Hva er passiv eiendomsinvestering og hvordan fungerer den?

Passiv eiendomsinvestering er en enkel, men fascinerende tilnærming til å styrke porteføljen sin.  Praksisen, som fortsetter å vokse i popularitet med ny teknologi, innebærer å investere kapital strategisk i enten bolig- eller næringseiendom, samtidig som man overfører de tilhørende forpliktelsene som utleier til en tredjeparts eiendomsforvalter.  Nedenfor ser vi nærmere på appellen bak en slik tilnærming, og hvordan dette fungerer.

Hvorfor passiv eiendom?

Investering i eiendom er ikke noe nytt og forblir populært av flere grunner – enten passivt eller på annen måte. Noen av disse er:

• Kontantstrøm: Eiendomsinvesteringer kan generere jevn kontantstrøm gjennom leieinntekter.  Dette er spesielt attraktivt for investorer som søker en regelmessig inntektsstrøm sammen med investeringenes potensial for verdistigning.
• Verdistigning: Eiendomsverdier øker vanligvis over tid, og gir investorer muligheten til kapitalgevinster når de selger eiendommer. Denne langsiktige prisøkningen kan betydelig øke investeringsavkastningen.
• Giring: Eiendom gjør det også mulig for investorer å bruke giring i større grad enn mange andre investeringstyper. For eksempel, ved å bruke lånte midler til å finansiere en del av kjøpesummen, kan investorer oppnå høyere avkastning på investeringen, forutsatt at eiendommen øker i verdi.
• Diversifisering: Å legge til eiendom i en investeringsportefølje øker også diversifiseringen, og reduserer den samlede risikoen. Dette er mulig fordi eiendom ofte har lav korrelasjon med andre aktivaklasser, noe som betyr at den kan prestere godt mens andre investeringer sliter.
• Skattefordeler: Eiendomsinvestering kan også gi investorer ulike skattefordeler. Disse inkluderer fradrag for boliglånsrenter, driftskostnader, eiendomsskatt og avskrivninger. Noen mer avanserte strategier (1031-utveksling) gjør det mulig for investorer å utsette kapitalgevinstskatt når de reinvesterer inntektene fra et salg i en annen investeringseiendom.
• Inflasjonsbeskyttelse: Historisk har eiendomspriser og leie vanligvis steget i takt med inflasjonen. Som et resultat gjør dette eiendom til en god beskyttelse mot inflasjon, da økende priser kan føre til høyere leieinntekter og eiendomsverdier, og beskytte investorers kjøpekraft.

Med tanke på disse oppførte fordelene er det tydelig hvorfor eiendom er et attraktivt tillegg til porteføljen, da svært få eiendeler kan skryte av det mangfoldige settet av fordeler ved å eie eiendom.

Så, hva kan passiv eiendomsinvestering tilføre som investorer ikke allerede drar nytte av? Svaret er enkelt: tid, sinnsro, muligheter og bekvemmelighet.

Ved å delegere eiendomsforvaltningsoppgaver til en tredjepart, trenger ikke eiendomseiere lenger å bruke tid og ressurser på vedlikehold og leietakeroppfølging. Selv om denne typen tjeneste vanligvis ikke er gratis, er den svært praktisk da den gjør det mulig for eiendomseiere å vurdere investeringer både lokalt og på avstand. Den åpner også døren for investorer som er interessert i eiendom, men som, selv om de har tid, ikke nødvendigvis har kompetansen til å påta seg slike ansvar.

Tilgjengelighet for passiv investering

Med disse fordelene i tankene finnes det ulike tilnærminger for å få tilgang til passiv investering. La oss se nærmere på disse og hvordan de fungerer.

Eiendomsinvesteringsfond (REITs)

A Real Estate Investment Trust (REIT) er et selskap som eier, driver eller finansierer inntektsgenererende eiendom. REITs, modellert likt som aksjefond, gir individuelle investorer muligheten til å tjene en andel av inntektene som produseres gjennom kommersiell eiendom uten å måtte kjøpe, forvalte eller finansiere noen eiendommer selv.

REITs er lovpålagt å distribuere en høy prosentandel av inntektene sine (vanligvis 90 % eller mer) til aksjonærene som utbytte, noe som gjør dem til et attraktivt alternativ for investorer som søker inntekt. Målet er å tilby fordelene ved eiendomsinvestering kombinert med enkelheten og likviditeten ved aksjeinvestering.

Det bør bemerkes at det blant REITs finnes flere ulike tilnærminger. Disse inkluderer:

• Equity REITs:  Dette er den vanligste typen og eier og forvalter inntektsgenererende eiendom. Inntektene genereres hovedsakelig gjennom utleie av areal og innkreving av leie.
• Mortgage REITs (mREITs):  Disse gir finansiering for inntektsgenererende eiendom ved å kjøpe eller opprette boliglån og verdipapirer sikret med pant i eiendom. De tjener inntekter fra renten på disse finansielle eiendelene.
• Hybrid REITs: Hybrid REITs kombinerer strategiene til equity REITs og mortgage REITs for å eie eiendommer og tilby eiendomsfinansiering.

REITs kan være børsnoterte på store verdipapirbørser, offentlig registrerte men ikke noterte, eller private. Børsnoterte REITs gir fordelen med likviditet, lik aksjer, og gjør det enkelt for investorer å kjøpe og selge aksjer via aksjemarkedet. Ikke-noterte og private REITs kan ha mindre likviditet, men kan fortsatt gi tilgang til diversifiserte eiendomsinvesteringer.

Alt i alt gir REITs investorer eksponering mot eiendomssektorer som bolig, næring (kontorbygg, kjøpesentre, lager), helseinstitusjoner og mer, uten kompleksiteten og de betydelige kapitalkravene ved direkte eierskap. De kan også tilby potensielle skattefordeler, da de vanligvis ikke beskattes på selskapsnivå dersom de oppfyller visse regulatoriske krav, inkludert å distribuere mesteparten av skattepliktig inntekt til aksjonærene. Denne strukturen kan hjelpe investorer med å oppnå en jevn inntektsstrøm samt langsiktig kapitalverdistigning.

Crowdfunding-plattformer

En annen vanlig måte å få tilgang til muligheter for passiv eiendomsinvestering er gjennom crowdfunding-plattformer. Passiv eiendoms-crowdfunding-plattformer er nettbaserte markedsplasser som lar enkeltpersoner investere i eiendomsprosjekter uten å kjøpe, forvalte eller finansiere eiendommer direkte.  Noen eksempler på slike plattformer inkluderer:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Selv om idéen ligner en REIT, utnytter disse plattformene kraften i crowdfunding for å samle inn midler fra flere investorer, slik at de kan delta i eiendomsinvesteringer med potensielt lavere kapitalkrav.

Ved å senke kapitalkravene får investorer flere fordeler. Ikke bare kan mindre investorer nå delta i eiendomsmarkedet, men de med større midler kan spre kapitalen over et bredere spekter av muligheter (næringseiendom, bolig, lager osv.).

Videre tilbyr plattformene som gjør slik investering mulig vanligvis økt transparens i prosjektene, i tillegg til profesjonelle forvaltningstjenester som gjør passiv eiendomsinvestering så attraktiv.

Eiendomssyndikasjoner og investeringsgrupper (REIGs)

Til slutt finnes det eiendomssyndikasjoner og eiendomsinvesteringsgrupper (REIGs). Disse er former for kollektiv investering i eiendom, som gjør det mulig for investorer å samle sine ressurser for å investere i eiendommer som kan være utenfor deres individuelle økonomiske rekkevidde eller kompetanse. Denne tilnærmingen ligner på overflaten på crowdfunding, men med mindre autonomi/kontroll over valg av kapitalallokering. I stedet for å la investoren velge en eiendom fra en liste, overlates slike valg til profesjonelle som vurderer potensialet for avkastning og tilhørende risiko.

Eiendomssyndikasjoner er midlertidige, prosjektspesifikke partnerskap opprettet for å investere i en enkelt eiendomsmulighet. I en eiendomssyndikasjon identifiserer en sponsor (eller syndikator) en investeringsmulighet og har ansvaret for anskaffelse, forvaltning og eventualt salg av eiendommen. For å legge til rette for denne prosessen, inviteres potensielle investorer (begrensede partnere) til å stille den nødvendige kapitalen. Mens sponsoren bidrar med en mindre del av kapitalen og bærer hoveddelen av prosjektets forvaltningsansvar, gir investorene vanligvis mesteparten av finansieringen med minimal involvering i den daglige driften, noe som gjør deres bidrag mer passivt. Fortjenestedelingen er strukturert på forhånd, med sponsorer som ofte får et forvaltningshonorar og resultatbaserte insentiver, som en andel av overskuddet som overstiger en forhåndsdefinert terskel, for å sikre interesseavstemming og potensial for betydelige avkastninger.

Samtidig er Real Estate Investment Groups (REIGs) mer permanente enheter som investerer i en portefølje av eiendommer. De er vanligvis organisert som selskaper som eier og forvalter bolig- eller næringseiendommer. Ved å kjøpe aksjer eller enheter i disse gruppene, kan investorer indirekte delta i eiendomsprosjekter, og dra nytte av eksponering mot eiendomsmarkedet uten ansvaret som følger med direkte eierskap.

Når man sammenligner de to, er det noen viktige forskjeller å ha i bakhodet.

• Omfang og varighet: Syndikasjoner er vanligvis fokusert på ett enkelt prosjekt og oppløses når prosjektet er solgt eller investeringsmålet er nådd. REIGs, derimot, er mer permanente og kan investere i flere eiendommer over en lengre periode.
• Investorinvolvering: Selv om begge alternativene er passive, kan investorer i en syndikasjon ha muligheten til å investere i spesifikke prosjekter som samsvarer tett med deres investeringskriterier. REIG-investorer investerer i et selskap med et bredere spekter av eiendommer, noe som gir dem mindre kontroll over individuelle investeringer.
• Investeringsavkastning: Avkastning fra syndikasjoner er ofte direkte knyttet til ett enkelt prosjekts ytelse, noe som kan gi høyere belønning men også høyere risiko. REIGs gir en mer diversifisert investering, som potensielt kan tilby mer stabil, men muligens lavere avkastning.

Både eiendomssyndikasjoner og REIGs tilbyr unike muligheter og betraktninger for investorer som ønsker å diversifisere porteføljen sin med eiendom gjennom en passiv investeringsstrategi. Valget mellom de to avhenger av investorens preferanse for involvering, risikotoleranse og investeringsmål.

Bransjeaktører

Så, hvilke er noen av de bemerkelsesverdige aktørene i bransjen som gir investorer tilgang til passive investeringsmuligheter? Nedenfor er noen for vurdering, som representerer hver av de tidligere beskrevne tilnærmingene.

*Tallene som er oppgitt nedenfor var korrekte på tidspunktet for skrivingen og kan endres.  Eventuelle potensielle investorer bør verifisere tallene*

1. Prologis

PLD Prisdiagram

Som et eksempel på REITs er Prologis et ledende selskap som fokuserer på industriell eiendom – spesielt distribusjonsanlegg for logistikk og forsyningskjedeadministrasjon over hele verden. Det tilbyr investorer passive eiendomsinvesteringsmuligheter ved å eie og forvalte en omfattende portefølje av høykvalitets lager- og distribusjonssentre.

Ved å investere i Prologis kan enkeltpersoner få eksponering mot den voksende e-handels- og logistikksektoren uten behov for direkte eiendomsforvaltning, noe som gjør det til et attraktivt alternativ for de som ønsker å diversifisere investeringsporteføljen med industriell eiendom.

På tidspunktet for skrivingen ble PLD listet av flertallet av analytikere som en ‘‘Sterk kjøp’’.

2. Upright

Samtidig skiller Upright seg ut som et perfekt eksempel på hva som kan oppnås og tilbys når man vurderer passiv eiendomsinvestering gjennom crowdfunding-plattformer. Tidligere kjent som Fund That Flip, gir Upright akkrediterte investorer muligheten til å passivt investere i boligprosjekter med potensielle avkastninger på opptil 13 %. Investorer kan velge mellom enkeltstående eiendommer, samlede fond eller Horizon Residential Income Fund, som opererer med REIT-ens skattefordeler.

Med fokus på strenge underwriting‑kriterier tilbyr Upright et utvalg av kort- og langsiktige gjeldsinvesteringer i mer enn 35 delstater, utviklet av tusenvis av operatører, og gir diversifisering og kontroll over investeringsvalg med minimumsinvesteringer fra $1 000 for samlede fond og $5 000 for enkeltstående eiendommer.

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX Prisdiagram

Til slutt er det Brixmor Property (BRX ) Group, en eiendomsinvesteringsgruppe (REIG) som spesialiserer seg på detaljhandelseiendom, med hovedfokus på å eie og forvalte en omfattende portefølje av åpne kjøpesentre. Den tilbyr også investorer passive eiendomsinvesteringsmuligheter gjennom sin børsnoterte REIT‑struktur, som gjør det mulig for aksjonærer å dra nytte av inntektene generert av eiendommene uten kompleksiteten ved direkte eiendomsforvaltning.

Brixmors vekt på lokalsamfunnsorienterte detaljhandelssteder gir den en unik posisjon i eiendomsmarkedet. Disse stedene imøtekommer daglige forbrukerbehov og genererer jevn fottrafikk til sine lokasjoner.

På tidspunktet for skrivingen ble BRX listet av flertallet av analytikere som en ‘‘Sterk kjøp’’.

Velge riktig eiendom

Et annet kritisk steg i passiv eiendomsinvestering innebærer å velge den riktige eiendommen for deg. Husk at dette er en investering, ikke et kjøp ment for å appellere til din personlige smak. Dette betyr at når man velger en eiendom å investere i passivt, bør en investor først avklare sine investeringsmål, inkludert forventet avkastning, risikotoleranse og investeringshorisont.

Deretter kreves grundig due diligence, som innebærer en grundig analyse av eiendommens marked, lokasjonspotensial og troverdigheten til forvaltningsteamet eller plattformen som tilrettelegger investeringen.

Vurdering av avtalenes økonomi, som projiserte kontantstrømmer, kostnader og investeringsstruktur, er avgjørende for å forstå dens levedyktighet og samsvar med investorens mål. I tillegg er forståelse av den juridiske strukturen for investeringen og eventuelle skattemessige implikasjoner essensielt.

Til slutt bør vurdering av diversifisering innen eiendomsporteføljen for å redusere risiko veilede beslutningen om man skal gå videre med investeringen.

Er en hands‑off tilnærming riktig for deg?

Ved første øyekast kan passiv eiendomsinvestering virke komplisert. Men når du har valgt en tilnærming som passer for deg, er dette ikke lenger tilfelle. Hensikten er å erstatte operasjonelle byrder med bekvemmelighet.

For den erfarne investoren har passive eiendomsinitiativer potensialet til å åpne nye muligheter for å generere inntekter og bygge egenkapital i en aktivaklasse som tilsynelatende aldri går av moten.