Fast ejendom

Top 10 REITs (Ejendomme) Aktier at Investere i (september 2026)

mm
Udgivet den
Opdateret den
Føj Securities.io til dine foretrukne kilder på Google
Oplysning: Securities.io kan modtage betaling, når du bruger links til produkter, vi anmelder. Det påvirker ikke vores redaktionelle vurderinger. Vi er ikke registreret investeringsrådgiver; dette er ikke investeringsrådgivning. Læs vores affiliateoplysning.

Den Andre Store Aktivklasse

Ejendom er en større aktivklasse end både aktier og obligationer. Det betragtes også som en kategori, der opfattes som vanskelig at investere i, da ejerskab af ejendom typisk betyder, at man skal finde og administrere lejere, håndtere renovering og vedligeholdelse, få et realkreditlån i en bank osv. Det kan også tage måneder eller år, før man kan sælge en ejendom. Et alternativ er REITs (Real Estate Investment Trusts), offentligt handlede aktier i virksomheder, der forvalter tusinder eller endda titusinder af ejendomsejendomme.

REITs giver meget højere likviditet, med mulighed for at købe eller sælge deres aktier inden for en dag samt diversificering. REITs er lovmæssigt forpligtet til at udlodde 90 % af deres skattepligtige indkomst som udbytte til aktionærerne. Derfor er de også et godt valg til at opbygge en indkomstfokuseret portefølje.

Lejligheder, Huse, Indkøbscentre og Andre

Mange REITs ejer det, folk først tænker på, når de hører om investering i ejendom. Lejligheder, huse eller måske erhvervsejendomme som butikker og indkøbscentre. Selvom dette udgør en stor del af REITs’ tilbud, findes der også mange mere specialiserede REITs.

Nogle er specialiserede i industrielle ejendomme, logistik eller tekniske tjenester som mobiltelefontårne og datacentre. Andre ejer primært jord, der bruges til landbrug eller skovbrug. Så kan investering i REITs også give adgang til typer af ejendomsaktiver, som de fleste investorer ikke kan investere i direkte.

Stigende Renter

Et spørgsmål, der hænger over ejendomsmarkedet, er de stigende renter. I teorien betyder højere renter lavere ejendomspriser. I praksis kan det være meget mere kompliceret, især fordi inflationen har øget udskiftningsomkostningerne for eksisterende bygninger drastisk.

Sandsynligvis er det REITs og ejendomsselskaber, der har brug for massiv refinansiering, som vil blive ramt af de højere renter. Virksomheder, der har låst billig kapital, kan derimod se en del af deres gæld “refunderet” af inflationen og drage fordel af den nye inflationskontekst.

Top 10 REITs (Ejendomme) Aktier at Investere i

1. Prologis, Inc.

PLD Prisdiagram

Prologis er en enorm logistikvirksomhed, der voksede sammen med e-handel og det behov for lagerbygninger, den skabte (3 gange mere end fysisk detailhandel). Den registrerer i øjeblikket en historisk høj belægningsgrad på 98 % af sin lejede kapacitet.

På et eller andet tidspunkt passerer 2,8 % af verdens BNP gennem Prologis’ lagre og distributionscentre, med et samlet areal på 1.213 millioner kvadratfod, der betjener 6.600 kunder.

Virksomheden leverer logistikejendomme til næsten alle de store globale virksomheder i næsten alle brancher.

En stærk fordel ved Prologis er, at lagre kun udgør 3‑6 % af forsyningskædeomkostningerne. Så for deres kunder er dette aldrig et fokusområde for omkostningsreduktion, men snarere noget, der bedst outsources, mens kapital kan bruges til mere strategiske behov.

Prologis er bemærkelsesværdigt effektiv, med G&A (generelle og administrative omkostninger) på kun 0,3 % takket være deres enorme skala og tidligere investering i skalerbare teknologier.

Kilde: Prologis 

Det er den 2. største virksomhed med solenergi på stedet i USA, med i alt 410 MW installeret kapacitet. Prologis har også en jordbank (udviklingsområder) til en værdi af 38 mia. $ til investering.

Virksomheden vil sandsynligvis ikke blive påvirket af stigende renter eller inflation, da dens gæld/justerede EBITDA var 4,3 x, med 5,7 mia. $ i likviditet og den gennemsnitlige rente på gælden på 2,6 %, hvoraf 9/10 er på faste renter.

Prologis er en aktie for investorer, der søger eksponering mod den samlede økonomi og handel, hvor virksomhedens skala giver den en fordel både i effektivitet og evnen til at rejse kapital til den lavest mulige pris.

2. American Tower Corporation

AMT Prisdiagram

Mobiltelefontårne ejes i dag af tredjepart, som udlejer tårnet til flere teleoperatører. Dette gør det muligt for telekommunikationsselskaberne at dele omkostningerne ved tårnet, hvilket gør hele branchen mere effektiv.

American Tower (AMT ) er den største operatør af sådanne faciliteter med 226.000 kommunikationssteder, 42.000 i USA og Canada og 184.000 verden over. Dens største internationale markeder er i Indien (flere tårne end i noget andet land, inklusiv USA), Tyskland, Spanien, Latinamerika og Afrika.

Virksomheden drager fordel af den stigende efterspørgsel efter mobilbåndbredde, hvor 5G-udrulning og fremkomsten af IoT (Internet of Things) forventes at holde denne tendens i gang. Samlet set forudser American Tower, at den samlede mobile databrug i USA næsten vil tredoble mellem 2023 og 2028, med en lignende tendens i resten af verden.

Med American Tower får investorer eksponering mod kritisk telekommunikationsinfrastruktur med en stærk økonomisk voldgrav og et marked, der stadig oplever aggressiv vækst.

Den internationale eksponering af American Tower er også attraktiv, da den placerer virksomheden i en position til at udnytte den stigende internetpenetration i udviklingslande. På længere sigt bør American Towers lange historie med succesfulde opkøb også hjælpe den med at komme ind på nye markeder.

3. Equinix, Inc.

EQIX Prisdiagram

Equinix (EQIX ) leverer digital infrastruktur i form af datacentre og tilhørende tjenester. I alt administrerer de 250 datacentre og planlægger at åbne yderligere 57.

Næsten alle virksomheder med et enormt behov for cloud-tjenester eller videresalg af cloud-tjenester samarbejder med Equinix, herunder Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google og Netflix. Dette skyldes i høj grad deres brancheførende oppetid på 99,9999 %.

Kilde: Equinix

Equinix har vist stabil vækst med 14 % omsætningsvækst år-til-år i Q2 2023. Virksomheden får sine indtægter fra Nordamerika (890 M$ i Q2 2023), EMEA (687 M$) og Asien (442 M$).

Equinix har genereret et “10-årigt samlet årligt afkast inklusive geninvesterede udbytter pr. årsskift 2022 på ca. 15 %” og har også øget sit udbytte de sidste 8 år siden konverteringen til en REIT i 2015.

Equinix har en netto gearing på 3,6 x, men med gæld, der i gennemsnit udløber om 8,1 år, og lånerenter på 2,18 %, hvor kun 1/20 af gælden er på variabel rente.

Argumentet for Equinix-aktien er det samme som for cloud-industrien som helhed, da Equinix er en nøglepartner i at skabe “virtuelle” ejendomme for næsten alle store virksomheder, enten direkte eller indirekte, gennem de største cloud-udbydere som Amazons AWS. Deres ekspertise har også gjort det muligt at tiltrække top-talenter og bygge datacentre i stor skala, hvilket optimerer driften og forsyningskæden maksimalt.

4. Welltower Inc.

WELL Prisdiagram

Welltower- ejendomme består af sundhedsfaciliteter såsom lægekontorer, seniorboliger og rehabiliteringscentre (medicinsk pleje uden for hospitaler). Welltower forvalter 1.400 ejendomme i USA, Canada og Storbritannien.

Demografiske ændringer med en aldrende befolkning øger virksomhedens aktivitet, med en belægningsstigning på 1,9 % år-til-år i Q2 2023 og en netto driftsindtægt, der vokser med 24,2 %. Dette hjælpes af et fald i væksten af seniorboliger på trods af den stigende efterspørgsel.

Kilde: Welltower

Welltower udvider hurtigt gennem opkøb, med aktiver for 3 mia. $ allerede erhvervet eller undervejs i 2023. Dette følger tidligere aggressive ekspansionsplaner, med mindst 11 mia. $ i kapital investeret siden udgangen af 2020. I den sammenhæng søger Welltower at drage fordel af midlertidig nød i ejendomsaktiver og forsøger at købe dem med rabat fra store finansielle institutioner som Fannie Mae.

Virksomheden er også aggressiv i sine afdragsplaner, selvom den nuværende gæld/EBITDA stadig er høj på 5,5 x, med variabel gæld udgørende 13,2 % af den samlede gæld.

Welltower er en niche-REIT, der opererer i en sektor, der permanent understøttes af aldringen af babyboomer-generationen, som nu når den alder, hvor de sælger deres hus, flytter ind i seniorfaciliteter og har brug for mere sundhedspleje. Dette støtter Welltower ved at udvide markedet og forbedre den økonomiske enhed pr. udlejet værelse. Virksomheden har en lang opkøbshistorik og vil sandsynligvis blive en af de største aktører i den voksende REIT-sektor for sundheds- og seniorfaciliteter.

5. VICI Properties Inc.

VICI Prisdiagram

VICI er en REIT med fokus på kasinoer, andre spil- og gamblingejendomme samt golfbaner.

Den forvalter 124 millioner kvadratfod, 60.300 hotelværelser og over 450 barer, restauranter, natklubber og sportsvæddeløb. Blandt VICI’s kronjuveler er 3 kasinoer på Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand og Venetian Resort Las Vegas. Omkring halvdelen af ejendommene er i Las Vegas, og resten er spredt over mange steder i USA og Canada.

VICI var den 4. største REIT-IPO i 2018 og har siden da fire-doblet sin EBITDA. VICI blev også tilføjet til S&P500-indekset i juni 2022, hvilket gør den til en af de aktier, der automatisk købes af passive investorer i dette meget populære amerikanske indeks.

En af de største dele af virksomhedens gæld er en investeringsgrad-bond på 5 mia. $ med forfald i 2032. Så selvom gælden er ret høj, bør betalingsplanen gøre den relativt kort- og mellemlangfristet sikker.

Kilde: VICI

VICI har planer om at udvide internationalt, men for nu er fokus primært på Nordamerika. Det er tydeligt, at virksomhedens overskud er tæt korreleret med sundheden i gamblingindustrien og luksusforbruget generelt. Så selvom den har haft gavn af international turisme og den voksende rigdom blandt de øverste 1 %, kan den lige således komme under pres, hvis formuekløften mindskes.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Prisdiagram

AvalonBay er en REIT, der ejer boligejendomme med en præference for de mest dynamiske områder med højt beskæftigelsesniveau, høj livskvalitet og “lavere boligoverkommelighed”. Eller mere enkelt: dyre områder med velbetalte jobs og dyr ejendom.

Den ejer 88.659 lejlighedsenheder i 13 stater, fordelt på 294 lejlighedskomplekser.

Kilde: Avalon

Belægningsgraden er på 96 % og forbliver stabil, med lejeindtægter, der er steget med 6,5 % år-til-år. Ejendommene er diversificerede med en blanding af by- og forstadslokaler, primært mellemstore og små flerfamiliebygninger.

AvalonBays high-end marked har vist sig profitabelt med en CAGR på 11,3 % siden IPO’en og en årlig udbyttevækst på 4,8 %.

Virksomhedens lejetilbud suppleres af AvalonConnect, en fuldt integreret forbindelsestjeneste med internet, WiFi og Smart Home-systemer, der øger bekvemmeligheden for deres lejere, især for professionelle i den hvide krave, i takt med stigningen i hjemmearbejde (WFH).

Mellem sine placeringer ved kysterne og fokus på højtlønnede har AvalonBay sandsynligvis draget fordel af teknologiboomen i det sidste årti og de rekordhøje aktiekurser. Dette er derfor noget, investorer bør have i tankerne, da alvorlige problemer i disse sektorer kan føre til mindre efterspørgsel efter AvalonBay-lejligheder.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Prisdiagram

Alexandria udvikler og udlejer derefter ejendomme til life science- og AgriTech-industrien, såsom forskningslaboratorier, testfaciliteter osv., som allerede er fuldt udstyret. Den har i øjeblikket omkring 1.000 lejere på sine 74,6 millioner kvadratfod ejendom, fordelt på 432 ejendomme.

Alexandria-faciliteterne er placeret i de vigtigste amerikanske innovationsklynger i Californien, Seattle og den nordlige østkyst.

Virksomheden drager fordel af boomet i nye bioteknologier som RNA-terapier, gen-terapier og andre innovationer i sektoren. At tilbyde fleksible laboratorie- og forskningsfaciliteter gør det også muligt for farmaceutiske og biotekvirksomheder at tilpasse deres fodaftryk afhængigt af nye projekter og succes i deres F&U-indsats. Alexandria er en nøglepartner for disse virksomheder, som foretrækker at fokusere deres kapital på at udvikle og sælge lægemidler i stedet for ejendomsinvesteringer.

Det giver også Alexandria en af de højeste EBITDA-margener i REIT-branchen, på 69 % i 2022.

Lejerne kommer fra alle sektorer inden for life science, med en stor del bestående af store virksomheder og institutionel forskning, hvilket gør den ikke særlig følsom over for tilgængeligheden af VC-kapital, som kunne have været en bekymring i en bioteksektor kendt for sin cykliskhed.

Virksomheden har vedtaget en forsigtig finansieringsstrategi med et relativt højt gældsniveau (5,1 x EBITDA) men også en meget lang løbetid, hvor den resterende gæld løber 13,2 år, uden forfald før 2025, og er finansieret med kun 3,53 % rente, stort set alt på faste renter.

Bioteknologi høster nu frugterne af årtiers udvikling inden for genomik og RNA-teknologi. Så det er sandsynligt, at biotek R&D-indsatsen kun vil intensiveres fremover, hvilket giver mange vækstmuligheder for Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

VNO Prisdiagram

En sektor inden for ejendom, der ikke har klaret sig godt under pandemien og efterfølgende, er kontorpladsen. Nedlukninger og derefter hjemmearbejde (WFH) har tilsyneladende permanent reduceret efterspørgslen efter kontorer.

Vornado er en REIT, der specialiserer sig i kontorplads, primært i Manhattan men også i mindre omfang i San Francisco og Chicago. Vornado ejer 19,9 millioner kvadratfod kontorplads i 30 ejendomme samt 2,5 millioner kvadratfod gadebutiksplads og 1.663 boligenheder.

Selvom sektoren oplever en krise, er det uklart, om prime ejendomme som downtown NY vil blive påvirket på samme måde som kontorer i sekundære lokationer. Med aktien faldet med næsten 75 % er det også muligt, at dette allerede er mere end indregnet i prisen.

En væsentlig vækstdriver for Vornado vil være den igangværende ombygning af Penn-distriktet, centreret omkring Penn-togstationen og Madison Square Garden. Det bliver for nylig et nyt teknologiklynge, hvor virksomheder som Amazon, Meta, Apple (AAPL ) og Samsung åbner kontorer der.

Kilde: Vornado

Vornado er en investering for kontrære investorer. De skal fokusere på stadig solide FFO (Funds From Operations), succesen med Penn-ombygningen og stole på antagelsen om, at kontorpladser i det vigtigste finansielle centrum i USA fortsat vil have høj efterspørgsel fremover.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Prisdiagram

Nogle gange er REITs’ primære tiltrækning for deres kunder adgang til billig kapital til at bygge eller købe ejendom, som derefter kan udlejes. Dette er tilfældet for IIPR, som betjener den lovlige cannabisindustri i USA.

Cannabis er stadig et ulovligt stof på føderalt niveau, og næsten alle cannabisvirksomheder kan ikke få adgang til kapital fra banker og institutionelle investorer. Det betyder, at de ofte skal betale op til 10‑15 % i rente på de lån, de formår at sikre.

Men moderne lovlig cannabisdyrkning er en meget kapitalintensiv industri, der kræver millioner af kvadratfod af meget avancerede drivhuse. Så leverede IIPR dem drivhuse, som ellers ville have været meget dyrere. Ville cannabisvirksomhederne have været nødt til at bygge dem selv?

Kilde: IIPR

Derudover gør IIPR’s skala og ekspertise det muligt at bygge til lavere omkostninger og levere værdifuld teknisk ekspertise inden for indendørs landbrug, såsom fugtighedsstyring, skadedyrsbekæmpelse, luftfiltrering og kemisk udtræk.

IIPR er til stede i 19 amerikanske stater og er bemærkelsesværdig for meget lange lejekontrakter på 15‑20 år. Den har vokset aggressivt siden 2016 med en driftsindtægt, der har haft en trecifret CAGR.

Kilde: IIPR

IIPR viser også et bemærkelsesværdigt lavt gældsniveau for en REIT, med kun en 330 M$-obligation på 5,5 % der skal betales tilbage i 2026. Dette gør den meget sikrere end de fleste REITs i en kontekst med inflation og stigende renter.

Cannabissektoren har været i en slags krise siden 2021 på grund af forsinkelser i ændringer af føderale stofreguleringer, på trods af at mere end halvdelen af de amerikanske stater nu har legaliseret stoffet. Dette påvirkede også IIPR’s aktiekurser, hvilket pressede udbytteafkastet op på næsten tosifrede tal, og gør den til en af de højeste afkast i REIT-branchen.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Prisdiagram

En type ejendomsaktiv, der kan give afkast, der er ukorreleret med ejendoms- og lejepriser, er landbrugsjord. Denne type aktiv er meget mere korreleret med internationale råvarepriser.

Landbrugsjord er også den største ejendomssektor i USA, lige så stor som lejligheder og dobbelt så stor som industriel ejendom. På trods af denne størrelse ejer finansielle institutioner næsten slet ikke denne sektor.

Kilde: Farmland Partners Inc [securities_stock_price_tag symbol="FPI" exchange="NYSE"]

Farmland Partners er den største amerikanske landbrugs-REIT med 190.000 acres i 20 stater.

Værdien af selskabets ejendomme har været støttet af flere tendenser, især en stigende global befolkning kombineret med et vedvarende fald i dyrbar jord. Den bemærkelsesværdige 0 % ledighed i Farmland Partners’ portefølje illustrerer den høje efterspørgsel efter sådanne ejendomme.

10 % af selskabets portefølje er i langsigtede investeringer, ofte svære for individuelle landmænd, såsom plantede frugtplantager (citrus, avocado, nødder) og vinranker, der kræver flere års arbejde og investering, før de giver høst. Ikke desto mindre kan investering og tålmodighed betale sig, idet disse ejendomme udgør 30 % af Farmland Partners’ aktiver efter værdi.

Indkomsten fra landbrugsjord kommer fra lejeindtægter, men selskabet drager også fordel af langsigtet værdistigning på landbrugsjord, typisk på eller over inflationsniveauet. Siden 1970 har landbrugsjord steget med en CAGR på 5,9 %.

Et andet indtjeningspotentiale for Farmland Partners er, når enkelte parceller kan gøres mere rentable ved at bygge sol- eller vindparker eller sælge dem til ejendomsudviklere. I øjeblikket har Farmland Partners over 250 MW sol- og vindproduktion under udvikling i 9 projekter, med yderligere 18 projekter under option.

Hovedattraktionen ved Farmland Partners for investorer er den relativt lave korrelation til de øvrige ejendomsmarkeder. Med samtaler om en ny råvare-supercyklus kan tilføjelsen af en ukorreleret aktivklasse med en historik på stabile 5‑10 % afkast til en portefølje være en interessant mulighed.

mm

Jonathan er en tidligere biokemisk forsker, der arbejdede med genetisk analyse og kliniske forsøg. Han er nu aktieanalytiker og finansskribent med fokus på innovation, markedscyklusser og geopolitik i sin publikation 'The Eurasian Century'.