Blackstone का BXREX प्रोग्राम पहली 1031 DST पेशकश पूरी करता है

Blackstone Real Estate ने 21 सितंबर, 2026 को अपनी पहली Delaware Statutory Trust (DST) पेशकश की पूरी सदस्यता की घोषणा की, जो एक ऐसी संरचना है जो वाणिज्यिक रियल एस्टेट मालिकों के लिए डिज़ाइन की गई है जो बिक्री आय को किसी अन्य \”समान-प्रकार\” संपत्ति में 1031 एक्सचेंज के माध्यम से पुनर्निवेश करना चाहते हैं और इस प्रक्रिया में पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करना चाहते हैं।

इस प्रारंभिक पेशकश के पोर्टफोलियो में Sunbelt में दो क्लास A, अत्यधिक सुविधाओं से सुसज्जित मल्टीफ़ैमिली संपत्तियाँ शामिल हैं, जिनकी कुल इकाइयाँ 600 से अधिक हैं, जैसा कि Blackstone की घोषणा में कहा गया है। इन संपत्तियों की पहचान Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT) ने की थी, जिसे घोषणा में $120 बिलियन से अधिक के डेटा सेंटर, औद्योगिक और किराये के आवास में केंद्रित संस्थागत‑गुणवत्ता वाले पोर्टफोलियो के रूप में वर्णित किया गया है। घोषणा ने पूर्ण पेशकश के डॉलर आकार का खुलासा नहीं किया और न ही विशिष्ट ट्रस्ट का नाम बताया।

“हम अपनी पहली DST पेशकश की पूरी सदस्यता पाकर और अपने निवेशकों को उनके 1031 लक्ष्यों को हासिल करने में मदद करके उत्साहित हैं। Blackstone Real Estate Exchange प्रोग्राम (\”BXREX\”) Blackstone के रियल एस्टेट प्लेटफ़ॉर्म के सभी संसाधनों द्वारा समर्थित है, और हमें विश्वास है कि हम इस क्षेत्र में अनूठी स्थिति में हैं,” कहा Katie Keenan ने, Blackstone के Core+ Real Estate व्यवसाय की ग्लोबल हेड और BREIT की मुख्य कार्यकारी अधिकारी।

SEC फ़ाइलिंग में पेशकश की शर्तें

31 अक्टूबर, 2025 को सिक्योरिटीज़ एंड एक्सचेंज कमिशन को दायर एक फ़ॉर्म D, BXREX Portfolio I DST को कवर करता है, जो 2025 में पहले नाम BR‑X Portfolio I DST के तहत स्थापित एक Delaware statutory trust है। इस फ़ाइलिंग में Blackstone Real Estate Exchange LLC को प्रायोजक, BXREX Portfolio I Manager LLC को ट्रस्ट प्रबंधक, और BXREX Portfolio I Depositor LLC को मूल डिपॉज़िटर के रूप में सूचीबद्ध किया गया है, सभी 345 पार्क एवेन्यू, न्यूयॉर्क में स्थित हैं। यह आवासीय उद्योग समूह में Rule 506(b) मुक्त इक्विटी पेशकश का वर्णन करता है, जिसकी कुल पेशकश राशि $175,555,053 है और न्यूनतम निवेश $1,000,000 है। फ़ाइलिंग ने कोई गैर‑मान्यता प्राप्त निवेशक और कोई बिक्री नहीं बताई, तथा पहली बिक्री की तिथि अभी तक निर्धारित नहीं हुई है।

फ़ाइलिंग में Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) को सभी राज्यों में बिक्री मुआवजा प्राप्तकर्ता के रूप में नामित किया गया है, अनुमानित बिक्री कमीशन $6,144,427 और अनुमानित $1,755,551 सकल आय को शुल्क और खर्चों के लिए उपयोग किया जाएगा, जिसमें एक सुविधा शुल्क शामिल है जो एक या अधिक संबंधित व्यक्तियों को मिल सकता है। इसे Leon Volchyok, सीनियर मैनेजिंग डायरेक्टर ने हस्ताक्षर किया।

एक दूसरा फ़ॉर्म D, 11 मई, 2026 को दायर किया गया, BXREX Portfolio II DST को कवर करता है, जो 2026 में उसी प्रायोजक, प्रबंधक और डिपॉज़िटर संरचना तथा समान Rule 506(b) छूट के तहत स्थापित एक ट्रस्ट है, और यह वाणिज्यिक उद्योग समूह में है। उस फ़ाइलिंग में कुल पेशकश राशि $187,308,863 और न्यूनतम निवेश $500,000 बताया गया है, अनुमानित बिक्री कमीशन $6,555,810 और शुल्क एवं खर्चों के लिए अनुमानित $1,873,089, जिसमें एक सुविधा शुल्क शामिल है। इसने भी कोई बिक्री नहीं बताई, पहली बिक्री अभी तक नहीं हुई, और इसे Volchyok ने हस्ताक्षर किया।

1031 और 721 एक्सचेंज तंत्र

जैसा कि Blackstone BXREX प्रोग्राम पेज पर संरचना का वर्णन करता है, एक संपत्ति मालिक संपत्ति बेचता है और आय सीधे एक योग्य मध्यस्थ (Qualified Intermediary), एक विशेष एस्क्रो एजेंट को जाती है। निवेशक बिक्री तिथि के 45 दिनों के भीतर एक \”समान-प्रकार\” प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करता है और 180 दिनों के भीतर अधिग्रहण पूरा करता है। DST में लाभकारी हित \”समान-प्रकार\” प्रतिस्थापन संपत्ति के रूप में कार्य करते हैं; DST एक निष्क्रिय ट्रस्ट है जो संस्थागत‑गुणवत्ता, आय‑उत्पादक रियल एस्टेट का स्वामित्व रखता है, और फर्म के अनुसार निवेशक आमतौर पर निवेश के दौरान आय प्राप्त करते हैं।

कम से कम दो वर्षों की धारण अवधि के बाद, REIT ऑपरेटिंग पार्टनरशिप के पास विकल्प होता है, लेकिन बाध्यता नहीं, कि वह सेक्शन 721, इंटरनल रेवन्यू कोड के तहत 721 एक्सचेंज के माध्यम से DST संपत्तियों को खरीद ले, जिससे ऑपरेटिंग पार्टनरशिप यूनिट्स प्रदान की जाती हैं जबकि निवेशक अपना कर‑स्थगित आधार बनाए रखते हैं। यदि विकल्प का प्रयोग नहीं किया जाता, तो DST अपनी रियल एस्टेट बेच सकता है और अपने निवेशकों को भविष्य में 1031 एक्सचेंज के अवसर प्रदान कर सकता है, जैसा कि प्रोग्राम सामग्री में कहा गया है।

Blackstone बताता है कि यदि संपत्ति मालिक 1031 एक्सचेंज नहीं करते हैं तो उन्हें संयुक्त संघीय और राज्य कर 35% से अधिक का सामना करना पड़ सकता है। फर्म इस बिंदु को एक काल्पनिक बिना बंधक वाली संपत्ति के उदाहरण से दर्शाती है, जिसे $1 मिलियन में खरीदा गया और $3 मिलियन में बेचा गया, जिसमें एक्सचेंज करने से मालिक को 50% से अधिक अतिरिक्त शुद्ध आय बरकरार रखने की अनुमति मिल सकती है; उल्लेखित धारणाओं में $700,000 का मूल्यह्रास, 20% पूंजीगत लाभ कर, 3.8% शुद्ध निवेश आय कर, 25% मूल्यह्रास पुनः प्राप्ति कर, और 13.3% कैलिफ़ोर्निया राज्य कर दर शामिल हैं।

BREIT ने अपने 2026 की दूसरी तिमाही शेयरधारक पत्र, 23 जुलाई, 2026 की तिथि वाले, में कार्यक्रम के लॉन्च का खुलासा किया, जिसमें कहा गया कि Blackstone और BREIT ने हाल ही में BXREX को पूँजी जुटाने की रणनीतियों को विस्तारित और विविध करने के अवसर के रूप में लॉन्च किया। पत्र में BXREX को इस प्रकार वर्णित किया गया है कि यह रियल एस्टेट मालिकों को योग्य संपत्तियों को Blackstone Real Estate द्वारा पहचाने और प्रबंधित संस्थागत‑गुणवत्ता वाले रियल एस्टेट के लिए DST संरचना के माध्यम से बदलने की अनुमति देता है।

उसी पत्र में, BREIT ने 30 जून, 2026 तक $57 बिलियन शुद्ध संपत्ति मूल्य, $104 बिलियन कुल संपत्ति मूल्य, 4,531 संपत्तियों, 94% अधिभोग, 44% लीवरेज अनुपात, और 83% स्थिर-दर वित्तपोषण की रिपोर्ट की, जिसमें पोर्टफोलियो लगभग 90% किराए के आवास, औद्योगिक और डेटा सेंटर में तथा लगभग 65% सनबेल्ट बाजारों में केंद्रित है। BREIT ने अपने जनवरी 2017 के आरंभ से 10.3% ट्रेलिंग बारह-महीने क्लास I शुद्ध रिटर्न और 9.4% वार्षिकीकृत क्लास I शुद्ध रिटर्न बताया, और कहा कि 2026 की दूसरी तिमाही लगभग चार वर्षों में उसका पहला सकारात्मक शुद्ध प्रवाह वाला क्वार्टर था।

प्रोग्राम पेज ने 31 दिसंबर, 2025 तक $618 बिलियन वैश्विक रियल एस्टेट पोर्टफोलियो मूल्य और 12,500 संपत्तियों का उल्लेख किया, तथा 30 से अधिक वर्षों का ट्रैक रिकॉर्ड बताया। यह ब्लैकस्टोन को रियल कैपिटल एनालिटिक्स के अनुसार 31 मार्च, 2026 तक अनुमानित बाजार मूल्य के आधार पर विश्व का सबसे बड़ा वाणिज्यिक रियल एस्टेट मालिक और ग्रीन स्ट्रीट एडवाइज़र्स के अनुसार 31 दिसंबर, 2025 तक विश्व का सबसे बड़ा वाणिज्यिक रियल एस्टेट उधारकर्ता के रूप में वर्णित करता है।