai rencana untuk menuntaskan peralihan menjadi REIT yang dikelola sendiri pada pertengahan November,” kata Richard J. Stockton, Presiden sekaligus CEO.

Mendanai Pemisahan dari Ashford

Penuntasan transaksi ini menyusul perjanjian definitif yang diumumkan pada 29 September 2026, yang menjadi dasar Braemar menerima uang tanda jadi yang tidak dapat dikembalikan sebesar $10 juta. Pembaruan portofolio pada 8 Oktober 2026 sebelumnya memperkirakan transaksi akan dituntaskan pada 22 Oktober 2026. Kewajiban yang tersisa adalah Biaya Penjualan Perusahaan dan Biaya Pengakhiran Perjanjian Induk yang harus dibayarkan kepada Ashford sebagai bagian dari pemisahan.

Scottsdale merupakan aset terbaru yang dijual dalam proses tersebut. Pada 14 Juli 2026, Braemar menuntaskan penjualan Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville, serta Bardessono Hotel and Spa dengan nilai gabungan $437,5 juta, kemudian menjual Pier House Resort & Spa pada 21 Agustus 2026 seharga $190 juta. Braemar memperkirakan pelepasan aset tersebut dan pembiayaan kembali lain yang direncanakan akan menghasilkan dana yang cukup untuk membayar biaya-biaya tersebut.

Portofolio Lebih Kecil dengan Biaya yang Diperkirakan Lebih Rendah

Portofolio yang akan dipertahankan, sebagaimana dipaparkan pada Oktober, terdiri atas tujuh properti. Untuk portofolio tersebut, Braemar melaporkan pendapatan 12 bulan terakhir sebesar $381,4 juta, EBITDA Hotel sebesar $87,9 juta, dan margin EBITDA Hotel sebesar 23,0% hingga 30 Juni 2026. Braemar juga mengakui bahwa peralihan ini menyebabkan penurunan EBITDA dalam waktu dekat, yang terutama mencerminkan penjualan aset yang baru saja dituntaskan.

Setelah mengakhiri hubungan penasihat dengan Ashford, Braemar memperkirakan beban umum dan administrasi perusahaan tahunan, termasuk biaya penasihat dan biaya terkait, akan turun dari sekitar $42 juta menjadi sekitar $15 juta, sehingga menghasilkan penghematan tahunan lebih dari $25 juta.

Pembaruan tersebut juga memproyeksikan bahwa utang bersih pro forma per September 2026 akan turun dari sekitar 50% menjadi sekitar 36% dari total aset bruto. Utang bersih dihitung dengan mengurangi kas tidak terikat, kas terikat, dan piutang pinjaman dari total utang; total aset bruto adalah total aset ditambah akumulasi depresiasi.

Dengan demikian, penuntasan transaksi Scottsdale mendanai perubahan struktural, bukan perluasan portofolio hotel. Braemar melepas laba dari properti yang dijual sembari berupaya menurunkan biaya perusahaan dan mengurangi leverage sebagai REIT yang dikelola sendiri. Apakah penghematan dan perubahan neraca yang diproyeksikan itu dapat mengimbangi penurunan EBITDA dalam waktu dekat menjadi pertanyaan keuangan utama saat perusahaan menuntaskan pemisahannya dari Ashford.