Hur digitala värdepapper stör privata fastighetsmarknadsplatser – Thought Leaders

En översikt: Fastigheter som tillgångsklass

På global nivå har fastigheter historiskt presterat liknande offentliga aktier (7,05% vs 6,89%). Denna tillgångsklass erbjuder inte bara konsekventa avkastningar med lägre volatilitet, utan under de senaste åren har det blivit relativt vanligt att se fastighetsinvesteringar ge avkastning över 10%. Fastigheter som helhet tenderar att vara ganska cykliska – de stiger när tiderna är goda och faller när tiderna är dåliga. På en mer detaljerad nivå ses dock flerfamiljsfastigheter ofta som en defensiv investering jämfört med den mer volatila kommersiella fastighetssegmentet. Den nuvarande låga räntemiljön skapar också den perfekta landskapen för de stabila, ränteinkomstliknande kassaflödesfunktionerna i denna investering. Historiskt har denna tillgångsklass varit reserverad för fastighetsutvecklare, förmögna individer och institutionella investerare. Men när fondförvaltare och fastighetsutvecklare söker samla kapital från en större grupp investerare, och individuella investerarplattformar och alternativ öppnas, blir fastighetsmarknadsplatser allt vanligare inom den privata investeringssfären.

De största hindren för att komma in i fastighetsinvesteringsvärlden är stora investeringsbelopp och höga juridiska och transaktionskostnader. Att investera i fysisk fastighet kan vara extremt exklusivt, särskilt i dagens ekonomi. Individer som vill finansiera sina investeringar måste ofta genomgå omfattande kreditkontroller och visa på betydande inkomster eller förmögenhet. Dessutom är fastighetsmarknaden relativt ogenomskinlig, och informationsasymmetri kan ofta leda till betydande felprissättningar.

Fastighetsinvesteringstrusts var den allra första iterationen av en “lösning” på de ovan nämnda problemen. Dessa fonder samlar i princip kapital från offentliga marknader och distribuerar fastigheternas intäkter till investerare i form av utdelningar. Investerare kan också tjäna på tillgångarnas värdeökning. Men investerare kan inte välja vilka fastigheter och projekt de vill investera i – deras avkastning och riskaptit lämnas åt fondförvaltarnas bedömning. I grund och botten begränsar REITs investerarnas alternativ.

Privata fastighetsmarknadsplatser tillåter dock individer att ta ett mer selektivt tillvägagångssätt för att bygga sin egen portfölj, med mer makt över hur de fördelar medel och granskar fastigheter. Under det senaste decenniet har de mest framstående privata fastighetsmarknadsplatserna levererat en genomsnittlig årlig avkastning på 12,16%, medan S&P 500 har genomsnittligt 10,88%. När det gäller risknivå är fastigheter kända för att producera pålitliga, konsekventa kassaflöden, eftersom de flesta utdelningar kommer från hyresintäkter från fastigheterna. Utvecklingsaffärer kan vara något riskablare, men ger vanligtvis högre avkastning. Skuldfinansieringar är också vanliga inom fastighetscrowdfunding, även om mer än två tredjedelar av erbjudandena klassificeras som aktier eller intäktsdelning.

Vissa av de främsta amerikanska fastighetsmarknadsplatserna har samlat in mer än 1 miljard dollar och har delat ut betydande kontantavkastning till investerare. Se nedan:

Den totala online-marknaden för fastigheter uppskattas vara värd nära 90 miljarder dollar, upp från 80 miljarder dollar i mitten av 2018.

Fördelar för investerare

Med lägre miniminivåer och större granularitet förändrar fastighetsmarknadsplatser hur den genomsnittliga investeraren kan fördela medel till fastigheter. Detta leder till en demokratisering av fastighetsmarknaden. Genom att välja enskilda fastigheter kan investerare bättre anpassa sin riskaptit. Eftersom individer direkt kontrollerar vilka fastigheter som ingår i deras portföljer, kan riskaverta investerare välja låg‑riskaffärer medan riskbenägna investerare har möjlighet att söka högre riskprofiler i utbyte mot högre avkastning. Se nedan:

För varje ytterligare avkastningsenhet minskar en riskavert investerares nytta (avtagande nytta). För en riskbenägen investerare ökar den stegvis. Eftersom en offentlig REIT ligger någonstans mitt emellan de två, kommer båda investerarna vara missnöjda med fondens risknivå. En riskavert investerare får inte tillräcklig kompensation för den risk de tar, medan en riskbenägen vill ha högre avkastning än fonden kan erbjuda.

Med privata fastighetsmarknadsplatser får investerare en meny av projekt och kan välja de de finner attraktiva efter eget gottfinnande. Detta möjliggör en mer effektiv fördelning av risktolerans, eftersom investerare kan välja vilka affärer de är mest bekväma med, beroende på deras specifika omständigheter.

Även om fastighetsmarknadsplatser låter deltagare investera i enskilda affärer, kan investerare möta risk för enskild tillgång (dvs. deras investering är alltför beroende av ett enda projekt). För att framgångsrikt hantera detta måste marknadsplatser uppmuntra investerare att bygga starkt diversifierade portföljer. Crowdstreet erbjuder exempelvis investerare möjligheten att köpa in i en skräddarsydd portfölj anpassad efter deras riskaptit. Det är också viktigt att noggrant kurera affärer för att minimera motpartsrisk för investerare.

Det finns dock utmaningar när det gäller att hitta det mest effektiva sättet att effektivisera denna specifika investeringsprocess. Fastighetsmarknadsplatser måste granska deltagare från olika jurisdiktioner samt säkerställa att deras affärer erbjuder fullständig information till investerare. Dessutom är utdelningsutbetalningar och transaktionsavräkningar nästan alltid manuella, eftersom de vanligtvis sker via föråldrade finansiella kanaler. Därför finns enorma möjligheter för fastighetsmarknadsplatser att utnyttja digitala värdepapper.

En ny marknad: Fastighetsmarknadsplatser som använder digitala värdepapper

Det råder ingen tvekan om att en framtida fastighetsinvesteringsplattform måste utnyttja distribuerad ledger‑teknik. Dessa plattformar kan erbjuda investerare samma fördelar som traditionella fastighetsmarknadsplatser, med det extra värdet av digitala värdepapper. Hittills finns det cirka 16 fastighetsinvesteringsplattformar som använder digitala värdepapper världen över. De är koncentrerade i USA och Europa, men väldigt få har sina tillgångar listade på sekundära börser.

Vissa av dessa marknadsplatser (särskilt i Mellanöstern och Europa) är mångsidiga plattformar för utfärdande av digitala värdepapper som även erbjuder fastighetsprodukter. Andra är enbart dedikerade till utfärdande av digitala värdepapper med fastighetsunderlag. När fler utfärdare börjar tokenisera flerfamiljsfastigheter, är det sannolikt att antagandet av digitala värdepapper på fastighetsmarknaden ökar avsevärt under det kommande året.

Digitala värdepapper erbjuder en innovativ lösning på en föråldrad mekanism. Genom att digitalisera fastigheter kan utfärdare effektivisera processen för att visa innehav och analysera tillgångsprestanda. Konceptet med en onlineplattform där överförbara digitala tillgångar kan lagras säkert är på väg att förändra hur människor äger fraktionerad aktie.

Broker‑dealer‑nätverk är kärnan i vad som gör digitalisering så viktig. Blockchain och distribuerad ledger‑teknik tillhandahåller den underliggande infrastrukturen för överförbarhet av digitala värdepapper. Genom att skapa ett system som möjliggör sömlös överföring av värdepapper mellan plattformar kan broker‑dealers koppla ihop sig och erbjuda investerare ett bredare utbud av tillgångar. Detta förbättrar affärsdistribution genom att avlägsna opacitet på marknaden och eliminera hinder mellan enheter. Eftersom investeringar hämtas online är det totala antalet möjligheter för investerare mycket högre än med traditionella privata värdepapper.

Dessutom kan högre transparensnivåer leda till lägre inträdesbarriärer för investerare, på grund av mer exakt prissättning av värdepapper och riskbedömning samt lägre mellanhandskostnader. I framtiden kan investerare få likviditet genom att få tillgång till licensierade handelsplatser, vilket avsevärt ökar hastigheten med vilken dessa privata värdepapper cirkulerar och blir tillgängliga för investerare.

Fastighetsmarknadsplatser står i centrum för en trend med ökad tillgång till fastighetsinvesteringar och digitala värdepapper är det perfekta verktyget för att expandera och påskynda den trenden.

* * *

Ansvarsfriskrivning

Den information som tillhandahålls på Atlas One:s forskning, sociala mediekanaler, webbplats, webbinarier, blogg, e‑post och medföljande material (tillsammans benämnt ”Information”) är endast avsedd för informationsändamål. Den utgör inte eller bildar någon del av något erbjudande, inbjudan eller annan uppmaning eller rekommendation att köpa några värdepapper. Informationen bör inte betraktas som finansiell eller professionell rådgivning. Du bör konsultera en professionell för att avgöra vad som kan vara bäst för dina individuella behov. Informationen hämtas från källor som anses pålitliga, men dess noggrannhet och fullständighet garanteras inte, och Atlas One tar inget ansvar för att tillhandahålla den. Atlas One förbinder sig inte att uppdatera informationen eller ge råd om vidare utveckling inom dessa områden.

1. Källa: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, sida 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Källa: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Källa: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Källa: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf