Det er vanskeligere enn noen gang å kjøpe bolig i Nord-Amerika – kan 3D-printing endre dette?

Boligeierskap, en falmende drøm?

Høyere boligpriser og renter i årene før denne artikkelen gjorde det vanskeligere å kjøpe bolig. Det rammet særlig yngre generasjoner, som millennials, ofte definert som personer født i 1981–1996, og generasjon Z, født i 1997–2012.

Problemet forverres av inflasjon, økende befolkning, voksende ulikheter og en begrenset tilførsel av nye boliger.

Dette er et globalt fenomen, spesielt uttalt i «Anglosfæren», og er nå bredt anerkjent som et problem:

I en Ipsos-undersøkelse fra desember 2023 sa 71 % av canadiske leietakere at de hadde gitt opp håpet om noen gang å eie bolig, mot 63 % i april samme år.

Kilde: IPSOS

I Australia viste en omtalt undersøkelse samtidig at to av tre unge hadde gitt opp håpet om å kjøpe bolig.

Ifølge avisens sammenstilling hadde medianprisen på boliger i Sydney og Melbourne siden 2005 steget langt raskere enn både konsumprisene og gjennomsnittlig ukelønn.

The Sydney Morning Herald

I en amerikansk undersøkelse oppga 61 % av leietakerne at de var bekymret for aldri å kunne eie en bolig.

Kilde: The Guardian

Det har ikke alltid vært sånn

Tidligere generasjoner møtte andre forhold i boligmarkedet. Det betyr ikke at alle hadde lett tilgang til bolig, men forholdet mellom priser, inntekter og finansieringskostnader har endret seg.

Korte intervjuer som denne videoen illustrerer forskjellen i nominelle priser: eldre personer oppgir at deres første bolig kostet 16.000, 26.000 eller 37.000 dollar. Slike enkelteksempler er likevel ikke en fullstendig sammenligning av kjøpekraft.

Beløpene må justeres for inflasjon, og man må også ta hensyn til inntekter, renter og boligens standard. Over lengre perioder har boligprisene i mange markeder steget raskere enn det generelle prisnivået, selv om utviklingen har svingt.

Kilde: CUtoday

Når boligprisene vokser raskere enn inntekter og sparing, blir det vanskeligere å skaffe egenkapitalen som kreves ved kjøp.

Figuren nedenfor sammenligner utviklingen fra 1985 til perioden før artikkelen: amerikanske boligpriser økte omtrent 5,5 ganger, mens median husholdningsinntekt økte omtrent 3,3 ganger. Dette er nominelle størrelser fra figurens datagrunnlag.

Kilde: Visual Capitalist

En omtalt britisk sammenstilling fant at gjennomsnittlige boligpriser hadde steget omtrent dobbelt så raskt som lønningene over fire tiår.

Økonomen Saul Eslake mente at flere tiår med feilslått politikk hadde svekket framtidige generasjoners levestandard.

Han kritiserte eldre generasjoners rolle i å drive opp boligkostnadene og etterlyste sterkere reaksjoner fra unge.

Uavhengig økonom Saul Eslake, omtalt i The Sydney Morning Herald

Boligprisene er bare én del av utfordringen. Unge kan også møte studiegjeld, usikre inntekter og krav om mer utdanning og erfaring. Arbeidsmarkedet varierer imidlertid mellom land og perioder, og er ikke på alle områder dårligere enn før.

Hvorfor har dette skjedd?

Det finnes ingen enkelt forklaring på hvorfor boliger har blitt så vanskelige å kjøpe i mange markeder.

Flere forhold bidrar til situasjonen.

Større boliger

En vanlig innvending er at dagens boliger er dyrere fordi de er større og bedre utstyrt enn boliger fra 1970-tallet.

Det er noe i dette. Moderne boliger kan ha høyere teknisk standard, blant annet bedre oppvarming og klimaanlegg.

Boligstørrelsen har også økt i mange markeder. En historisk sammenstilling oppgir at gjennomsnittlig amerikansk boligstørrelse i 1970 var rundt 1.500 kvadratfot, cirka 139 kvadratmeter. Sammenligninger med nyere tall må skille mellom alle boliger og nybygg, og mellom gjennomsnitt og median.

For lite bygging og flere krav

Økte byggekostnader bidrar også. I mange områder har boligbyggingen ikke holdt tritt med etterspørselen. Tomtepriser, kapasitet, finansiering og reguleringer påvirker hvor mye som bygges.

Regler er nødvendige for trygge bygg, men krav og langvarige godkjenningsprosesser kan også øke kostnadene ved prosjektering, bygging og vedlikehold.

Noen regulerings- og arealbestemmelser begrenser tett og rimelig boligbygging. Eksisterende boligeiere og andre interesser kan ha fordel av et begrenset tilbud, men virkningen og bakgrunnen varierer mellom steder.

Boligen som investering

Boliger er både hjem og formuesobjekter. I flere markeder har investering og forventning om prisvekst fått en større rolle siden 1970-tallet.

Økonomen Daniel Garcia undersøkte hvordan kjøp av sekundærboliger bidro til den amerikanske boligboomen.

Studien anslo at slike kjøp kunne forklare rundt 30 % av oppgangen i sysselsettingen i bygg og anlegg og 10 % av boligprisoppgangen i 2000–2006. Daniel Garcia, økonom ved Federal Reserve

Institusjonelle investorer har også kjøpt et stort antall eneboliger for utleie i USA. BlackRock opplyser imidlertid at selskapet ikke er blant aktørene som direkte kjøper eneboliger.

Bolig utgjør en stor del av mange eldre husholdningers formue, ved siden av pensjon, aksjer og andre eiendeler. En sammenstilling fra perioden anslo babyboomernes samlede amerikanske boligformue til rundt 18 billioner dollar. Fordelingen innad i generasjonen er likevel svært ujevn.

Kilde: A Wealth Of Common Sense

Eksisterende boligeiere kan ha økonomiske insentiver til å støtte tiltak som opprettholder prisene. Det betyr ikke at alle babyboomere har stemt likt eller har samme interesser.

Erfaringene fra finanskrisen i 2008 viser samtidig at et kraftig boligprisfall kan ha store økonomiske konsekvenser. Det kan gjøre politikere forsiktige med tiltak som påvirker markedet.

Spekulasjon og høye boligkostnader er heller ikke bare vestlige problemer.

Kina hadde i perioden før artikkelen forsøkt å begrense eiendomsspekulasjon, samtidig som myndighetene håndterte en alvorlig nedgang i sektoren. De økonomiske konsekvensene var fortsatt usikre.

Boliger er til for å bo i, ikke for spekulasjon. – Xi Jinping, Kinas president

Myndighetene står dermed overfor en vanskelig avveining mellom økonomisk stabilitet og rimelig tilgang til bolig.

Pengesystemet

Det er lett å legge skylden på én generasjon, men utviklingen har mer sammensatte årsaker.

1970-tallet markerte viktige endringer i økonomien. I 1971 stanset Nixon dollarens innløselighet i gull for utenlandske myndigheter, et vendepunkt for Bretton Woods-systemet. Senere utvikling i ulikhet, valutakriser og statsgjeld hadde flere årsaker og kan ikke alene tilskrives denne beslutningen.

Kilde: WTF happened in 1971

Boligenes tilgjengelighet bør derfor ses i sammenheng med blant annet inflasjon, renter, inntekter, kreditt og boligtilbud, samt endringer i pengesystemet.

Tidspunktet en generasjon kommer inn i boligmarkedet på, kan få stor betydning for senere formue. Det er ikke det samme som at generasjonen alene skapte utviklingen.

Følger av at boligkjøp blir uoppnåelig

Når stadig flere stenges ute fra boligmarkedet, kan det skape både økonomiske og sosiale problemer.

En mer utrygg økonomi

Unge som ikke kan kjøpe bolig, blir mer utsatt for leieøkninger de ikke styrer selv. De får heller ikke samme mulighet til å bygge boligformue som dem som kom inn i markedet tidligere.

Tap av jobb kan gjøre situasjonen særlig vanskelig og øke risikoen for betalingsproblemer og i verste fall bostedsløshet.

Høye boligkostnader kan belaste den psykiske helsen og gjøre det vanskeligere å ta økonomisk risiko, for eksempel ved å starte bedrift. De kan også bidra til utsatt familiedannelse, men demografiske endringer har flere årsaker.

Splittelse og populisme

Boligproblemene rammer ulikt. Forskjeller mellom generasjoner kan skape konflikter i familier og svekke sosial samhørighet.

I USA viser undersøkelser også forskjeller mellom etniske grupper i boligformue og muligheten til å kjøpe bolig.

Kilde: The Guardian

Befolkningsvekst, blant annet gjennom innvandring, kan øke etterspørselen når boligtilbudet er begrenset. Virkningen avhenger også av bygging, husholdningsstørrelse og hvor folk bosetter seg.

Sammen med ulikhet og diskriminering kan dette gi grobunn for politisk misnøye og populistiske løsninger.

Endringer og 3D-printede boliger

Boligkrisen har mange årsaker og kan ikke løses med ett enkelt tiltak. Økt oppmerksomhet om problemet og yngre generasjoners voksende politiske innflytelse kan likevel bidra til endring.

Canada vedtok i 2022 ordningen First Home Savings Account (FHSA), som finansinstitusjoner kunne tilby fra 1. april 2023. Den gir skattefordeler ved sparing til første bolig, innenfor bestemte vilkår. Les mer i artikkelen “Hva er en First Home Savings Account (FHSA) i Canada?”.

Teknologi kan bidra sammen med politiske og samfunnsmessige endringer. Bygging krever mye manuelt arbeid, og automatisering har vært vanskeligere enn i mange fabrikkprosesser. 3D-printing er én mulig vei til høyere produktivitet.

Ved 3D-printing av bygg brukes blant annet disse prinsippene:

• Materiale presses gjennom en dyse og legges i ønsket form, lag for lag.
• Prosessen styres digitalt og kan redusere manuelt arbeid, men krever operatører, materialtilførsel og kvalitetskontroll.
• En digital modell styrer framstillingen av den fysiske konstruksjonen.

Mange systemer bruker betong eller andre sementbaserte blandinger. Prinsippet med lagvis oppbygging ligner annen 3D-printing, men materialer og byggekrav er annerledes.

Kilde: Cornell University

Teknologien kan redusere tiden som brukes på deler av råbygget. Mange systemer bruker en stor, midlertidig portalramme som fører dysen, mens andre bruker robotarmer. Fundament, tekniske installasjoner og innredning kan fortsatt kreve andre arbeidsmetoder.

Kilde: Cornell University

3D-printing kan også kombineres med annen automatisert produksjon, som CNC-bearbeiding av tre, og på sikt mer robotisert montering.

Teknologien kan passe sammen med etterspørselen etter mindre og rimeligere førstegangsboliger, blant annet for unge og enpersonshusholdninger.

For eksempel viste selskapet ICON en tidlig prototype på rundt 350 kvadratfot, cirka 33 kvadratmeter, med en oppgitt printetid på 48 timer og en omtalt kostnad på 10.000 dollar. Slike tall må skilles fra prisen på en komplett innflyttingsklar bolig med tomt, tillatelser, installasjoner og tilkoblinger. De viser ikke at et ferdig hus på 2.000 kvadratfot kan leveres for 20.000 dollar.

Sammen med prefabrikkerte boliger, annen automatisering og mindre boligtyper kan 3D-printing bidra til å senke enkelte byggekostnader. Tilgangen til tomter, finansiering, infrastruktur og hensiktsmessige reguleringer er fortsatt viktig.

Hvis dette gir lavere totale boligkostnader, kan flere førstegangskjøpere få mulighet til å bygge egenkapital og økonomisk selvstendighet.

Selskaper innen 3D-printing av boliger

1. COBOD

COBOD er en pioner innen 3D-printing av bygg. Teknologien ble demonstrert med BOD-bygget i København i 2017, og selskapet begynte å selge printere kommersielt i 2019. På tidspunktet som omtales i artikkelen, hadde det levert flere titalls systemer internasjonalt.

Tidlig kommersialisering og erfaring fra byggeplasser kan hjelpe COBOD i en bransje der innføring av ny teknologi ofte tar tid.

De store modulbaserte portalprinterne kan utvides i lengderetningen. Artikkelen omtaler en konfigurasjon med omtrent 14,6 meters bredde og 8,5 meters høyde. Faktisk byggevolum avhenger av modell og oppsett; lengden er ikke bokstavelig talt ubegrenset.

Et system kan kombineres med blandeverk, silo og pumpe for å blande og føre materialet fram på byggeplassen, med digital styring av prosessen.

Kilde: COBOD

2. ICON

ICON utvikler også 3D-printing for bygg, med vekt på robotikk, materialer og digitale verktøy.

Kilde: ICON

I mars 2024 presenterte ICON robotsystemet Phoenix, utviklet for bygg i flere etasjer og for å printe bygningskroppen, inkludert fundament og takkonstruksjoner. En prototype hadde da laget en demonstrasjonskonstruksjon.

Ved lanseringen oppga ICON prosjektpriser fra 25 dollar per kvadratfot for veggsystemer og fra 80 dollar per kvadratfot med fundament og tak. Dette var selskapets tilbud for disse bygningsdelene, ikke prisen på en komplett bolig med tomt og alle ferdigarbeider. Selskapet anslo at selve printkostnaden kunne halveres.

Kilde: ICON

ICON presenterte også CarbonX, en egen sementbasert blanding med mål om lavere klimafotavtrykk. Påstanden om å ha det mest klimavennlige skalerbare boligsystemet var selskapets egen, og avhenger av sammenligningsgrunnlag og livsløpsanalyse.

NASA ga ICON en kontrakt for utvikling av Olympus-systemet med en verdi på 57,2 millioner dollar og varighet fram til 2028. Målet er å utvikle byggemetoder som bruker lokale materialer på Månen og potensielt Mars, blant annet til landingsplasser, veier og konstruksjoner. Dette var et utviklingsprosjekt, ikke dokumentasjon på at ferdige måneboliger allerede var bygd.

Kilde: ICON