Blackstone’s BXREX-program fuldfører første 1031 DST-tilbud

Blackstone Real Estate meddelte den 21. september 2026, at deres første Delaware Statutory Trust (DST)-tilbud var fuldt tegnet, en struktur designet til kommercielle ejendomsinvestorer, der ønsker at geninvestere salgsprovenuet i en anden “lignende” ejendom gennem en 1031-udveksling og udskyde kapitalgevinstskatten i processen.

Porteføljen for dette første tilbud består af to Class A, højt udstyrede multifamilieejendomme i Sunbelt med i alt mere end 600 enheder, ifølge Blackstone’s meddelelse. Aktiverne blev identificeret af Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), som i meddelelsen beskrives som ejer af en institutionel portefølje på mere end $120 billion koncentreret i datacentre, industri og udlejningsejendomme. Meddelelsen oplyste ikke den dollarstørrelse, som det gennemførte tilbud udgjorde, eller navnet på den specifikke trust.

“Vi er begejstrede over, at vi har fuldt tegnet vores første DST-tilbud og kan hjælpe vores investorer med at nå deres 1031-mål. Blackstone Real Estate Exchange-programmet (\”BXREX\”) er støttet af de fulde ressourcer i Blackstones ejendomsplatform, og vi mener, at vi er unikt positioneret inden for dette område,” sagde Katie Keenan, Global leder af Blackstone’s Core+ Real Estate business og administrerende direktør for BREIT.

Tilbudsvilkår i SEC-indberetninger

En Form D indgivet til Securities and Exchange Commission den 31. oktober 2025 dækker BXREX Portfolio I DST, en Delaware statutory trust oprettet i 2025 under det tidligere navn BR-X Portfolio I DST. Indberetningen angiver Blackstone Real Estate Exchange LLC som sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC som trust manager og BXREX Portfolio I Depositor LLC som overordnet indskyder, alle beliggende på 345 Park Avenue i New York. Den beskriver et Rule 506(b)-undtaget aktietilbud i boligsektoren med et samlet tilbudsbeløb på $175,555,053 og en minimumsinvestering på $1,000,000. Indberetningen rapporterede ingen ikke-akkrediterede investorer og ingen salg, og den første salgsdato er endnu ikke fastlagt.

Indberetningen navngiver Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) som modtager af salgskompensation, med henvendelse i alle stater, med anslåede salgsprovisioner på $6,144,427 og anslåede $1,755,551 i bruttoindtægter, der skal bruges til gebyrer og omkostninger, herunder et faciliteringsgebyr, der kan tilfalde én eller flere relaterede personer. Den blev underskrevet af Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Et andet Form D, indgivet den 11. maj 2026, dækker BXREX Portfolio II DST, en trust oprettet i 2026 under samme sponsor, manager og indskyderstruktur samt samme Rule 506(b)-undtagelse, i den kommercielle industri. Denne indberetning angiver et samlet tilbudsbeløb på $187,308,863 og en minimumsinvestering på $500,000, med anslåede salgsprovisioner på $6,555,810 og anslåede $1,873,089 til gebyrer og omkostninger inklusive et faciliteringsgebyr. Den rapporterede også ingen salg, den første salgsdato er endnu ikke fastlagt, og den blev underskrevet af Volchyok.

Mekanik for 1031- og 721-udveksling

Som Blackstone beskriver strukturen på BXREX programside, sælger en ejendomsejer en ejendom, og provenuet går direkte til en Qualified Intermediary, en specialiseret escrow-agent. Investoren identificerer en “lignende” erstatningsejendom inden for 45 dage efter salgsdatoen og fuldfører erhvervelsen inden for 180 dage. De fordelingsrettigheder i en DST fungerer som den “lignende” erstatningsejendom; en DST er en passiv trust, der ejer institutionel kvalitet, indtægtsgenererende ejendom, og investorer modtager generelt indkomst, mens de er investeret, ifølge firmaet.

Efter en holdingsperiode på mindst to år har REIT Operating Partnership muligheden, men ikke forpligtelsen, til at købe DST-ejendommene gennem en 721-udveksling i henhold til sektion 721 i Internal Revenue Code, ved at levere driftspartnerskabsandele, mens investorer bevarer deres skattemæssigt udskudte grundlag. Hvis muligheden ikke udnyttes, kan DST sælge sin ejendom og give fremtidige 1031-udvekslingsmuligheder til sine investorer, ifølge programmaterialerne.

Blackstone oplyser, at ejendomsejere kan stå over for samlede føderale og statslige skatter på over 35 % hvis de ikke gennemfører en 1031-udveksling. Firmaet illustrerer dette med en hypotetisk ubelastet ejendom købt for $1 million og solgt for $3 million, hvor en udveksling kunne gøre det muligt for ejeren at beholde over 50 % flere ekstra nettoindtægter; de angivne antagelser omfatter $700,000 i afskrivning, en kapitalgevinstskat på 20 %, en nettoinvesteringafkastskat på 3,8 %, en afskrivningsgenindvindingsskat på 25 % og en statsskat i Californien på 13,3 %.

BREIT afslørede programmets lancering i sit anden kvartal 2026 aktionærbrev, dateret den 23. juli 2026, hvor der blev oplyst, at Blackstone og BREIT for nylig havde lanceret BXREX som en mulighed for at udvide og diversificere kapitalrejsningsstrategier. Brevet beskriver BXREX som en ordning, der giver ejendomsejere mulighed for at udveksle berettigede ejendomme for institutionel kvalitetsejendom, identificeret og administreret af Blackstone Real Estate gennem en DST-struktur.

I det samme brev rapporterede BREIT, per 30. juni 2026, en nettoaktivværdi på $57 milliarder, en samlet aktivværdi på $104 milliarder, 4.531 ejendomme, 94 % belægningsgrad, en gearing på 44 % og 83 % fastforrentet finansiering, med en portefølje der er cirka 90 % koncentreret i udlejningsboliger, industri og datacentre og cirka 65 % koncentreret i Sunbelt-markeder. BREIT rapporterede et 10,3 % nettoafkast for klasse I over de seneste tolv måneder og et 9,4 % annualiseret nettoafkast for klasse I siden sin opstart i januar 2017, og oplyste at andet kvartal 2026 var det første kvartal med positive nettostrømme i næsten fire år.

Programsideen angiver en global ejendomsportefølje på $618 milliarder og 12.500 aktiver per 31. december 2025 samt en historik på mere end 30 år. Den beskriver Blackstone som verdens største ejer af erhvervsejendomme baseret på anslået markedsværdi ifølge Real Capital Analytics per 31. marts 2026, og som verdens største låntager af erhvervsejendomme ifølge Green Street Advisors per 31. december 2025.