Digital Realty hæver forventningerne til Core FFO for 2026 efter rekordstore udlejninger i 3. kvartal

Digital Realty oplyste den 29. oktober 2026, at omsætningen i alt var 1,9 mia. dollar i 3. kvartal 2026, 21 % højere end i samme kvartal året før. Selskabet hævede forventningen til Core FFO pr. aktie for hele året efter at have indgået rekordmange lejeaftaler, der forventes at give en årlig GAAP-grundleje på 855 mio. dollar ved en ejerandel på 100 %, ifølge selskabets resultatmeddelelse for 3. kvartal 2026.

Omsætningen var 10 % højere end i foregående kvartal, når man ser bort fra promoteindtægter på 201 mio. dollar, som blev indregnet i 2. kvartal 2026. Selskabet havde et nettoresultat på 194 mio. dollar og et nettoresultat, der kunne henføres til almindelige aktionærer, på 185 mio. dollar eller 0,48 dollar pr. aktie. Til sammenligning var resultatet 1,21 dollar pr. aktie i foregående kvartal og 0,15 dollar pr. aktie i 3. kvartal 2025. Den justerede EBITDA var 978 mio. dollar, på niveau med foregående kvartal og 13 % højere end i samme kvartal året før. Alle resultater pr. aktie er opgjort på fuldt udvandet basis.

Midler fra driften (FFO) udgjorde 742 mio. dollar eller 1,97 dollar pr. aktie mod 2,73 dollar pr. aktie i 2. kvartal 2026 og 1,65 dollar pr. aktie i samme kvartal året før. Core FFO eksklusive netto-promoteindtægter var 2,10 dollar pr. aktie mod 2,13 dollar i foregående kvartal og 1,89 dollar i 3. kvartal 2025 samt 6,27 dollar pr. aktie i de ni måneder frem til 30. september 2026. Valutakursneutral Core FFO eksklusive netto-promoteindtægter var ligeledes 2,10 dollar pr. aktie i kvartalet og 6,18 dollar i tremånedersperioden. Den justerede FFO var 686 mio. dollar eller 1,81 dollar pr. udvandet aktie, og udbyttet pr. aktie og ordinær andel var 1,22 dollar, hvilket gav en AFFO-udlodningsgrad på 67,4 % på udvandet basis.

»Digital Realty fortsatte sin stærke eksekvering i 3. kvartal med rekordstor udlejning, en voksende portefølje af indgåede lejeaftaler og endnu et kvartal med tocifret indtjeningsvækst,« sagde Andy Power, selskabets præsident og administrerende direktør.

Udlejnings- og investeringsaktivitet

Digital Realtys andel af de indgåede lejeaftaler i 3. kvartal udgjorde rekordstore 627 mio. dollar, herunder rekordstore 152 mio. dollar inden for kategorien 0-1 megawatt plus sammenkobling. Beløbet omfattede 130 mio. dollar fra kategorien 0-1 megawatt og 22 mio. dollar fra sammenkobling. Den vægtede gennemsnitlige tid fra underskrivelsen af nye lejeaftaler i kvartalet til deres aftalte ikrafttrædelsesdato var 17 måneder. Ved kvartalets udgang udgjorde den samlede årlige GAAP-grundleje fra underskrevne, men endnu ikke ikrafttrådte lejeaftaler rekordstore 2,5 mia. dollar ved en ejerandel på 100 % og 1,8 mia. dollar efter Digital Realtys ejerandel.

Digital Realty indgik også fornyede lejeaftaler med en årlig kontantleje på 261 mio. dollar i kvartalet. Lejesatserne i de fornyede aftaler, der blev indgået i kvartalet, steg med 11,8 % opgjort kontant og 17,0 % opgjort efter GAAP.

De nye lejeaftaler, der blev indgået i kvartalet, omfattede efter Digital Realtys ejerandel en årlig GAAP-grundleje på 242,9 mio. dollar for 75,6 megawatt i Nord- og Sydamerika til en gennemsnitspris på 267 dollar pr. kilowatt; 78,1 mio. dollar for 29,5 megawatt i EMEA til 220 dollar pr. kilowatt; og 283,4 mio. dollar for 79,7 megawatt i Asien og Stillehavsområdet til 296 dollar pr. kilowatt. Samlet lød beløbet ifølge oversigtstabellen i resultatmeddelelsen på 626,6 mio. dollar efter Digital Realtys ejerandel for 184,8 megawatt og 855,3 mio. dollar ved en ejerandel på 100 % for 267,2 megawatt.

Digital Realty købte jord for 742 mio. dollar i kvartalet. Købene omfattede jord nær storbyområdet Indianapolis, der skal understøtte over én gigawatt IT-kapacitet; jord ved siden af selskabets campus Fort Gillem i Atlanta, der skal understøtte kapacitet til hyperscale og colocation for virksomheder; to jordstykker i storbyområdet Chicago, der tilsammen skal understøtte 360 megawatt; jord i storbyområdet Charlotte, der skal understøtte udvikling af op til 600 megawatt; jord nær selskabets campus i Ostend i Frankfurt, Tyskland, der skal understøtte op til 14 megawatt; samt jord nær Kreta i Grækenland, der skal understøtte op til 5 megawatt.

Selskabet indgik også et nyt joint venture til 33 mio. dollar med Rönesans Infrastructure om at udvikle datacentre i hele Türkiye. Joint venturets første investering bliver et datacenter i Ankara, som forventes at understøtte mere end 22 megawatt IT-kapacitet. Efter kvartalets udgang overtog Digital Realty jord nær Bruxelles i Belgien for cirka 15 mio. euro (17 mio. dollar) samt den fulde ejendomsret til grunden under selskabets campus i Dugny i Frankrig for cirka 80 mio. euro (90 mio. dollar). Selskabet købte også yderligere 16 % af Teraco for cirka 688 mio. dollar fra visse minoritetsaktionærer, hovedsageligt ved at udstede 3,4 millioner almindelige aktier, hvilket øgede ejerandelen fra 61 % til cirka 77 %. Efter kvartalets udgang afsluttede selskabet desuden indgåelsen af indledende egenkapitaltilsagn på 1,4 mia. dollar til en ny strategi for permanent kapital med fokus på stabiliserede hyperscale-datacentre i Nordamerika.

Kapitalmarkeder og forventninger for 2026

Den samlede udestående gæld var cirka 19,5 mia. dollar pr. 30. september 2026 og omfattede 17,9 mia. dollar i usikret gæld samt cirka 1,6 mia. dollar i sikret gæld og anden gæld. Nettogæld i forhold til justeret EBITDA var 5,2x, gæld plus præferencekapital i forhold til den samlede virksomhedsværdi var 23,2 %, og dækningen af faste finansieringsomkostninger var 4,8x.

I løbet af kvartalet solgte selskabet ca. 2,4 millioner ordinære aktier gennem sit aktieudstedelsesprogram til markedskurs til en vægtet gennemsnitskurs på 191,84 $ pr. aktie, hvilket gav et nettoprovenu på ca. 450 millioner $. Siden årets begyndelse har selskabet solgt ca. 15,9 millioner aktier gennem programmet til en vægtet gennemsnitskurs på 185,98 $ pr. aktie, hvilket har givet et nettoprovenu på ca. 2,9 milliarder $.

I oktober 2026 udstedte Digital Realty euroobligationer med forfald i 2036 til en værdi af €1 mia. og med en rente på 5,125 %, hvilket gav et nettoprovenu på ca. €1 mia. ($1,1 mia.). Derudover udstedte selskabet schweiziske obligationer til en værdi af CHF 225 mio. med en rente på 1,6803 % og forfald i 2029, CHF 185 mio. med en rente på 2,0600 % og forfald i 2032 samt CHF 100 mio. med en rente på 2,4150 % og forfald i 2036. Det samlede nettoprovenu var ca. CHF 508 mio. ($611 mio.).

Digital Realty hævede forventningen til Core FFO pr. aktie i 2026 (eksklusive nettoindtægter fra promote) til intervallet 8,30-8,35 $, fra 8,15-8,20 $ pr. 23. juli 2026. Forventningen til Core FFO pr. aktie ved konstante valutakurser (eksklusive nettoindtægter fra promote) blev hævet til 8,25-8,30 $, fra 8,10-8,15 $. Forventningen til Funds From Operations pr. aktie (som defineret af NAREIT) blev hævet til 8,55-8,60 $ fra 8,40-8,45 $, mens forventningen til nettoresultat pr. udvandet aktie blev sænket til 2,90-2,95 $ fra 3,10-3,15 $.

Forventningen til de samlede indtægter eksklusive promote-indtægter blev hævet til 7,050-7,125 milliarder $ fra 6,850-6,950 milliarder $, og forventningen til justeret EBITDA blev hævet til 3,800-3,850 milliarder $ fra 3,750-3,850 milliarder $. Selskabets forudsætning om lejeniveauer ved fornyelse af lejekontrakter blev hævet til 10,0-12,0 % opgjort på kontantbasis og 13,0-15,0 % opgjort efter GAAP, og forventningen til væksten i kontant NOI på samme kapitalgrundlag blev hævet til 5,25-5,75 % fra 4,25-5,25 %. Det forventede beløb for frasalg og aktivindskud blev hævet til 1,5-2,0 milliarder $ fra 1,0-1,5 milliarder $, mens anlægsinvesteringer i udviklingsprojekter efter fradrag af partnerbidrag fortsat forventes at udgøre 4,25-4,75 milliarder $, med et gennemsnitligt stabiliseret afkast på mindst 10,0 %. Forventningen til G&A blev ændret til 640-650 millioner $ fra 620-630 millioner $, og forventningstabellen afspejler en langfristet gældsudstedelse på ca. 1,75 milliarder $ til en prissætning på omtrent 4,0 %, som blev gennemført i oktober.

Digital Realty har planlagt et investoropkald den 29. oktober 2026 kl. 17.00 østamerikansk tid med deltagelse af Power og økonomidirektør Matt Mercier. En præsentation, der skulle ledsage drøftelsen, ville blive lagt ud på virksomhedens hjemmeside under afsnittet Investors inden opkaldet, og webcasten vil blive arkiveret i ét år.