Hva er passiv eiendomsinvestering og hvordan fungerer det?

Passiv eiendomsinvestering er en enkel, men interessant måte å styrke porteføljen din. Praksisen, som fortsatt vokser i popularitet med nye teknologier, innebærer å investere strategisk i enten boligeiendom eller kommersiell eiendom, samtidig som man overfører de tilhørende forpliktelsene som leier til en tredjeparts eiendomsforvalter. Under ser vi nærmere på appellene bak en slik tilnærming og hvordan dette fungerer.

Hvorfor passiv eiendomsinvestering?

Å investere i eiendom er ingen nyhet og forblir populært av flere grunner – passiv eller ikke. Noen av disse inkluderer,

• Kontantstrøm: Eiendomsinvesteringer kan generere jevne kontantstrøm gjennom leieinntekter. Dette er spesielt tiltalende for investorer som søker en regelmessig inntektsstrøm sammen med investeringens potensiale for verdiøkning.
• Verdiøkning: Eiendomsverdier øker vanligvis over tid, og tilbyr investorer muligheten for kapitalgevinster når de selger eiendommer. Denne langsiktige prisøkningen kan betydelig øke investeringsavkastningen.
• Gjeld: Eiendom tillater også investorer å bruke gjeld mer omfattende enn mange andre investeringstyper. For eksempel, ved å bruke lånte midler til å finansiere en del av eiendomskjøpets pris, kan investorer oppnå en høyere avkastning på investeringen, under forutsetning av at eiendommen øker i verdi.
• Diversifisering: Å legge eiendom til en investeringsportefølje forbedrer også diversifiseringen, og reduserer den totale risikoen. Dette er mulig fordi eiendom ofte har en lav korrelasjon med andre verdiklasser, noe som betyr at den kan gå bra mens andre investeringer sliter.
• Skattefordeler: Eiendomsinvestering kan også gi investorer forskjellige skattefordeler. Disse omfatter avdrag for renter, driftskostnader, eiendomsskatt og avskrivning. Visse, mer avanserte strategier (1031-ombytting) tillater investorer å utsette kapitalgevinstskatt når de reinvesterer inntekten fra en salg i en annen investerings eiendom.
• Inflasjonsbeskyttelse: Historisk sett har eiendomspriser og leiepriser vanligvis økt med inflasjonen. Dette gjør eiendom til en god beskyttelse mot inflasjon, ettersom økende priser kan føre til høyere leieinntekter og eiendomsverdi, og beskytte investorenes kjøpekraft.

Med disse fordelsene i mente, er det tydelig hvorfor eiendom er en attraktiv tillegg til en portefølje, da få verdier kan vise en så diversifisert samling av fordeler som å eie eiendom.

Så, hva kan passiv eiendomsinvestering bringe til bordet som investorer ikke allerede nyter godt av? Svarene er enkle: tid, fred for sjelen, mulighet og bekvemmelighet.

Ved å overføre eiendomsforvaltningsoppgaver til en tredjepart, trenger eiendomseiere ikke lenger å bruke tid og ressurser på vedlikehold og leietakerovervåking. Selv om denne type tjeneste vanligvis ikke er gratis, er det svært bekvemmelig, da det tillater eiendomseiere å vurdere investeringer lokalt og på avstand. Det åpner også døren for investorer interessert i eiendom som, selv om de har tid, ikke nødvendigvis har ferdighetene til å ta på seg slike ansvar.

Tilgang til passiv investering

Med disse fordelene i mente, finnes det forskjellige tilnærminger for å få tilgang til passiv investering. La oss se nærmere på disse og hvordan de fungerer.

Eiendomsinvesteringsselskaper (REITs)

Et eiendomsinvesteringsselskap (REIT) er et selskap som eier, driver eller finasierer inntektsgenererende eiendom. REITs, modellert likt aksjefond, gir enkeltpersonlige investorer muligheten til å tjene en andel av inntekten produsert gjennom kommersiell eiendomseie uten å måtte kjøpe, forvalte eller finansiere noen eiendommer selv.

REITs er pålagt av loven å distribuere en høy prosent av inntekten (vanligvis 90% eller mer) til aksjonærer som utbytte, noe som gjør dem til en attraktiv mulighet for investorer som søker inntekt. Målet er å tilby fordelen av eiendomsinvestering kombinert med lettheten og likviditeten ved å investere i aksjer.

Det bør noteres at blant REITs, finnes det noen forskjellige tilnærminger som kan brukes. Disse inkluderer:

• Aksje-REITs: Disse er den vanligste typen og eier og forvalter inntektsgenererende eiendom. Inntekter genereres primært gjennom leieavtaler og leieinntekter.
• Mortgage-REITs (mREITs): Disse tilbyr finansiell støtte til inntektsgenererende eiendom ved å kjøpe eller opprette lån og lånebaserte verdipapirer. De tjener inntekt fra renten på disse finansielle aktivene.
• Hybrid-REITs: Hybrid-REITs kombinerer strategiene til aksje-REITs og mortgage-REITs for å eie eiendom og tilby eiendomsfinansiering.

REITs kan være notert på større verdipapirbørser, offentlig registrert men ikke notert, eller private. Offentlig noterte REITs tilbyr fordelen av likviditet, lik aksjer, og lar investorer kjøpe og selge aksjer lett gjennom aksjemarkedet. Ikke-noterte og private REITs kan tilby mindre likviditet, men kan likevel gi tilgang til diversifiserte eiendomsinvesteringer.

Samlet sett lar REITs investorer få eksponering mot eiendomssammenheng som bolig, kommersiell (kontorbygninger, handlesteder, lager), helsefasiliteter og mer, uten kompleksiteten og betydelige kapitalkravene til direkte eiendomseie.

De kan også tilby potensielle skattefordeler, da de vanligvis ikke beskattes på selskapsnivå hvis de overholder visse regulatoriske krav, inkludert å distribuere mesteparten av den skattepliktige inntekten til aksjonærer. Denne strukturen kan hjelpe investorer å oppnå en stabil inntektsstrøm sammen med langsiktig kapitalverdiøkning.

Crowdfunding-plattformer

En annen vanlig måte å få tilgang til passive eiendomsinvesteringer er gjennom crowdfunding-plattformer. Passive eiendomscrowdfunding-plattformer er nettbaserte markedsplasser som lar enkeltpersoner investere i eiendomsprosjekter uten å måtte kjøpe, forvalte eller finansiere noen eiendommer selv direkte. Noen eksempler på slike plattformer inkluderer:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Selv om ideen er lignende en REIT, utnytter disse plattformene kraften fra crowdfunding til å samle midler fra flere investorer, og lar dem delta i eiendomsinvesteringer med potensielt lavere kapitalkrav.

Ved å senke kapitalkravene, nyter investorer fordeler på flere måter. Ikke bare kan mindre investorer nå delta i eiendomsmarkedet, men de som har midler kan også fordele kapital over en bredere rekke muligheter (kommersiell, bolig, lager osv.)

I tillegg tilbyr plattformene som gjør en slik investering mulig vanligvis økt transparens i prosjekter samt profesjonell forvaltningstjeneste som gjør passiv eiendomsinvestering så tiltalende.

Eiendomssyndikater og investeringsgrupper (REIGs)

Til slutt finnes det eiendomssyndikater og eiendomsinvesteringsselskaper (REIGs). Disse er former for kollektiv investering i eiendom, som lar investorer samle ressurser for å investere i eiendommer som ellers ville være utenfor deres individuelle finansielle rekkevidde eller ekspertise. Denne tilnærmingen er lik crowdfunding på overflaten, men med mindre autonomi/kontroll over valg i kapitalallokering. I stedet for å la investoren selvvelge eiendom å investere i fra en liste over muligheter, overlates disse valgene til profesjonelle som er ansvarlige for å vurdere potensiell avkastning og tilhørende risiko.

Eiendomssyndikater er midlertidige, prosjektbaserte partnerskap dannet for å investere i en enkelt eiendomsmulighet. I eiendomssyndikasjon, identifiserer en sponsor (eller syndikator) en investeringsmulighet og er ansvarlig for kjøp, forvaltning og eventuell salg av eiendommen. For å fasilitere denne prosessen, inviteres potensielle investorer (begrensede partnere) til å tilføre nødvendig kapital. Mens sponsoren bidrar med en mindre del av kapitalen og bærer den største delen av prosjektets forvaltningsansvar, bidrar investorer vanligvis med hoveddelen av finansieringen med minimal involvering i dag-til-dag-driften, noe som gjør deres bidrag mer passivt.

På den andre siden er eiendomsinvesteringsselskaper (REIGs) mer permanente enheter som investerer i en portefølje av eiendommer. De er vanligvis organisert som selskaper som eier og forvalter bolig- eller kommersielle eiendommer. Ved å kjøpe aksjer eller enheter i disse gruppene, kan investorer indirekte delta i eiendomsprosjekter, og nyte fordelen av eksponering mot eiendomsmarkedet uten ansvar for direkte eie.

Når man sammenligner de to, er det noen nøkkel forskjeller å holde i mente.

• Omfang og varighet: Syndikater er vanligvis fokusert på ett enkelt prosjekt og oppløses når prosjektet er solgt eller investeringsmålet er nådd. REIGs er derimot mer permanente og kan investere i flere eiendommer over en lengre periode.
• Investorinvolvering: Begge alternativene er passive, men investorer i et syndikat kan ha muligheten til å investere i spesifikke prosjekter som matcher deres investeringskriterier nært. REIG-investorer investerer i et selskap med en bredere rekke eiendommer, noe som gir dem mindre kontroll over enkeltinvesteringer.
• Investeringsavkastning: Syndikatsavkastning er ofte knyttet direkte til et enkelt prosjekts ytelse, noe som kan tilby høyere belønninger, men også høyere risiko. REIGs tilbyr en mer diversifisert investering, potensielt med mer stabile, men muligens lavere avkastning.

Både eiendomssyndikater og REIGs tilbyr unike muligheter og overveielser for investorer som søker å diversifisere porteføljen sin inn i eiendom med en passiv investeringsmetode. Valget mellom de to avhenger av investorens preferanser for involvering, risikotoleranse og investeringsmål.

Bransjens spillere

Hva er noen av de bemerkelsesverdige bransjens spillere som tilbyr investorer tilgang til passive investeringsmuligheter? Under følger noen eksempler, som representerer hver av de ovennevnte tilnærmingene.

*Tall oppgitt nedenfor var korrekte på tidspunktet for skriving og kan endres. Enhver potensiell investor bør verifisere målinger*

1. Prologis

(PLD )

Prologis representerer et blikk på REITs, og er et ledende eksempel som fokuserer på industriell eiendom – spesielt distribusjonsfasiliteter for logistikk og forsyningskjeder over hele verden. Det tilbyr investorer passive eiendomsinvesteringer ved å eie og forvalte en omfattende portefølje av høykvalitets lager og distribusjonssteder.

Ved å investere i Prologis, kan enkeltpersoner få eksponering mot det blomstrende e-handels- og logistikksektoren uten å måtte forvalte eiendommer direkte, noe som gjør det til en tiltalende mulighet for de som søker å diversifisere investeringsporteføljen sin med industriell eiendom.

På tidspunktet for skriving var PLD notert av de fleste analytikere som en ‘‘Strong Buy’.

2. Upright

I mellomtiden står Upright som et perfekt eksempel på hva som kan oppnås og tilbys når det gjelder passiv eiendomsinvestering gjennom crowdfunding-plattformer. Upright, tidligere kjent som Fund That Flip, tilbyr akkrediterte investorer muligheten til å passivt investere i boligeiendomsprosjekter med potensielle avkastninger på opptil 13%. Investorer kan velge mellom enkelt eiendommer, pulefond eller Horizon Residential Income Fund, som opererer med skattefordelene til en REIT.

Med fokus på strenge kreditvurderingskriterier, tilbyr Upright en rekke av kort- og langtids gjeldsinvesteringer over mer enn 35 stater, utviklet av tusenvis av operatører, og tilbyr diversifisering og kontroll over investeringsvalg med minimumsinvesteringer fra 1 000 dollar for pulefond og 5 000 dollar for enkelt eiendommer

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Til slutt finnes det Brixmor Property Group, et eiendomsinvesteringsselskap (REIG) som spesialiserer seg på detaljhandels eiendom, med fokus primært på å eie og forvalte en omfattende portefølje av åpne handelssteder. Det tilbyr også investorer passive eiendomsinvesteringer gjennom sin offentlig noterte REIT-struktur, og lar aksjonærer nyte fordelen av inntekten generert av eiendommene uten kompleksiteten til direkte eiendomsforvaltning.

Brixmors fokus på samfunnsbaserte detaljhandelssteder posisjonerer det unikt innen eiendomsmarkedet. Disse stedene tilbyr daglig forbrukerbehov og driver jevn fotgjengertrafikk til sine steder.

På tidspunktet for skriving var BRX notert av de fleste analytikere som en ‘‘Strong Buy’.

Valg av riktig eiendom

En annen kritisk skritt i passiv eiendomsinvestering innebærer å velge riktig eiendom for deg. Husk at dette er en investering, ikke et kjøp ment å tiltrekke din personlige smak. Dette betyr at når du velger eiendom for å investere passivt, bør du først klargjøre dine investeringsmål, inkludert forventet avkastning, risikotoleranse og investeringshorisont.

Deretter er omfattende due diligence nødvendig, som innebærer en dyptgående analyse av eiendommens marked, plasseringspotensiale og troverdigheten til forvaltningslaget eller plattformen som muliggjør investeringen.

Vurdering av avtalefinansieringen, som prosjekterte kontantstrømmer, utgifter og investeringsstrukturen, er avgjørende for å forstå dens levedyktighet og sammenheng med dine investeringsmål. I tillegg er det essensielt å forstå den juridiske strukturen til investeringen og eventuelle skattekonsekvenser.

Til slutt bør diversifisering innen eiendomsporteføljen til å redusere risiko veilede avgjørelsen om å gå videre med investeringen.

Er en hånd-av-tilnærming riktig for deg?

Ved første øyekast kan passiv eiendomsinvestering synes komplisert. Men når du først har bestemt deg for en tilnærming som er riktig for deg, er dette ikke lenger tilfelle. Det hele poenget er å erstatte operative byrder med bekvemmelighet.

For den smarte investoren har passive eiendomsinitiativer potensialet til å åpne opp nye veier for å generere inntekt og bygge verdier i en verdiklasse som synes aldri går av moten.