Nick Bhargava, medstifter af GROUNDFLOOR – Interviewserie

Redaktørens note: Dette interview afspejler synspunkterne og platformfunktionerne for GROUNDFLOOR på det tidspunkt, det blev gennemført. Reguleringsrammer, produktudbud, geografisk tilgængelighed og historiske afkasttal, der refereres til her, kan have ændret sig. For aktuelle oplysninger om aktie‑crowdfunding, Regulation A+ og private kreditinvesteringer bør læserne konsultere vores opdaterede guider og virksomhedens officielle meddelelser.

GROUNDFLOOR er en amerikansk realkreditmarked. Det var den første realkredit‑crowdfunding‑virksomhed, der opnåede SEC‑kvalifikation ved at bruge Regulation A+, siden reguleringen blev operativ gennem JOBS Act. GROUNDFLOOR blev bevidst bygget til at betjene selvstyrede investorer i stedet for institutionelle.

Du er både direktør og en af medstifterne af GROUNDFLOOR. Hvad var inspirationen bag lanceringen af denne crowdfunding‑platform?

Min medstifter, Brian Dally, havde mange års erfaring med at gøre telekommunikationstjenester mere tilgængelige for almindelige mennesker. Imens havde jeg selv mange års erfaring inden for værdipapir‑ og reguleringssektoren. Vi ønskede at kombinere vores respektive styrker på en måde, der åbnede højtforrentede investeringsmuligheder for alle, ikke kun de 1 procent. Vi startede til sidst med enfamilieboliger, fordi de fleste er bekendt med denne type aktiv fra at være boligejere selv.

Da idéen blev udtænkt, havde vi ingen idé om, der ville være et marked for den. Vi måtte først finde en tilgængelig reguleringsramme, der tillod os at teste forretningskonceptet. Vi opdagede Invest Georgia Exemption (IGE), oprettet i 2011 for at hjælpe små virksomheder med at få adgang til kapital. Da det var en intrastatlig udbyderregel, var den kun tilgængelig for virksomheder i Georgia, så vi begge pakkede og flyttede til Atlanta for at lancere GROUNDFLOOR. På grund af IGE var vi i stand til at finansiere $2 millioner i lån i Georgia, hvilket tydeligt demonstrerede efterspørgslen efter GROUNDFLOOR’s platform.

Over tid er GROUNDFLOOR vokset betydeligt og er nu åben for investorer i alle 50 stater.

Kan du forklare, hvordan GROUNDFLOOR forbinder investorer med ejendomsudviklere?

Vi fokuserer på at give detailinvestorer højtforrentede investeringsmuligheder. En ejendomslåntager, en person der udvikler ejendomme som erhverv, sikrer et lån gennem GROUNDFLOOR i stedet for en traditionel bank eller en hard money‑långiver for at finansiere et boligprojekt. Den låntager indsender en låneansøgning, og vi vurderer både personen og projektet for at afgøre, om vi skal udstede lånet. Vores underwriting er baseret på tidligere erfaringer, hvor meget egenkapital låntageren har, og mange andre faktorer. Hvis godkendt, tildeles lånet en lånegrad fra A til G og en tilsvarende rente, hvor A‑grader er mindst risikable med den laveste afkast, og G‑grader er mest risikable med den højeste afkast.

Vi har indgivet et tilbud til Securities Exchange Commission (SEC) gennem hvilket vi sælger værdipapirer. Provenuet fra disse værdipapirer bruges til at finansiere de lån, vi udsteder. Ydelsen af disse værdipapirer og den tilsvarende afkast er knyttet til det underliggende lån. Investorer kan vælge hvilke værdipapirer, og dermed hvilke underliggende lån, de ønsker at investere i.

Investorer kan vælge at investere i trin på $10 for at finansiere lånet. Når et lån er fuldt finansieret, trækker låntager penge i henhold til en trækplan og gennemfører den nye konstruktion, renovering eller genopbygningsprojekt. Ejendommen bliver derefter typisk sat til salg. Når projektet sælges eller refinansieres, hvilket normalt sker 6‑12 måneder efter investeringen, betales lånet tilbage. Investorens hovedstol, plus al påløbet rente, indbetales på investorens GROUNDFLOOR Investor Account. Kontantbalancen i en individuel GROUNDFLOOR Investor Account kan trækkes ud eller geninvesteres i andre projekter.

Er der nogen former for restriktioner eller kvalitetskontroller for at sikre, at ejendomsudviklere kan tilbagebetale lånene?

Når låntager indsender låneansøgningen, arbejder vores underwriting‑team tæt sammen for at vurdere projekterne og låntageren. Vi tager også den lokale ejendomsmarked i betragtning. Vi låner ikke i markeder, vi ikke kan lide. Når et lån er udstedt, holder vi regelmæssig kontakt med låntageren for at sikre, at projektet overholder tidsplanerne, og vi deler løbende opdateringer med investorerne. Træk udtages ikke, hvis låntageren ikke gør tilstrækkelige fremskridt eller har afveget fra planen. Hvis vi tror, der kan opstå forsinkelser, eller låntageren overtræder aftalens vilkår, kan vi beslutte at træde ind og proaktivt sætte lånet i misligholdelse, hvilket kan resultere i et bedre udfald for investoren, fordi vi overfører strafrente. De fleste GROUNDFLOOR‑lån er i første pant, så lånet er sikret af en fysisk aktiv, nemlig grunden og strukturen.

Hvilke typer afkast kan investorer forvente?

I de sidste seks år har deltagere i GROUNDFLOOR‑ejendomslån opnået årlige afkast på i gennemsnit 10 til 12 procent inden for en periode på 6 til 12 måneder.

Er alle investeringer i øjeblikket i USA? Er der en præference for visse byer eller stater? Hvis ja, kan du beskrive disse.

Selvom enhver i landet kan investere i GROUNDFLOOR med kun $10, fokuserer virksomheden sin udlån i 30 stater.

Du var en tidlig fortaler for JOBS Act, var du tilfreds med, hvordan JOBS Act blev skrevet? Var der noget, der skulle have været udeladt?

Jeg er generelt tilfreds med, hvordan loven endte. De forskellige bestemmelser er designet til at hjælpe virksomheder af forskellig størrelse, og hver af dem giver værdi for virksomheder i forskellige situationer. Jeg tror ikke, at nogen specifik bestemmelse skulle have været udeladt.

Hvad vil du gerne se ændret i en fremtidig version af JOBS Act?

Vi har set Reg. A blive brugt intensivt af ejendomsudstedelser. Jeg mener, at der er værdi ud over dette anvendelsesområde, især for mellemstore private virksomheder, der ønsker at få adgang til kapital på de offentlige markeder. Grænsen for Regulation A vil snart blive ændret til $75 millioner, hvilket vil være mere attraktivt for virksomheder af den størrelse. Jeg tror, vi kan se nogle nye tilbud inden for dette område.

Er der noget andet, du gerne vil dele om GROUNDFLOOR?

Der er ingen anden virksomhed, der tilbyder, hvad GROUNDFLOOR gør for individuelle investorer og låntagere. Vi har skabt en ny kategori og tilbyder helt nye produkter.

Hvorfor har ingen kopieret os? En grund er den regulatoriske innovation. At tilbyde investeringer direkte knyttet til denne type høj kvalitet, højt forrentet ejendomskredit er ikke noget, der tidligere er gjort for detailinvestoren. GROUNDFLOOR var den allerførste virksomhed, der blev godkendt af Securities & Exchange Commission til at tilbyde denne type investering via Reg A for både ikke‑akkrediterede og akkrediterede investorer, og på grund af den enorme mængde infrastruktur, vi har opbygget, kan vi fortsætte med at iterere på vores produkt, hvor andre ikke kan.

Jeg nød virkelig at lære om din virksomhed, læsere og/eller investorer, der ønsker at lære mere, kan besøge GROUNDFLOOR.