Dijital Menkul Kıymetlerin Özel Gayrimenkul Pazarlarını Nasıl Bozduğu – Düşünce Liderleri

Kuşbakışı: Gayrimenkul Bir Varlık Sınıfı

Küresel ölçekte, gayrimenkul tarihsel olarak halka açık hisse senetlerine benzer bir performans göstermiştir ( %7,05 vs %6,89 ). Bu varlık sınıfı yalnızca daha düşük volatiliteyle tutarlı getiriler sunmakla kalmaz, aynı zamanda son yıllarda gayrimenkul yatırımlarının %10’un üzerinde getiri sağlaması da nispeten yaygın hale gelmiştir. Gayrimenkul genel olarak oldukça döngüseldir — iyi zamanlarda yükselir, kötü zamanlarda düşer. Daha ayrıntılı bir seviyede ise, çok aileli gayrimenkul, daha volatil ticari gayrimenkul segmentine kıyasla savunma amaçlı bir yatırım olarak görülür. Mevcut düşük faiz ortamı, bu yatırımın sabit gelir benzeri istikrarlı nakit akışı özellikleri için mükemmel bir zemin oluşturur. Tarihsel olarak, bu varlık sınıfı sadece emlak geliştiricileri, varlıklı bireyler ve kurumsal yatırımcılara ayrılmıştı. Ancak fon yöneticileri ve emlak geliştiricileri, daha büyük bir yatırımcı grubundan sermaye toplamak istediğinde ve bireysel yatırımcı platformları ve seçenekleri ortaya çıktığında, gayrimenkul pazarları özel yatırım alanında giderek daha yaygın hale gelmektedir.

Gayrimenkul yatırım dünyasındaki en büyük giriş engelleri büyük tutarların ve yüksek yasal ve işlem maliyetlerinin olmasıdır. Fiziksel gayrimenkule yatırım yapmak, özellikle günümüz ekonomisinde son derece ayrıcalıklı olabilir. Yatırımlarını finanse etmek isteyen bireylerin genellikle kapsamlı kredi kontrollerinden geçmeleri ve önemli gelir ya da servet göstergeleri sunmaları gerekir. Ayrıca, gayrimenkul piyasası nispeten şeffaf değildir ve bilgi asimetrisi sıklıkla önemli fiyat hatalarına yol açabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT’ler), yukarıda belirtilen sorunlara yönelik ilk “çözüm” denemesiydi. Bu fonlar esasen kamu piyasalarından sermaye toplar ve mülklerin gelirini yatırımcılara temettü şeklinde dağıtır. Yatırımcılar ayrıca varlıkların değer artışından da fayda sağlayabilir. Ancak yatırımcılar, hangi mülk ve projelere yatırım yapacaklarını seçemezler — getirileri ve risk toleransları fon yöneticilerinin takdirine bırakılır. Özetle, REIT’ler yatırımcıların seçeneklerini kısıtlar.

Özel gayrimenkul pazarları ise bireylere kendi portföylerini daha seçici bir şekilde oluşturma imkanı tanır; fonları nasıl tahsis edecekleri ve mülkleri nasıl değerlendirecekleri konusunda daha fazla güç sağlar. Son on yılda, en önde gelen özel gayrimenkul pazarları ortalama yıllık %12,16 getiri üretirken, S&P 500 ortalama %10,88 getiri sağlamıştır. Risk seviyesi açısından, gayrimenkul güvenilir ve tutarlı nakit akışları üretmesiyle bilinir; çünkü temettülerin çoğu mülklerin kira gelirlerinden gelir. Geliştirme anlaşmaları biraz daha riskli olabilir, ancak genellikle daha yüksek getiriler sağlar. Borç ihraçları da gayrimenkul kitlesel fonlama alanında yaygındır, ancak tekliflerinin üçte ikisinden fazlası özsermaye veya gelir paylaşımı olarak sınıflandırılır.

ABD’nin önde gelen bazı gayrimenkul pazarları 1 milyar dolardan fazla sermaye topladı ve yatırımcılara önemli nakit getirileri dağıttı. Aşağıya bakın:

Toplam çevrimiçi gayrimenkul pazarı değeri, 2018 ortasında 80 milyar dolar iken, şimdi yaklaşık 90 milyar dolar olarak tahmin edilmektedir.

Yatırımcılar İçin Avantajlar

Daha düşük minimum gereksinimler ve daha yüksek ayrıntı seviyesi sayesinde, gayrimenkul pazarları ortalama yatırımcının fonları mülke tahsis etme şeklini değiştiriyor. Bu, gayrimenkul pazarının demokratikleşmesine yol açıyor. Bireysel mülkleri seçerek, yatırımcılar risk toleranslarını daha iyi karşılayabilir. Bireyler portföylerine hangi mülklerin dahil edileceğini doğrudan kontrol ettiklerinden, riskten kaçınan yatırımcılar düşük riskli anlaşmaları seçebilirken, risk arayan yatırımcılar daha yüksek getiriler karşılığında daha yüksek risk profilleri arama seçeneğine sahiptir. Aşağıya bakın:

Her ek getiri birimi için, riskten kaçınan bir yatırımcının faydası giderek azalır (azalan fayda). Risk arayan bir yatırımcı için ise fayda kademeli olarak artar. Kamu REIT’i bu iki durumun arasında bir yerde olduğundan, her iki yatırımcı da fonun risk seviyesinden memnun kalmayacaktır. Riskten kaçınan yatırımcı, aldığı risk için yeterli tazminatı alamazken, risk arayan yatırımcı fonun sağlayabileceğinden daha yüksek getiriler ister.

Özel gayrimenkul pazarlarıyla yatırımcılara bir proje menüsü sunulur ve istedikleri projeleri kendi takdirlerine göre seçebilirler. Bu, yatırımcıların kendi koşullarına bağlı olarak en rahat oldukları anlaşmaları seçebilmeleri sayesinde risk toleransının daha verimli dağıtılmasını sağlar.

Gayrimenkul pazarları katılımcıların bireysel anlaşmalara yatırım yapmasına izin verse de, yatırımcılar tek varlık riskine (yani yatırımlarının tek bir projeye aşırı bağımlı olmasına) maruz kalabilir. Bu sorunu başarılı bir şekilde çözmek için, pazarların yatırımcıları yüksek derecede çeşitlendirilmiş portföyler oluşturmaya teşvik etmesi gerekir. Örneğin Crowdstreet, yatırımcılara risk toleranslarına göre özelleştirilmiş bir portföye yatırım yapma seçeneği sunar. Ayrıca, yatırımcıların karşı taraf riskini en aza indirmek için anlaşmaları mümkün olduğunca titizlikle seçmek de önemlidir.

Ancak, bu özel yatırım sürecini en verimli şekilde düzenlemenin yolu bulunurken zorluklar da vardır. Gayrimenkul pazarları, katılımcıları çeşitli yargı bölgelerinden doğrulamak ve anlaşmalarının yatırımcılara tam açıklama sunmasını sağlamak zorundadır. Ayrıca, temettü dağıtımları ve işlem mutabakatları neredeyse her zaman manuel yapılır; çünkü genellikle eski finansal yollarla gerçekleştirilir. Bu nedenle, gayrimenkul pazarlarının dijital menkul kıymetlerden yararlanması için büyük fırsatlar bulunmaktadır.

Yeni Bir Pazar: Dijital Menkul Kıymetler Kullanan Gayrimenkul Pazarları

Geleceğin bir gayrimenkul yatırım platformunun dağıtık defter teknolojisini kullanması gerektiği konusunda hiçbir şüphe yoktur. Bu platformlar, yatırımcılara geleneksel gayrimenkul pazarlarıyla aynı avantajları sunma yeteneğine sahiptir ve buna dijital menkul kıymetlerin ek değerini ekler. Şu ana kadar, dünya genelinde dijital menkul kıymet kullanan yaklaşık 16 gayrimenkul yatırım platformu bulunmaktadır. Bu platformlar Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa’da yoğunlaşmıştır, ancak çok azı varlıklarını ikincil borsalarda listelemiştir.

Bu pazarların bir kısmı (özellikle Orta Doğu ve Avrupa’da) çok amaçlı dijital menkul kıymet ihraç platformlarıdır ve aynı zamanda gayrimenkul teklifleri de sunar. Bazıları ise yalnızca gayrimenkul teminatlı dijital menkul kıymetlerin ihraç edilmesine adanmıştır. Daha fazla ihraççı çok aileli mülkleri tokenleştirmeye başladıkça, gayrimenkul pazarında dijital menkul kıymetlerin benimsenmesinin önümüzdeki yıl içinde önemli ölçüde artması muhtemeldir.

Dijital menkul kıymetler, eski bir mekanizmaya yenilikçi bir çözüm sunar. Gayrimenkulü dijitalleştirerek, ihraççılar varlıkları görüntüleme ve varlık performansını analiz etme sürecini kolaylaştırabilir. Transfer edilebilir dijital varlıkların güvenli bir şekilde depolanabildiği çevrimiçi bir platform kavramı, insanların bölünmüş hisse senetlerine sahip olma şeklini dönüştürmeye hazırlanıyor.

Aracı‑satıcı ağları, dijitalleşmeyi bu kadar önemli kılan unsurun merkezindedir. Blockchain ve dağıtık defter teknolojisi, dijital menkul kıymetlerin transfer edilebilirliği için temel altyapıyı sağlar. Platformlar arasında menkul kıymetlerin sorunsuz akışını mümkün kılan bir sistem oluşturarak, aracı‑satıcılar birbirleriyle bağlanabilir ve yatırımcılara daha geniş bir varlık yelpazesi sunabilir. Bu, piyasadaki şeffaflığı ortadan kaldırarak ve varlıklar arasındaki engelleri yok ederek anlaşma dağıtımını iyileştirir. Yatırımlar çevrimiçi kaynaklandığından, yatırımcılara sunulan fırsatların toplam miktarı geleneksel özel menkul kıymetlere göre çok daha fazladır.

Dahası, daha yüksek şeffaflık seviyeleri, daha doğru menkul kıymet fiyatlaması ve risk değerlendirmesi ile daha düşük aracı maliyetleri sayesinde yatırımcılar için giriş engellerini azaltabilir. Gelecekte, yatırımcılar lisanslı ticaret platformlarına erişerek likidite elde edebilir ve bu özel menkul kıymetlerin dolaşım hızı ve yatırımcılara erişilebilirliği önemli ölçüde artar.

Gayrimenkul pazarları, gayrimenkul yatırımına artan erişim trendinin merkezindedir ve dijital menkul kıymetler bu trendi genişletmek ve hızlandırmak için mükemmel bir araçtır.

* * *

Sorumluluk Reddi

Atlas One’ın araştırması, sosyal medya kanalları, web sitesi, web seminerleri, blog, e‑postalar ve eşlik eden materyallerinde (topluca “Bilgi”) sağlanan bilgiler yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Bu, herhangi bir menkul kıymet satın alma teklifinin, davetinin, başka bir talebin veya önerinin bir parçasını oluşturmaz ya da oluşturmaz. Bilgi, finansal veya profesyonel tavsiye olarak değerlendirilmemelidir. Kişisel ihtiyaçlarınıza en uygun olanı belirlemek için bir uzmana danışmalısınız. Bilgi, güvenilir olduğu düşünülen kaynaklardan derlenmiştir, ancak bilginin doğruluğu ve bütünlüğü garanti edilmez; ayrıca Atlas One bu bilgiyi sağlarken herhangi bir sorumluluk kabul etmez. Atlas One, bilgiyi güncelleme veya bu alanlarla ilgili gelişmeler hakkında tavsiye sağlama yükümlülüğü üstlenmez.

1. Kaynak: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Kaynak: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Kaynak: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Kaynak: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf