निक भर्गवा, GROUNDFLOOR के सह-संस्थापक – साक्षात्कार श्रृंखला

संपादक नोट: यह साक्षात्कार GROUNDFLOOR के विचारों और प्लेटफ़ॉर्म सुविधाओं को उस समय दर्शाता है जब इसे किया गया था। नियामक ढाँचे, उत्पाद पेशकशें, भौगोलिक उपलब्धता, और यहाँ उल्लेखित ऐतिहासिक रिटर्न आंकड़े बदल सकते हैं। इक्विटी क्राउडफ़ंडिंग, रेगुलेशन A+ और निजी क्रेडिट निवेश पर वर्तमान जानकारी के लिए, पाठकों को हमारे अद्यतन गाइड और कंपनी के आधिकारिक खुलासों का संदर्भ लेना चाहिए।

GROUNDFLOOR एक अमेरिकी रियल एस्टेट लेंडिंग मार्केटप्लेस है। यह पहला रियल एस्टेट क्राउडफ़ंडिंग कंपनी थी जिसने JOBS Act के माध्यम से नियम लागू होने के बाद Regulation A+ का उपयोग करके SEC योग्यता प्राप्त की। GROUNDFLOOR विशेष रूप से स्व-निर्देशित निवेशकों की सेवा के लिए बनाया गया था, न कि संस्थागत निवेशकों के लिए।

आप दोनों GROUNDFLOOR के निदेशक और सह-संस्थापकों में से एक हैं। इस क्राउडफ़ंडिंग प्लेटफ़ॉर्म को लॉन्च करने की प्रेरणा क्या थी?

मेरे सह-संस्थापक, ब्रायन डैली, के पास टेलीकॉम सेवाओं को आम लोगों के लिए अधिक सुलभ बनाने का कई वर्षों का अनुभव था। वहीं मेरे पास प्रतिभूति और नियामक उद्योगों में बहुत अनुभव था। हम चाहते थे कि अपनी-अपनी ताकतों को इस तरह मिलाएँ जिससे सभी के लिए, केवल 1 प्रतिशत के लिए नहीं, उच्च रिटर्न निवेश अवसर खुले। हमने अंततः एकल-परिवार आवासीय घरों से शुरुआत की क्योंकि अधिकांश लोग इस प्रकार की संपत्ति से परिचित होते हैं, क्योंकि वे स्वयं घर मालिक होते हैं।

जब यह विचार उत्पन्न हुआ, तो हमें नहीं पता था कि इसके लिए कोई बाजार होगा या नहीं। हमें पहले एक सुलभ नियामक ढाँचा ढूँढ़ना पड़ा जो व्यवसाय अवधारणा का परीक्षण करने की अनुमति दे। हमने Invest Georgia Exemption (IGE) की खोज की, जो 2011 में छोटे व्यवसायों को पूँजी तक पहुँच प्रदान करने के लिए बनाया गया था। यह एक अंतर-राज्यीय ऑफ़रिंग नियम था, इसलिए यह केवल जॉर्जिया कंपनियों के लिए उपलब्ध था, इसलिए हम दोनों ने एटलांटा जाकर GROUNDFLOOR लॉन्च किया। IGE के कारण, हम जॉर्जिया में $2 मिलियन के ऋण फंड कर सके, जिससे GROUNDFLOOR के प्लेटफ़ॉर्म की मांग स्पष्ट हुई।

समय के साथ, GROUNDFLOOR ने काफी वृद्धि की है और अब यह सभी 50 राज्यों के निवेशकों के लिए खुला है।

क्या आप बता सकते हैं कि GROUNDFLOOR निवेशकों को रियल एस्टेट डेवलपर्स से कैसे जोड़ता है?

हम रिटेल निवेशकों को उच्च रिटर्न निवेश अवसर प्रदान करने पर केंद्रित हैं। एक रियल एस्टेट उधारकर्ता, जो रियल एस्टेट को जीवन यापन के लिए विकसित करता है, पारंपरिक बैंक या हार्ड मनी लेंडर के बजाय GROUNDFLOOR के माध्यम से ऋण सुरक्षित करता है ताकि एक आवासीय रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को वित्तपोषित किया जा सके। वह उधारकर्ता ऋण आवेदन जमा करता है, और हम व्यक्ति और प्रोजेक्ट की जांच करते हैं कि क्या हमें ऋण जारी करना चाहिए। हमारी अंडरराइटिंग पिछले अनुभवों, निवेश में जोखिम, और कई अन्य कारकों पर आधारित है। यदि स्वीकृत हो जाता है, तो ऋण को ग्रेड A से G तक का ग्रेड दिया जाता है और एक संबंधित दर निर्धारित की जाती है जहाँ ग्रेड A ऋण सबसे कम जोखिम वाले होते हैं, सबसे कम रिटर्न दर के साथ, और ग्रेड G ऋण सबसे अधिक जोखिम वाले होते हैं, सबसे अधिक रिटर्न दर के साथ।

हमने Securities Exchange Commission (SEC) के साथ एक ऑफ़रिंग दाखिल की है जिसके माध्यम से हम प्रतिभूतियों को बेचते हैं। इन प्रतिभूतियों की आय को हम उत्पन्न किए गए ऋणों को फंड करने के लिए उपयोग करते हैं। इन प्रतिभूतियों का प्रदर्शन और संबंधित रिटर्न दर अंतर्निहित ऋण से जुड़ी होती है। निवेशक चुन सकते हैं कि वे किन प्रतिभूतियों में निवेश करना चाहते हैं, और इसलिए किन अंतर्निहित ऋणों में।

निवेशक $10 के इंक्रीमेंट में निवेश करके ऋण को फंड कर सकते हैं। एक बार ऋण पूरी तरह फंड हो जाने पर, उधारकर्ता ड्रॉ शेड्यूल के अनुसार धन निकालता है, और नई निर्माण, नवीनीकरण या पुनर्स्थापना प्रोजेक्ट को पूरा करता है। फिर संपत्ति आमतौर पर बिक्री के लिए सूचीबद्ध की जाती है। जब प्रोजेक्ट बेच दिया जाता है या पुनर्वित्त किया जाता है, जो आमतौर पर निवेशक के निवेश के 6-12 महीने बाद होता है, तो ऋण का भुगतान किया जाता है। निवेशक की मूल राशि, साथ ही सभी संचित ब्याज, निवेशक के GROUNDFLOOR निवेशक खाते में जमा हो जाती है। व्यक्तिगत GROUNDFLOOR निवेशक खाते में नकद शेष को निकाला जा सकता है या अन्य प्रोजेक्ट्स में पुनर्निवेश किया जा सकता है।

क्या ऋण की वापसी सुनिश्चित करने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए कोई प्रकार की प्रतिबंध या गुणवत्ता नियंत्रण मौजूद हैं?

जब उधारकर्ता ऋण आवेदन जमा करता है, हमारी अंडरराइटिंग टीम प्रोजेक्ट और उधारकर्ता की बारीकी से जांच करती है। हम स्थानीय रियल एस्टेट बाजार को भी ध्यान में रखते हैं। हम उन बाजारों में ऋण नहीं देते जहाँ हमें भरोसा नहीं है। जब ऋण जारी किया जाता है, तो हम नियमित रूप से उधारकर्ता से संपर्क में रहते हैं ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि प्रोजेक्ट समय सीमा पर चल रहा है, और हम निवेशकों को नियमित अपडेट साझा करते हैं। यदि उधारकर्ता पर्याप्त प्रगति नहीं कर रहा है या योजना से विचलित हो रहा है तो ड्रॉ नहीं दिया जाता। यदि हमें लगता है कि देरी हो सकती है या उधारकर्ता समझौते की शर्तों का उल्लंघन करता है, तो हम कदम उठाकर ऋण को डिफ़ॉल्ट में डाल सकते हैं, जिससे निवेशक के लिए दंड ब्याज पास‑थ्रू होने के कारण बेहतर परिणाम मिल सकता है। अधिकांश GROUNDFLOOR ऋण प्रथम लियन स्थिति में होते हैं, इसलिए ऋण एक भौतिक संपत्ति, अर्थात् जमीन और संरचना, द्वारा समर्थित होता है।

निवेशकों को किस प्रकार के रिटर्न की उम्मीद हो सकती है?

पिछले छह वर्षों में, GROUNDFLOOR रियल एस्टेट ऋणों में भाग लेने वाले निवेशकों ने 6 से 12 महीने की अवधि में वार्षिक औसत रिटर्न 10 से 12 प्रतिशत कमाया है।

क्या सभी निवेश वर्तमान में संयुक्त राज्य में हैं? क्या कुछ शहरों या राज्यों के लिए प्राथमिकता है? यदि हाँ, तो कृपया उनका वर्णन करें।

जबकि देश में कोई भी व्यक्ति केवल $10 से GROUNDFLOOR में निवेश कर सकता है, कंपनी अपना ऋण 30 राज्यों में केंद्रित करती है।

आप JOBS Act के शुरुआती समर्थक थे, क्या आप इस बात से खुश हैं कि JOBS Act कैसे लिखा गया? क्या कोई ऐसी बात थी जिसे छोड़ देना चाहिए था?

मैं सामान्यतः इस बात से खुश हूँ कि अधिनियम कैसे बना। विभिन्न प्रावधान विभिन्न आकार की कंपनियों की मदद करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, और प्रत्येक विभिन्न स्थितियों में कंपनियों के लिए मूल्य प्रदान करता है। मुझे नहीं लगता कि कोई विशेष प्रावधान छोड़ दिया जाना चाहिए था।

JOBS Act के भविष्य के संस्करण में आप क्या बदलाव देखना चाहेंगे?

हमने देखा है कि Regulation A का उपयोग रियल एस्टेट जारी करने में भारी मात्रा में किया गया है। मेरा मानना है कि इस उपयोग केस से परे भी मूल्य है, विशेष रूप से मध्यम आकार की निजी कंपनियों के लिए जो सार्वजनिक बाजार पूँजी तक पहुँच चाहती हैं। Regulation A की सीमा जल्द ही $75 मिलियन तक बदल जाएगी, जो उस आकार की कंपनियों के लिए अधिक आकर्षक होगी। मुझे लगता है कि हम उस क्षेत्र में कुछ नवीन प्रस्ताव देख सकते हैं।

क्या GROUNDFLOOR के बारे में आप कुछ और साझा करना चाहेंगे?

कोई अन्य कंपनी नहीं है जो व्यक्तिगत निवेशकों और उधारकर्ताओं के लिए वह प्रदान करती हो जो GROUNDFLOOR करता है। हमने एक नई श्रेणी बनाई है और पूरी तरह नए उत्पाद पेश किए हैं।

क्यों कोई हमें कॉपी नहीं कर रहा है? एक कारण है नियामक नवाचार। इस प्रकार के उच्च गुणवत्ता, उच्च रिटर्न रियल एस्टेट क्रेडिट से सीधे जुड़े निवेश को रिटेल निवेशकों के लिए प्रदान करना पहले नहीं किया गया था। GROUNDFLOOR वह पहला कंपनी था जिसे Securities & Exchange Commission ने Reg A के माध्यम से गैर‑प्रमाणित और प्रमाणित दोनों निवेशकों को यह प्रकार का निवेश पेश करने के लिए योग्य माना, और हमने जो विशाल बुनियादी ढाँचा स्थापित किया है, उसकी वजह से हम अपने उत्पाद को निरंतर सुधार सकते हैं जहाँ अन्य नहीं कर सकते।

मैं आपके कंपनी के बारे में सीखकर बहुत आनंदित हुआ, पाठक और/या निवेशक जो अधिक जानना चाहते हैं वे GROUNDFLOOR पर जा सकते हैं।