Hvordan digitale værdipapirer forstyrrer private ejendomsmarkedspladser – Thought Leaders

Et fugleperspektiv: Ejendom som aktivklasse

På globalt plan har ejendom historisk set præsteret på samme måde som offentlige aktier (7,05 % vs 6,89 %). Ikke kun tilbyder denne aktivklasse stabile afkast med lavere volatilitet, men i de senere år er det blevet relativt almindeligt at se ejendomsinvesteringer give afkast over 10 %. Ejendom som helhed er ret cyklisk — den stiger, når tiderne er gode, og falder, når tiderne er dårlige. På et mere detaljeret niveau betragtes multifamilieejendomme dog ofte som en defensiv investering i modsætning til den mere volatile kommercielle ejendomssektor. Det nuværende lavrentemiljø skaber også det perfekte landskab for de stabile, fastforrentningslignende cashflow‑egenskaber ved denne investering. Historisk set var denne aktivklasse forbeholdt ejendomsudviklere, velhavende individer og institutionelle investorer. Men efterhånden som fondsforvaltere og ejendomsudviklere søger at samle kapital fra en større gruppe investorer, og individuelle investeringsplatforme og -muligheder åbner sig, bliver ejendomsmarkedspladser i stigende grad fremherskende i den private investeringssektor.

De største adgangsbarrierer i ejendomsinvesteringsverdenen er store beløb og høje juridiske og transaktionsomkostninger. At investere i fysisk ejendom kan være ekstremt eksklusivt, især i dagens økonomi. Personer, der ønsker at finansiere deres investeringer, skal ofte gennemgå omfattende kreditkontroller og demonstrere betydelige indtægter eller formue. Desuden er ejendomsmarkedet relativt uigennemsigtigt, og informationsasymmetri kan ofte føre til betydelig fejlvurdering.

Ejendomsinvesteringsfonde (REITs) var den allerførste version af en “løsning” på de nævnte problemer. Disse fonde samler i bund og grund kapital fra de offentlige markeder og distribuerer ejendommenes indtægter til investorer i form af udbytte. Investorer kan også tjene på aktivernes værdistigning. Men investorer kan ikke selv vælge, hvilke ejendomme og projekter de vil investere i — deres afkast og risikotolerance overlades til fondsforvalternes skøn. I bund og grund begrænser REITs investorernes muligheder.

Private ejendomsmarkedspladser giver derimod enkeltpersoner mulighed for at tage en mere selektiv tilgang til at opbygge deres egen portefølje, med større kontrol over, hvordan de allokerer midler og vurderer ejendomme. I løbet af det sidste årti har de mest fremtrædende private ejendomsmarkedspladser leveret et gennemsnitligt årligt afkast på 12,16 %, mens S&P 500 har gennemsnitligt givet 10,88 %. Med hensyn til risikoniveau er ejendom kendt for at producere pålidelige, stabile cash flows, da størstedelen af udbyttet kommer fra lejeindtægter fra ejendommene. Udviklingsaftaler kan være lidt mere risikable, men giver typisk højere afkast. Gældsudstedelser er også almindelige i ejendoms‑crowdfunding‑området, selvom mere end to tredjedele af udbuddene klassificeres som egenkapital eller omsætningsdeling.

Nogle af de førende amerikanske ejendomsmarkedspladser har rejst mere end 1 milliard dollars og har udbetalt betydelige kontantafkast til investorer. Se nedenfor:

Det samlede online ejendomsmarked anslås at være værd omkring 90 milliarder dollars, op fra 80 milliarder dollars i midten af 2018.

Fordele for investorer

Med lavere minimumskrav og større granularitet ændrer ejendomsmarkedspladser den måde, den gennemsnitlige investor kan allokere midler til ejendom på. Dette fører til en demokratisering af ejendomsmarkedet. Ved at vælge individuelle ejendomme kan investorer bedre tilpasse deres risikotolerance. Da enkeltpersoner direkte kontrollerer, hvilke ejendomme der indgår i deres portefølje, kan risikofølsomme investorer vælge lavrisikaprojekter, mens risikosøgende investorer har mulighed for at søge højere risikoprofiler i bytte for højere afkast. Se nedenfor:

For hver ekstra enhed af afkast vil en risikofølsom investors nytteværdi stige mindre og mindre (aftagende nytte). For en risikosøgende investor stiger den gradvist. Da en offentlig REIT ligger et sted imellem de to, vil begge investorer være utilfredse med fondens risikoniveau. En risikofølsom investor vil ikke blive tilstrækkeligt kompenseret for den risiko, de påtager sig, mens en risikosøgende vil kræve højere afkast, end fonden kan levere.

Med private ejendomsmarkedspladser får investorer en menu af projekter, som de kan vælge de mest attraktive efter eget skøn. Dette muliggør en mere effektiv fordeling af risikotolerance, da investorer kan vælge de handler, de er mest komfortable med, afhængigt af deres specifikke omstændigheder.

Selvom ejendomsmarkedspladser giver deltagerne mulighed for at investere i individuelle handler, kan investorer stå over for enkelt‑aktiv‑risiko (dvs. deres investering er for afhængig af et enkelt projekt). For at imødekomme denne bekymring skal markedspladser opfordre investorer til at opbygge stærkt diversificerede porteføljer. Crowdstreet tilbyder for eksempel investorer muligheden for at købe ind i en specialbygget portefølje, der er tilpasset deres risikotolerance. Det er også vigtigt at udvælge handler så grundigt som muligt for at minimere modpartsrisiko for investorer.

Der er dog udfordringer, når det gælder om at finde den mest effektive måde at strømline denne specifikke investeringsproces på. Ejendomsmarkedspladser skal screene deltagere fra forskellige jurisdiktioner samt sikre, at deres handler giver fuld gennemsigtighed for investorer. Desuden er udbytteudbetalinger og transaktionsafregninger næsten altid manuelle, da de typisk håndteres gennem forældede finansielle kanaler. Derfor er der enorme muligheder for ejendomsmarkedspladser til at udnytte digitale værdipapirer.

Et nyt marked: Ejendomsmarkedspladser, der bruger digitale værdipapirer

Der er ingen tvivl om, at en ejendomsinvesteringsplatform i fremtiden skal udnytte distribueret ledger‑teknologi. Disse platforme kan tilbyde investorer de samme fordele som traditionelle ejendomsmarkedspladser, med den ekstra værdi af digitale værdipapirer. Indtil videre findes der omkring 16 ejendomsinvesteringsplatforme, der bruger digitale værdipapirer verden over. De er koncentreret i USA og Europa, men meget få har deres aktiver noteret på sekundære børser.

Nogle af disse markedspladser (især i Mellemøsten og Europa) er multifunktionelle platforme til udstedelse af digitale værdipapirer, som også tilbyder ejendomsprodukter. Nogle er udelukkende dedikeret til udstedelse af digitale værdipapirer med ejendom som sikkerhed. Efterhånden som flere udstedere begynder at tokenisere multifamilie‑ejendomme, vil brugen af digitale værdipapirer i ejendomsmarkedet sandsynligvis stige betydeligt i det kommende år.

Digitale værdipapirer giver en innovativ løsning på en forældet mekanisme. Ved at digitalisere ejendom kan udstedere strømline processen for at se beholdninger og analysere aktivernes performance. Konceptet med en online platform, hvor overførbare digitale aktiver kan opbevares sikkert, vil ændre den måde, folk ejer fraktioneret egenkapital på.

Mægler‑forhandler‑netværk er kernen i, hvad der gør digitalisering så vigtig. Blockchain og distribueret ledger‑teknologi leverer den underliggende infrastruktur for overførbarhed af digitale værdipapirer. Ved at skabe et system, der muliggør en problemfri strøm af værdipapirer på tværs af platforme, kan mægler‑forhandlere forbinde sig med hinanden og tilbyde investorer et bredere udvalg af aktiver. Dette forbedrer fordeling af handler ved at fjerne uigennemsigtighed på markedet og afskaffe barriererne mellem enheder. Da investeringer hentes online, er det samlede antal muligheder tilgængelige for investorer langt højere end med traditionelle private værdipapirer.

Desuden kan højere gennemsigtighed medføre lavere adgangsbarrierer for investorer, grundet mere præcis prisfastsættelse af værdipapirer og risikovurdering samt lavere omkostninger til mellemled. I fremtiden kan investorer opnå likviditet ved at få adgang til licenserede handelsplatforme, hvilket markant øger hastigheden, hvormed disse private værdipapirer cirkulerer og bliver tilgængelige for investorer.

Ejendomsmarkedspladser er i centrum af en tendens med øget adgang til ejendomsinvestering, og digitale værdipapirer er det perfekte redskab til at udvide og accelerere denne tendens.

* * *

Disclaimer

De oplysninger, der leveres på Atlas One’s forskning, sociale mediekanaler, hjemmeside, webinarer, blog, e‑mails og tilhørende materiale (samlet kaldet “Informationen”), er udelukkende til informationsformål. De udgør ikke og er ikke en del af noget tilbud, invitation eller anden opfordring eller anbefaling om at købe værdipapirer. Informationen bør ikke betragtes som finansiel eller professionel rådgivning. Du bør konsultere en professionel for at afgøre, hvad der kan være bedst for dine individuelle behov. Informationen er hentet fra kilder, der anses for pålidelige, men nøjagtigheden og fuldstændigheden af informationen er ikke garanteret, og ved at levere den påtager Atlas One sig ingen ansvar. Atlas One påtager sig ingen forpligtelse til at opdatere informationen eller rådgive om yderligere udviklinger inden for disse områder.

1. Kilde: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, side 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Kilde: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Kilde: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Kilde: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf