Boardwalk REIT:s vinst för tredje kvartalet minskar när förlusterna på grund av förändringar i verkligt värde ökar

Boardwalk Real Estate Investment Trusts (BEI.UN.TO ) resultatrapporten för den 3 november 2026, som redovisades i kanadensiska dollar, visade att vinsten under tredje kvartalet minskade med 42,8 % till 21,5 miljoner C$, samtidigt som nettoförlusterna på grund av förändringar i verkligt värde ökade till 31,3 miljoner C$ från 14,4 miljoner C$ ett år tidigare.

I den tillhörande kvartalsrapporten pekade ledningen ut den större förlusten på grund av förändringar i förvaltningsfastigheternas verkliga värde som den främsta orsaken till vinstminskningen. Den hänförde de lägre värderingarna främst till högre direktavkastningskrav på vissa marknader och justeringar av fastighetsskatten i Alberta efter höjningar av utbildningsskatten för 2026. Värderingseffekten förklarar varför resultatet på sista raden minskade kraftigt, medan försämringen av hyresverksamheten var mindre.

Fastighetsskatterna ökar snabbare än hyresintäkterna från jämförbara fastigheter

Hyresintäkterna från jämförbara fastigheter ökade med 0,9 % till 146,6 miljoner C$, men de totala hyresrelaterade kostnaderna för dessa fastigheter steg med 5,3 %. Fastighetsskatterna ökade med 14,9 % till 13,9 miljoner C$, vilket bidrog till att rörelseresultatet från jämförbara fastigheter (NOI) minskade med 1,1 % till 98,2 miljoner C$. Rörelsemarginalen för jämförbara fastigheter, beräknad som NOI dividerat med hyresintäkterna, sjönk till 67,0 % från 68,4 %. Resultaten för jämförbara fastigheter omfattar fastigheter som varit helägda i minst 24 månader och exkluderar sålda tillgångar, vilket isolerar resultaten för den kvarvarande portföljen.

Beläggningsgraden utvecklades olika i olika delar av portföljen. Den genomsnittliga beläggningsgraden för hela portföljen var 96,8 %, en ökning från 96,6 %, medan den för jämförbara fastigheter sjönk till 97,0 % från 97,7 %. Hyresintäkterna från jämförbara fastigheter ökade ändå med 0,7 % jämfört med andra kvartalet 2026.

Den regionala pressen var koncentrerad till Calgary, där NOI för jämförbara fastigheter minskade med 4,9 %. Ledningen hänförde nedgången främst till lägre marknadshyror och högre vakansgrad till följd av ökat utbud och hårdare konkurrens, samt högre fastighetsskatter och löner. Edmonton, Boardwalks största marknad, noterade en nedgång på 1,3 %.

Medel från den löpande verksamheten (FFO), Boardwalks mått som inte följer GAAP och som justerar vinsten för förändringar i verkligt värde, vinster eller förluster vid tillgångsförsäljningar och andra poster, minskade med 8,7 % till 60,2 miljoner C$. FFO per andel minskade betydligt mindre, med 1,6 % till 1,21 C$. Rapportens avstämning per andel visar att återköp bidrog med 0,09 C$ och därmed dämpade den negativa effekten på 0,11 C$ från finansieringskostnader och minskningen på 0,08 C$ till följd av sålda fastigheter.

Tillgångsförsäljningar och återköp stärker resultaten per andel

Under tredje kvartalet slutförde Boardwalk försäljningen av tio fastigheter utanför kärnverksamheten i London i Ontario och Grande Prairie i Alberta. De omfattade sammanlagt 411 lägenheter och inbringade totalt 70,2 miljoner C$ före kostnader. Den 1 september slutförde bolaget även försäljningen av en ägarandel på 50 % i fyra fastigheter med sammanlagt 328 lägenheter till DGAM Real Estate Fund för 146,0 miljoner C$.

Efter kvartalets slut åtog sig Boardwalk att sälja tre fastigheter i Edmonton med sammanlagt 536 lägenheter för 106,5 miljoner C$. Affären väntas slutföras i november 2026 och var därför inte en genomförd avyttring under tredje kvartalet.

Det ordinarie återköpsprogrammet för egna andelar avslutades den 28 september 2026, efter att bolaget nått taket på 4 018 000 återköpta andelar. Sedan programmet förnyades i november 2025 hade Boardwalk investerat 262,2 miljoner C$ i återköp och indragning av andelar till ett vägt genomsnittspris på 65,26 C$.

Återköpen påverkade niomånadersresultatet tydligt. Totalt FFO minskade med 1,6 % till 181,6 miljoner C$, men FFO per andel ökade med 2,6 % till 3,54 C$. Enligt avstämningen bidrog återköpen positivt med 0,15 C$ per andel. NOI för jämförbara fastigheter ökade med 2,0 % under niomånadersperioden till 292,1 miljoner C$.

Ledningens uppdaterade prognos innebär ett snävare intervall för den årliga tillväxten i NOI från jämförbara fastigheter: 1,0–2,0 %, jämfört med det tidigare intervallet på 1,0–3,5 %. Prognosintervallet för FFO per andel har också snävats in till 4,65–4,75 C$ från 4,60–4,80 C$. Ändringen sänker den övre gränsen för NOI-prognosen och höjer den nedre gränsen för FFO per andel.

Finansieringskostnader pressar kassaflödet

Kassaflödet från den löpande verksamheten under tredje kvartalet minskade med 32,1 % till 62,3 miljoner C$ från 91,7 miljoner C$. Ledningen hänförde nedgången främst till högre ränta på lån med säkerhet och högre fastighetsskatter, delvis motverkat av lägre kostnader för el, värme och vatten samt administration. Finansieringskostnaderna under niomånadersperioden ökade till 108,6 miljoner C$ från 93,5 miljoner C$, medan den vägda genomsnittliga bolåneräntan steg till 3,53 % den 30 september 2026 från 3,35 % den 31 december 2025.

Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter gav en tillgänglig likviditet på 403,2 miljoner C$. Skulden i förhållande till EBITDA, som Boardwalk beräknar som justerad fastighetsskuld minus kassa dividerat med konsoliderad EBITDA, förbättrades till 9,02 från 9,99 vid utgången av 2025.

Refinansiering innebär dock fortsatt kostnadspress. Ytterligare bolån på 216,7 miljoner C$ med förfall 2026 har en genomsnittlig aktuell ränta på 2,28 %, medan Boardwalk uppskattade den aktuella försäkrade finansieringsräntan för fem år till cirka 4,05 %.

Kvartalet visar tydligt vilken avvägning Boardwalk står inför: tillgångsförsäljningar och återköp stärker resultaten per andel och likviditeten, men fastighetsskatter och räntekostnader minskar kassaflödet samtidigt som konkurrensen på hyresmarknaden i Calgary består. Nu när det nuvarande återköpsprogrammet är avslutat beror möjligheten att nå den snävare prognosen i högre grad på beläggningsgrad, hyresintäkter och kostnadskontroll under årets sista kvartal.