Fast ejendom

Top 5 sundheds‑REIT’er at investere i, når den amerikanske befolkning bliver ældre (2026)

mm
Udgivet den
Opdateret den
Føj Securities.io til dine foretrukne kilder på Google
Oplysning: Securities.io kan modtage betaling, når du bruger links til produkter, vi anmelder. Det påvirker ikke vores redaktionelle vurderinger. Vi er ikke registreret investeringsrådgiver; dette er ikke investeringsrådgivning. Læs vores affiliateoplysning.

Aldring som investerings­tema

Som befolkningen bliver ældre, øges også behovet for flere medicinske behandlinger. Dette kan være et vindende langsigtet tema for investorer, da aldringen af baby‑boom‑generationen – født mellem 1946 og 1964 – er en forudsigelig demografisk tendens, hvor de yngste når 65 år i 2029.

Investering i medicinsk pleje kan dog være kompleks og kræver, at man vælger de rette virksomheder eller under‑sektorer. For eksempel dækker vi sådanne muligheder i “5 bedste sundheds‑ETF’er at investere i”, “Top 5 AI‑ & digitale biotek‑virksomheder” eller “Top 5 blue‑chip farmaceutiske virksomheder” blandt mange andre artikler relateret til dette emne.

En anden mulighed er at satse på efterspørgslen efter medicinske faciliteter. Hospitaler, plejehjem, omsorgscentre og andre relaterede ejendomsmidler vil være i konstant efterspørgsel, så længe befolkningen bliver ældre.

En god måde for investorer at få adgang til denne tendens er gennem sundheds‑REIT’er (Real Estate Investment Trusts). REIT’er er børsnoterede aktier i virksomheder, der forvalter tusinder eller endda titusinder af ejendomsmidler. I USA er REIT’er lovmæssigt forpligtet til at distribuere mindst 90 % af deres skattepligtige indkomst som udbytte til aktionærerne. Så de er også et godt valg for at opbygge en indkomst‑fokuseret portefølje.

I tilfælde af sundheds‑REIT’er vil værdien af aktiverne og de indtægter, de genererer, sandsynligvis være ret uafhængige af det bredere ejendomsmarked og i højere grad centreret omkring efterspørgslen efter sundheds‑ og aldersrelaterede faciliteter.

Populationens aldring

De seneste år har set befolkningen ældes, men dette var intet i forhold til, hvad der endnu venter. Når det gælder sundheds‑REIT’er, er den mest relevante befolkningsgruppe de 80‑plus år, da de er dem, der sandsynligvis har mest brug for medicinsk assistance, seniorboliger og specialiseret pleje.

Mellem 2007 og 2024 steg denne kategori kun moderat. Den vil nu eksplodere, med en vækst på 28 % forventet inden 2030.

Kilde: Ventas

I rå tal betyder dette, at yderligere en halv million amerikanere vil nå 80 år mellem 2024 og 2026, og yderligere 876 000 mellem 2027 og 2030. Derudover vil 20 % af befolkningen være 65 år eller ældre. Dette kan skubbe antallet af amerikanere med mindst én kronisk tilstand fra 130 millioner til 180 millioner inden 2030.

Kilde: Ventas

Generelt er seniorboliger ikke så svingende som andre boligformer, på grund af en langt mere stabil indkomst og boligbehov hos de ældre demografier. For eksempel faldt belægningsgraden i seniorboliger kun med et par procent (2‑4 %) under den store finanskrise i 2009.

Kilde: Well Tower

Så samlet set gør den positive langsigtede tendens og sektorenes stabilitet, kombineret med den regelmæssige indkomstfordeling, som lovgivningen pålægger, sundheds‑REIT’er til et godt valg for defensive og indkomst‑fokuserede porteføljer.

Top 5 sundheds‑REIT’er

1. Welltower Inc.

Welltower‑ejendomme består af sundhedsfaciliteter, såsom lægekontorer, seniorboliger og rehabiliteringscentre (medicinsk pleje uden for hospitaler). Welltower forvalter 1.400 ejendomme i USA, Canada og Storbritannien.

Det er også med langt den største sundheds‑REIT på markedet, med en markedsværdi ofte 3‑gange større end den næststørste.

WELL Prisdiagram

Den måde, Welltower opnåede denne størrelse på, er primært gennem opkøb kombineret med projektudvikling. For eksempel købte de ikke mindre end 6 mia. $ i aktiver i 2024, mere end 30 % under erstatningsomkostninger, baseret på virksomhedens vurderinger. I 2025 blev der foretaget opkøb af 38 ultra‑luksuriøse Amica Senior Lifestyles‑portefølje af seniorbolig‑fællesskaber for C$4,6 mia.

Kilde: Welltower

Virksomhedens succes er også bygget på en ultra‑langtidshorisont, med et snævert fokus på kernekompetencen inden for seniorboliger og senior‑centrerede sundhedsfaciliteter.

Hver kapitalallokeringsbeslutning, vi træffer, ses gennem et “alternativomkostnings”‑prisme. Dette tvinger os til at overveje alle implikationer af beslutningerne, langt ud i fremtiden – hvad det vil koste os, hvis det ikke gøres rigtigt eller slet ikke.

I vores proces vender vi ofte til Warren Buffets tre spørgsmål for at vurdere alternativomkostninger: “Og så hvad, i forhold til hvad, på bekostning af hvad.”

Den massive portefølje spiller virksomheden til fordel, da byggeomkostningerne for seniorboliger er steget betydeligt og kan stige yderligere i lyset af potentielle toldindførsler. Dette har ført til et kraftigt fald i nybyggeri af enheder, hvilket vil påvirke markedsværdien af de eksisterende i flere år.

Kilde: Welltower

Set fra et finansielt perspektiv er Welltower også godt beskyttet mod potentielle finansielle forstyrrelser og stigende renter, da mere end 90 % af virksomhedens gæld er på fast rente.

Kilde: Welltower

Så investorer, der er villige til at gå ind i sektoren og søger maksimal sikkerhed og skala, vil sandsynligvis foretrække Welltower for den maksimale diversificering og porteføljestørrelse, som én enkelt virksomhed kan tilbyde.

2. Ventas

VTR Prisdiagram

Ventas er en anden stor aktør inden for senior‑ejendomssektoren med 1.400 ejendomme, hvoraf >800 er seniorboliger.

Kilde: Ventas

Denne dominans af senior‑ejendomme er en voksende tendens i virksomhedens portefølje, med en betydelig stigning siden 2021 (SHOP står for Seniors Housing Operating Portfolio).

Kilde: Ventas

I 2025 forventer virksomheden, at belægningsgraden stiger tilbage til præ‑COVID‑niveauer og derefter overgår dem. Indtægterne vokser også i et godt tempo på 8 %, over de 5 % stigninger i omkostningerne.

En af Ventas’ konkurrencemæssige fordele er en meget datadrevet tilgang til at identificere de mest lovende markeder. De udfører også regelmæssig modernisering af faciliteterne, hvilket muliggør premium‑priser på ældre ejendomme.

En anden metode, Ventas anvender for at skabe seniorboliger til en rimelig pris, er at omdanne store fællesskaber til seniorboliger, med 45 sådanne konverteringer i gang i 2025.

I det bredere billede ser Ventas på konsolideringen af seniorboligmarkedet, da kun 16 % af markedet i øjeblikket kontrolleres af Ventas, andre lignende REIT’er og børsnoterede ejer‑operatører af sundhedsejendomme.

Kilde: Ventas

Dette kan udgøre en vigtig mulighed, da mindst nogle af ejendommene på markedet sandsynligvis er i vanskeligheder på grund af dårlig ledelse, især da stigende renter har truet dårligt kapitaliserede virksomheder, og da mindst $24 mia af seniorboliglån udløber inden 2027.

Kilde: Ventas

3. Healthpeak Properties

DOC Prisdiagram

Mens de største sundheds‑REIT’er typisk har en stærk tilstedeværelse i seniorboliger, da dette er den klart største del af markedet, kan mindre REIT’er have en større andel af deres portefølje i plejecentre.

Det er tilfældet for Healthpeak, som har ikke mindre end 524 ejendomme i sin medicinske portefølje, inklusive store hospitaler.

Kilde: Healthpeak

Dette er en attraktiv sektor, da byggeomkostninger er steget ca. 40 % siden 2020, hvilket begrænser nyforsyningen. Den nødvendige leje for at dække byggeomkostningerne for nye enheder er ca. $35‑$40 pr. kvadratfod versus Healthpeaks eksisterende nettoløn på ca. $23 pr. kvadratfod.

Dette giver Healthpeak plads til at presse på for højere leje ved udløb af lejekontrakter og øger fastholdelsen af nuværende lejere indtil da. Den gennemsnitlige resterende lejekontrakt er 5,5 år.

Kilde: Healthpeak

Virksomheden er også til stede i laboratoriesegmentet, hvor den betjener biotek‑sektoren med en stærk tilstedeværelse i San Francisco, Boston og San Diego.

Derfor bør den drage fordel af en voksende mængde kapital, der strømmer ind i sektoren, efter flere år med lav aktivitet – en tendens allerede synlig med 1 million kvadratfod ny lejekontrakt i 2024.

Kilde: Healthpeak

Dette opsving påvirker også hurtigt lageret af ledige laboratorierum, med en stigning på 75 % mellem 2024 og 2025.

Kilde: Healthpeak

Samtidig klarer den mindre centrale, men rentable portefølje på 15 ejendomme inden for seniorboliger (7.000 enheder) sig godt, med stigende belægningsgrad på 86 % i 2024. Dette gør Healthpeak til en god REIT for investorer, der søger mere diversificering væk fra en ren seniorbolig‑portefølje.

4. Healthcare Realty

HR Prisdiagram

Hvis et stærkt fokus på medicinske faciliteter er, hvad en investor søger i en sundheds‑REIT, er det sandsynligvis Healthcare Realty, med 92 % af porteføljen fokuseret på ambulant medicinsk pleje – langt foran konkurrenterne.

Virksomheden ejer 651 ejendomme i hele USA, svarende til i alt 38,4 millioner kvadratfod. Denne tilstedeværelse dækker de fleste af landets top‑15 markeder og samarbejder med mange af de førende sundhedssystemer.

Disse ejendomme er også placeret i høj‑befolkningstætte områder med en årlig vækstrate på 3 %. Virksomheden skifter fokus til disse markeder ved at sælge under‑præsterende aktiver i regioner med lavere befolkningstæthed og langsommere vækst.

Denne REIT bør også drage fordel af den aldrende demografi, da personer på 65+ år bruger dobbelt så meget om året på lægekontorer og sundhedsudgifter som personer i alderen 45‑64 år.

Dette er samlet set en god REIT for konservative investorer, der søger relativt høje udbytter med høj sikkerhed, da ambulant pleje – både specialiseret og primær – har den højeste lejedækningsgrad i hele sundhedssektoren, hvilket giver meget lav risiko for misligholdelse fra disse lejere.

5. LTC Properties

LTC Prisdiagram

På den modsatte ende af spektret mellem boliger og ambulant pleje, specialiserer nogle sundheds‑REIT’er sig i kvalificerede pleje‑ejendomme og seniorboliger. Dette er tilfældet for LTC Properties (LTC ), hvor ejendomme er fordelt ca. 50/50 mellem de to kategorier.

Virksomheden ejer i alt 190 ejendomme i 25 stater. Den udlejer disse ejendomme til forskellige sundhedsudbydere, hvor ingen udgør mere end 15,9 % af de samlede indtægter, hvilket reducerer risikoen for, at en enkelt lejer får økonomiske vanskeligheder.

Med hensyn til vækst er der investeret $731 mia siden 2019, med kun lidt aktivitet i 2024, hvor der kun blev investeret $66 mia for hele året.

LTC er en god REIT‑mulighed for investorer der søger en stabil indkomst, da virksomheden har opretholdt en sammenhængende 20‑årig rekord af månedlige udbytter, uafbrudt af de forskellige finanskriser og pandemien i denne periode.

Dette blev opnået gennem en konservativ tilgang til gæld og ved at tilpasse gældsforfald til virksomhedens cash‑flow.

Investorer bør dog være opmærksomme på, at udbyttene ikke er blevet hævet i lang tid (siden 2017), da virksomheden fokuserer på vækst. Dette er mere egnet til en konservativ portefølje, der fokuserer på månedlige udbytter, såsom for en pensioneret investor.

mm

Jonathan er en tidligere biokemisk forsker, der arbejdede med genetisk analyse og kliniske forsøg. Han er nu aktieanalytiker og finansskribent med fokus på innovation, markedscyklusser og geopolitik i sin publikation 'The Eurasian Century'.