Program BXREX Blackstone Menyelesaikan Penawaran DST 1031 Pertama

Blackstone Real Estate mengumumkan pada 21 September 2026, bahwa penawaran Delaware Statutory Trust (DST) pertamanya telah terisi penuh, sebuah struktur yang dirancang untuk pemilik properti komersial yang ingin menginvestasikan kembali hasil penjualan ke properti “like-kind” lainnya melalui pertukaran 1031 dan menunda pajak capital gains dalam proses tersebut.

Portofolio untuk penawaran awal ini terdiri dari dua properti multifamily Kelas A yang sangat dilengkapi di Sunbelt dengan total lebih dari 600 unit, menurut Pengumuman Blackstone. Aset-aset tersebut diidentifikasi oleh Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), yang dalam pengumuman tersebut digambarkan memiliki portofolio berkualitas institusional senilai lebih dari $120 miliar yang terkonsentrasi pada pusat data, industri, dan perumahan sewaan. Pengumuman tersebut tidak mengungkapkan ukuran nilai dolar penawaran yang selesai maupun menyebutkan trust spesifik.

“Kami sangat gembira karena penawaran DST pertama kami telah terisi penuh dan dapat membantu investor kami mencapai tujuan 1031 mereka. Program Blackstone Real Estate Exchange (\”BXREX\”) didukung oleh seluruh sumber daya platform real estat Blackstone, dan kami percaya bahwa kami berada dalam posisi yang unik untuk bidang ini,” kata Katie Keenan, Global Head of Blackstone’s Core+ Real Estate business dan Chief Executive Officer BREIT.

Ketentuan Penawaran dalam Pengajuan SEC

Formulir D yang diajukan ke Securities and Exchange Commission pada 31 Oktober 2025 mencakup BXREX Portfolio I DST, sebuah Delaware statutory trust yang dibentuk pada 2025 dengan nama sebelumnya BR‑X Portfolio I DST. Pengajuan tersebut mencantumkan Blackstone Real Estate Exchange LLC sebagai sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC sebagai manajer trust, dan BXREX Portfolio I Depositor LLC sebagai depositor induk, masing‑masing beralamat di 345 Park Avenue, New York. Pengajuan ini menggambarkan penawaran ekuitas yang dikecualikan berdasarkan Rule 506(b) dalam grup industri residensial dengan total nilai penawaran sebesar $175,555,053 dan investasi minimum sebesar $1,000,000. Pengajuan melaporkan tidak ada investor non‑akreditasi dan tidak ada penjualan, dengan tanggal penjualan pertama belum terjadi.

Pengajuan tersebut menyebut Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) sebagai penerima kompensasi penjualan, yang melakukan penawaran di semua negara bagian, dengan perkiraan komisi penjualan sebesar $6,144,427 dan perkiraan $1,755,551 hasil bruto yang akan digunakan untuk biaya dan pengeluaran, termasuk Biaya Fasilitasi yang dapat diberikan kepada satu atau lebih pihak terkait. Dokumen ini ditandatangani oleh Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Formulir D kedua, yang diajukan pada 11 Mei 2026, mencakup BXREX Portfolio II DST, sebuah trust yang dibentuk pada 2026 dengan struktur sponsor, manajer, dan depositor yang sama serta pengecualian Rule 506(b) yang sama, dalam grup industri komersial. Pengajuan tersebut menyatakan total nilai penawaran sebesar $187,308,863 dan investasi minimum sebesar $500,000, dengan perkiraan komisi penjualan sebesar $6,555,810 dan perkiraan $1,873,089 untuk biaya dan pengeluaran termasuk Biaya Fasilitasi. Pengajuan juga melaporkan tidak ada penjualan, dengan penjualan pertama belum terjadi, dan ditandatangani oleh Volchyok.

Mekanika Pertukaran 1031 dan 721

Menurut penjelasan Blackstone tentang struktur pada halaman program BXREX, seorang pemilik properti menjual properti dan hasil penjualan langsung disalurkan ke Qualified Intermediary, agen escrow khusus. Investor mengidentifikasi properti pengganti “like-kind” dalam waktu 45 hari sejak tanggal penjualan dan menyelesaikan akuisisi dalam 180 hari. Kepentingan manfaat dalam DST berfungsi sebagai properti pengganti “like-kind”; DST adalah trust pasif yang memiliki real estat berkualitas institusional dan menghasilkan pendapatan, dan investor umumnya menerima pendapatan selama berinvestasi, menurut perusahaan.

Setelah periode kepemilikan minimal dua tahun, REIT Operating Partnership memiliki opsi, namun tidak kewajiban, untuk membeli properti DST melalui pertukaran 721 berdasarkan Section 721 Internal Revenue Code, dengan menyerahkan unit operating partnership sementara investor mempertahankan basis penangguhan pajak mereka. Jika opsi tersebut tidak dilaksanakan, DST dapat menjual real estatnya dan menyediakan peluang pertukaran 1031 di masa depan bagi investornya, menurut materi program.

Blackstone menyatakan bahwa pemilik properti dapat menghadapi pajak gabungan federal dan negara bagian yang melebihi 35% jika mereka tidak melakukan pertukaran 1031. Perusahaan menggambarkan hal ini dengan contoh hipotetik properti tanpa beban yang dibeli seharga $1 juta dan dijual seharga $3 juta, di mana pelaksanaan pertukaran dapat memungkinkan pemilik mempertahankan lebih dari 50% tambahan hasil bersih; asumsi yang disebutkan meliputi depresiasi sebesar $700,000, pajak capital gain 20%, pajak penghasilan investasi bersih 3.8%, pajak penangkapan depresiasi 25%, dan tarif pajak negara bagian California 13.3%.

BREIT mengungkapkan peluncuran program dalam surat pemegang saham kuartal kedua 2026, bertanggal 23 Juli 2026, menyatakan bahwa Blackstone dan BREIT baru‑baru ini meluncurkan BXREX sebagai peluang untuk memperluas dan mendiversifikasi strategi pengumpulan modal. Surat tersebut menggambarkan BXREX sebagai memungkinkan pemilik real estat menukarkan properti yang memenuhi syarat dengan real estat berkualitas institusional yang diidentifikasi dan dikelola oleh Blackstone Real Estate melalui struktur DST.

Dalam surat yang sama, BREIT melaporkan, per 30 Juni 2026, nilai aset bersih sebesar $57 miliar, nilai total aset $104 miliar, 4,531 properti, tingkat hunian 94%, rasio leverage 44%, dan pembiayaan tetap 83%, dengan portofolio kira-kira 90% terkonsentrasi pada perumahan sewa, industri, dan pusat data serta kira-kira 65% terkonsentrasi di pasar Sunbelt. BREIT melaporkan pengembalian bersih Kelas I selama dua belas bulan terakhir sebesar 10,3% dan pengembalian bersih Kelas I tahunan sebesar 9,4% sejak pendiriannya pada Januari 2017, dan menyatakan kuartal kedua 2026 adalah kuartal pertama aliran bersih positif dalam hampir empat tahun.

Halaman program mencantumkan nilai portofolio real estat global sebesar $618 miliar dan 12,500 aset per 31 Desember 2025, serta rekam jejak lebih dari 30 tahun. Halaman tersebut menggambarkan Blackstone sebagai pemilik real estat komersial terbesar di dunia berdasarkan nilai pasar perkiraan menurut Real Capital Analytics per 31 Maret 2026, dan peminjam real estat komersial terbesar di dunia menurut Green Street Advisors per 31 Desember 2025.